Офіс у вітальні: у Москві впав попит на переведення квартир у нежитловий фонд

Опубликованно 09.02.2018 00:05

Російське законодавство дозволяє перевести квартиру з житлового в нежитловий фонд, щоб власник міг відкрити там свою справу — магазин, офіс, салон краси чи інше комерційне підприємство, не пов'язаний з виробництвом. «РБК-Нерухомість» розібралася в тонкощах зміни квартирного статусу.

З 2015 року кількість квартир на перших поверхах, переведених з житлового призначення, зменшилася у зв'язку з посиленням адміністративної практики департаменту міського майна Москви. Якщо до 2015 року в середньому щорічно змінювали своє призначення близько 300-500 квартир на перших поверхах, то в 2016 році кількість дозволів на переклад скоротилася до декількох десятків, розповіли в компанії «Метриум Груп».

У багатьох власників не виходить виконати всі вимоги, необхідні для зміни статусу, і вони відмовляються від ідеї переробити квартиру в торгову точку. «Нещодавно у нашій практиці був випадок, коли юрособа придбала дві квартири на першому поверсі з метою переведення в нежитловий фонд. Це були дуже підходящі квартири, поруч з метро, на вулиці з непоганою прохідністю. В результаті власникам не вдалося здійснити свій задум довелося продавати ці квартири як звичайні житлові приміщення», — розповіла керівник відділу продажів офісу «На Київській» компанії «Міель-Мережа офісів нерухомості» Світлана Вольська.

Експерти пов'язують скорочення попиту з великою кількістю скарг від мешканців будинків, де на перших поверхах вже відкриті кафе, магазини, а іноді навіть нічні клуби. «Хоча за законом для перекладу вимагається згода власників будинку, фактично підприємці обходили ці процедури, — розповіла керуючий партнер «Метриум Груп» Марія Литинецкая. — Думаю, влада прагне повернути торгівлю і послуги «крокової доступності» в якесь більш цивілізоване русло, особливо враховуючи високу вакантність приміщень у спеціально побудованих для цих цілей комерційних центрах».

Але в цілому затребуваність приміщень на перших поверхах для розташування об'єктів комерції зберігається, тому як в Москві, особливо у віддалених від центру локаціях, ще є брак інфраструктури, вважають експерти. «У деяких районах в радіусі одного кілометра можна не знайти, скажімо, перукарню або аптеку», — говорить Литинецкая.

Які квартири можна зробити нежитловими

Процедура переведення квартири в нежитловий фонд в теорії нескладна, але клопітна, до того ж далеко не всяку квартиру можна перевести.

Переведення приміщення у статус нежитлових неможливий, якщо воно є частиною квартири. Тобто не можна відкрити офіс в одній кімнаті, а дві інші залишити житловими — перевести квартиру в нежитловий фонд можна тільки цілком, йдеться у ст. 22 Житлового кодексу РФ. Також нічого не вийде, якщо власник планує жити в квартирі і одночасно використовувати її як офіс чи магазин.

Не можна перевести з житлового фонду квартиру, яка знаходиться під арештом, обтяжена правами третіх осіб або закладена. Наприклад, не можна зробити нежитловий іпотечну квартиру, по якій не погашений кредит.

Якщо квартира розташована вище першого поверху, вона може бути переведена в нежитловий фонд тільки за умови, що всі квартири під нею теж знаходяться в статусі нежитлових приміщень. Крім того, квартира повинна мати окремий вихід на вулицю або повинна бути можливість зробити в ній цей вихід, інакше в перекладі відмовлять.

Потрібна згода сусідів

Потрібна згода двох третин власників будинку — так робиться завжди, коли приймаються рішення про реконструкцію багатоквартирного будинку, пов'язані з його розширенням або надбудовою, а також з зменшенням загального майна власників будинку. І це одна з основних труднощів в зміну статусу квартири, вважають експерти.

У випадку з перекладом квартири в нежитловий фонд рішення буде стосуватися організації окремого входу, а також використання прибудинкової земельної ділянки, який може належати на праві власності мешканцям, розповів адвокат Олег Сухов.

«Якщо земельна ділянка не виділена і не поставлений з кордонами на кадастровий облік з реєстрацією за власниками будинку, то згода останніх на переведення квартири не потрібно», — пояснив він.

Як оформити переклад

Похід по інстанціям слід почати з виписки з квартири всіх мешканців — в приміщенні ніхто не повинен бути зареєстрований.

У Москві державну послугу щодо переведення житлового приміщення в нежитлове надає департамент міського майна (в інших містах — відповідні відділи при адміністраціях). Подати заяву та документи особисто через МФЦ або в електронній формі.

Потрібні такі документи: заяву про переведення приміщення, правовстановлюючі документи на квартиру, план перекладного приміщення з його технічним описом та поверховий план будинку (обидва документи видає БТІ), а також проект перебудови або перепланування, коли це необхідно.

«Місцеві органи влади не вправі визначати будь-які інші додаткові для перекладу документи, не зазначені у Житловому кодексі. Вимога таких документів незаконно», — попередив адвокат Олег Сухов.

Дозвіл про переведення квартири з житлового фонду в нежитловий (або відмову у видачі цього дозволу) орган місцевого самоврядування повинен видати протягом 45 днів з дня подання документів, які йдеться у ст. 23 Житлового кодексу РФ.

Якщо влада прийняли позитивне рішення, то вони видадуть документ, який підтверджує, що квартира переведена в нежитловий фонд. Далі потрібно зареєструвати право власності в Росреестре.

Ціна питання

Офіційні платежі, супутні зміни статусу приміщення на різних етапах, невисокі — у загальній складності в Москві вони становлять близько 200 тис. руб., пояснив адвокат. Але знадобиться ремонт, а можливо, і перепланування під нові потреби: приміщення повинно бути вже не квартирою, а відповідати призначенню, будь то офіс, салон краси або продуктовий магазин.

Оновлене приміщення обов'язково буде приймати спеціальна комісія. Витрати на будівництво та перебудову можуть скласти, за оцінкою Олега Сухова, 1,5–2,5 млн руб.

Збережеться попит

В сучасних новобудовах перші поверхи спеціально проектуються під розміщення комерційних об'єктів. Вони оснащуються відповідними комунікаціями, шумоізоляцією, зручними вхідними групами і вітринами. Наприклад, такі будинки московські влада обіцяє побудувати в рамках програми реновації.

«Але їх ще потрібно побудувати, і на якийсь час багато районів ризикують втратити зручних комерційних об'єктів в крокової доступності, — вважає Марія Литинецкая. — Кількість таких підприємств малого бізнесу в п'ятиповерхівках під знос оцінюється в 15 тис. Тому реновація, звичайно, створить проблеми в цій сфері, але не критичні».

Проте з часом, на думку експерта, нові житлові комплекси допоможуть вирішити цю проблему, оскільки в них будуть з'являтися спеціально передбачені об'єкти комерції після введення в експлуатацію.

Категория: Недвижимость