Москва гумова: експерти оцінили вплив реновації на ринок житла

Програма реновації п'ятиповерхівок в Москві закриє нішу новобудов масового сегмента (економ - і комфорт-класу) для девелоперів, які не будуть брати в ній участь безпосередньо. Таку думку висловив на конференції у Вищій школі економіки «Москва гумова: скільки ще житла можна побудувати в столиці» комерційний директор групи компаній «Кортрос» в Московському регіоні Павло Лепиш. За його словами, девелоперам буде невигідно будувати в столиці доступне житло з-за конкуренції з житлом, зводяться містом за рахунок бюджету.

«Після переходу програми реновації в активну стадію не менше 30% житла в нових кварталах буде виходити на відкритий ринок. Це багато від додаткового щорічного введення близько 1 млн кв. м в рамках програми реновациии і практично повністю закриває для девелоперів нішу в масовому сегменті на багато років», — заявив Лепиш.

Близько половини житла, яке побудують в Москві в рамках програми реновації, будуть продавати за ринковою вартістю, підтвердив на цьому тижні в інтерв'ю «Ведомостям» мер Москви Сергій Собянін. Продаж квартир в будинках, побудованих за програмою реновації, планується розпочати через два-три роки, після завершення першої хвилі переселення жителів зносяться п'ятиповерхівок, заявляв раніше глава Москомстройинвеста Костянтин Тимофєєв. Починаючи з 2019 року в столиці буде здаватися не менше 1 млн кв. м міського житла, зазначив заступник мера Москви з питань містобудівної політики і будівництва Марат Хуснуллін.

Що думає про бізнес реновації

Програма реновації створює для забудовників конкуренцію в особі міста. «Влада заявили, що почнуть реалізацію додаткового житла по реновації тільки після його введення. Однак тим самим ускладниться ситуація на ринку готового житла: власникам вторинної власності буде ще складніше продати свої квартири, щоб придбати житло в новобудовах. Іншими словами, будь-який новий обсяг житла, що будується або готового, може ускладнити ситуацію в галузі в цілому», — розповіла «РБК-Нерухомості» керуючий партнер «Метриум Груп», учасник партнерської мережі CBRE Марія Литинецкая.

З цією думкою згоден генеральний директор девелоперської компанії Level Group Кирило Игнахин: «Дана програма посилить конкуренцію в масовому сегменті — з'являться значні обсяги стандартного житла з можливістю конкуренції за ціною з наявним на ринку пропозицією і новий гравець з доступом до земельних ресурсів і податковими преференціями».

У той же час генеральний директор Tekta Group Роман Сичов вважає, що для девелоперів все одно залишиться поле для конкуренції, її основа — оптимізація собівартості і пропозицію диференційованого і більш якісного продукту порівняно з типовими міськими проектами. На його думку, девелопери спробують все ж вмонтується в програму чи інакше, але поки що складно сказати, чи підуть якісь гравці з ринку.

Марія Литинецкая припускає, що влада намагатиметься ухилитися від прямої конкурентної зіткнення, щоб не похитнути стабільність будівельного сектора. «Однак чи вдасться це не скрізь, адже реновація зачіпає майже всі райони і локації. Не варто очікувати демпінгу — це не в інтересах міста, який прагне окупити витрати, тому буде продавати за ринковими цінами. Тим не менш черговий виток розмивання попиту за різними проектами станеться, що ускладнить реалізацію житлових комплексів приватних забудовників», — пояснює вона.

Затоварювання ринку

Практично всі учасники конференції відзначили вже настало затоварення ринку новобудов Москви і області. При цьому починається програма реновації п'ятиповерхівок надасть ще більший тиск на ринок житлової нерухомості Москви, вважає керівник департаменту проектного консалтингу та інвестицій «Бест-Новострой» Тетяна Шарова. Навіть якщо розглядати перші п'ять стартових майданчиків, виставлених на конкурси, то, за оцінкою «Бест-Новобудови», на них можна побудувати близько 3,5 млн кв. м, а у вільний продаж вивести близько 1,5 млн кв. м з них, і навіть нова забудова буде здійснюватися з коефіцієнтом 1,5.

Ріелтори також чекають збереження девелоперської активності в найближчі роки з урахуванням великого обсягу виданих дозволів на будівництво в Москві. Тільки в період 2016-2017 років уряд Москви затвердив будівництво понад 40 млн кв. м житла, більшість з них представлено в комфорт-класі, зазначає Тетяна Шарова. За останні три роки в столиці обсяг пропозиції по числу квартир і їх сумарної площі виріс, за даними ріелторської компанії «Бест-Новострой», більш ніж в два рази і на початок жовтня 2017 року склав 3,9 млн кв. м, або 58 тис. квартир і апартаментів.

Зараз для реалізації всіх новобудов у Москві при середньому темпі продажів близько 3 тис. лотів в місяць знадобиться 29,3 місяця, або майже 2,5 роки, розповів учасник конференції, керівник аналітичного центру ЦІАН Олексій Попов. Якщо розглядати тільки новобудови, де вже ведуться продажу за договорами пайової участі (ДДУ), а також врахувати вже готове пропозицію, ми отримаємо «навіс» над ринком в обсязі 87,2 тис. квартир.

Площа об'єктів на реалізації в 2019 році може зрости майже в два рази (до більш ніж 6,5 млн кв. м), але в той же час пропорційно зростатиме і кількість угод — як за кількістю лотів (зростання на 113% до 24,4 тис. шт.), так і по площі (зростання 93%, до 1,5 млн кв. м), прогнозує керівник департаменту консалтингу та аналітики компанії «Бест-Новострой» Сергій Лобжанідзе.

Категория: Недвижимость