Мінус 10%: що думає про бізнес запрацював Фонді пайового будівництва
Опубликованно 13.01.2018 00:59
У Росії запрацював новий механізм захисту пайовиків під назвою «Фонд захисту прав громадян — учасників пайового будівництва». Фонд буде приймати обов'язкові внески від забудовників — 1,2% від ціни кожного договору пайової участі (ДДУ). Кошти підуть на компенсації пайовикам проблемних об'єктів, на завершення будівництва будинків.
Розмір власних коштів забудовника повинен буде складати не менше 10% від планованої вартості проекту протягом усього терміну будівництва. Залишок грошових коштів на його рахунку в уповноваженому банку в день напрямки проектної декларації повинен складати 10% від проектної вартості.
«РБК-Нерухомість» розпитала учасників ринку нерухомості про те, як вони відносяться до нового фонду і що його створення буде означати як для забудовників, так і для пайовиків.
«Створення фонду поки не вплине на вартість квартир»
Кирило Игнахин, генеральний директор Level Group:
— Компенсаційний фонд був заснований, перш за все, із-за неефективності та непрозорості товариств взаємного страхування забудовників, а також приватних страховиків, які майже завжди були не в змозі вирішити проблему довгобуду. З цієї точки зору компенсаційний фонд у формі публічно-правової організації більш надійний. Але адекватні висновки про його продуктивності можна буде робити тільки на основі реальної практики.
До середини 2018 року діють перехідні правила, які дозволять забудовникам адаптуватися до нових реалій. У першу чергу це стосується мораторію на підвищення відрахувань в компенсаційний фонд. Поки ця ставка становить 1,2% від вартості кожного ДДУ, укладеного забудовником. Приблизно стільки ж девелопери платили приватним страховим компаніями до прийняття закону. Відповідно, створення компенсаційного фонду поки прямо не вплине на ціни.
Але відчутною, а для невеликих забудовників болючою, стане необхідність наявності на розрахунковому рахунку не менше 10% від прогнозованої вартості будівництва. Тобто потрібно заморозити чималу суму до початку залучення коштів пайовиків, і її доведеться десь знайти.
«Надходження в компенсаційний фонд можуть скоротитися в кризу»
Андрій Колочинский, керуючий партнер «ВекторСтройФинанс»:
— Важливо не допустити суттєвого збільшення внесків забудовників, щоб ці виплати не лягли на них тяжким тягарем. Інакше компанії будуть змушені перекласти ці витрати на покупців житла, що призведе до зростання цін на новобудови.
Крім того, на мій погляд, новий інструмент в недостатній мірі гарантує захист прав пайовиків. Наприклад, якщо проблеми виникнуть у великого забудовника, коштів фонду може просто не вистачити для завершення будівництва численних об'єктів. А якщо з проблемами зіткнуться відразу кілька забудовників? Нарешті, фонд буде поповнюватися за рахунок відрахувань від кожної проданої квартири. Але може повторитися чергова криза, продажі різко скоротяться і обсяг надходжень до компенсаційний фонд теж скоротиться.
«Коштів може не вистачити на всі проблемні об'єкти»
Олег Сухов, адвокат:
— Є гарне нововведення: внески забудовника після перехідного періоду будуть залежати від ступеня прозорості і відкритості фонду. Це дозволить прибрати з ринку сумнівних гравців, які починають будівництво вже з фінансовими проблемами, а зібравши кошти, оголошують про банкрутство.
Фонд може виявитися дійсно працюючим механізмом для вирішення проблеми довгобудів, але поки є сумніви в тому, що його засобів в перспективі вистачить на всі проблемні об'єкти. Крім того, посилення вимог до забудовників може призвести до труднощів навіть у стабільних і великих гравців — і тоді проблемних об'єктів може виявитися тільки більше. Також не ясно, що стане з вже наявними обдуреними пайовиками — адже на них механізм фонду поширюватися не буде.
«Не захищені пайовики, які купили житло не за ДДУ»
Валентина Єпіфанова, віце-президент з правових питань компанії «ЮИТ»:
— Громадяни зможуть отримати компенсацію в розмірі віртуальної ринкової ціни, яка визначається для кожного регіону. Немає ніяких гарантій, що ця ціна не буде занижена або враховуватиметься клас будинку, ступінь його готовності, розташування й інші чинники, що впливають на вартість. Більше того, виплата компенсації обмежується лише 120 кв. м придбаного житла. Відповідно, покупці дорогих квартир в сегментах бізнес і еліт захищені набагато меншою мірою.
Фонд захищає тільки пайовиків, які купують житло за договорами участі в пайовому будівництві. Всі інші схеми продажу (а практика показує, що саме вони спричиняють найбільшу кількість ошуканих пайовиків) випадають за рамки роботи фонду, а значить, ці покупці не будуть захищені.
Також громадянин не зможе отримати компенсацію при купівлі квартири не безпосередньо у забудовника, а у іншої юридичної особи за договором поступки, якщо щодо забудовника вже порушено справу про банкрутство. Можна погодитися з бажанням законодавця виключити зловживання з боку недобросовісних забудовників та їх афілійованих осіб, які можуть спробувати отримати компенсацію, коли банкрутство вже неминуче. Але дані норми торкнуться і цілком сумлінних громадян, та юридичні особи, не пов'язані з забудовником.
«З ринку будуть йти невеликі будівельні компанії»
Ірина Доброхотова, голова ради директорів «Бест-Новострой»:
— Можливі підводні камені покаже практика, але поки фонд захисту пайовиків здається більш ефективним інструментом у порівнянні зі страхуванням відповідальності забудовників: за створенням нового фонду стоїть держава, а це дає пайовикам більше гарантій або на виплату компенсацій, або на добудову проблемного об'єкта.
А ось забудовникам (особливо дрібних) фонд може серйозно ускладнити життя, враховуючи нові фінансові вимоги про те, що компанія повинна мати у своєму розпорядженні значними власними коштами. Тим більше що встановлюються вимоги про відсутність у компанії зобов'язань по кредитах, позиках і позиками, щодо забезпечення виконання зобов'язань третіх осіб, а зобов'язання забудовника не повинні перевищувати 1% від вартості будівництва.
Таким чином, в 2018 році з великою часткою ймовірності можна буде спостерігати відхід з ринку невеликих будівельних компаній, що зводять точкові об'єкти. В нових реаліях добре себе будуть почувати великі і середні забудовники, а також девелоперські підрозділи банківських структур і великих холдингів.
«Не всі забудовники зможуть знайти гроші»
Дмитро Іванов, виконавчий директор ГК «Сапсан»:
— Очевидно, що дії законодавців спрямовані на скорочення кількості забудовників, особливо дрібних та середніх, які не зможуть знайти гроші, необхідні для дотримання нового закону, адже відрахування до фонду будуть проходити у наступному порядку. Спочатку забудовник перераховує 1,2% від ціни ДДУ на номінальний рахунок фонду мінімум за три робочих дні до звернення в Росреестр. Далі Росреестр повідомляє у фонд, що реєстрація ДДУ відбулася. Потім фонд перераховує гроші з номінального рахунку на рахунок компенсаційного фонду протягом трьох робочих днів після повідомлення Росреестра.
І виходить, що забудовник повинен буде перераховувати на номінальний рахунок гроші, які ще не отримав від пайовика, так як відповідно до ч. 3 ст. 5 214-ФЗ пайовик зобов'язаний сплачувати забудовнику тільки після реєстрації договору в Росреестре.
«Не всі пайовики зможуть повернути вкладену суму»
Роман Сичов, генеральний директор Tekta Group:
— Девелопер, який претендує на допомогу фонду для завершення будівництва, повинен буде пройти конкурсний відбір. З'являється ризик недобросовісних дій обох сторін. По-перше, у деяких забудовників, які зіткнулися з фінансовими проблемами, може виникнути спокуса оголосити себе банкрутом для ухилення від виконання зобов'язань перед пайовиками. По-друге, не виключена можливість впливу на чиновників, які будуть проводити відбір компаній, які потребують допомоги фонду. Однак сподіваюся, що такого не трапиться, а механізм взаємодії держструктури з забудовниками буде прозорим. Цьому сприяє можливість громадського контролю звітності забудовника, а також створення єдиної системи, що містить інформацію по кожному об'єкту незавершеного будівництва.
Підводним каменем поки виглядає встановлене законом обмеження розміру компенсації для покупців квартир площею понад 120 кв. м. У разі припинення будівництва пайовики, які вклали чималі кошти в такі об'єкти, не зможуть отримати всю суму. При цьому забудовник зобов'язаний перерахувати в компенсаційний фонд 1,2% з фактично сплаченої суми ДДУ. Це умова здається несправедливим як для девелоперів елітних комплексів, так і для їх покупців.
Категория: Недвижимость
