Москва або Пітер: де вигідніше купувати квартиру для здачі в оренду

Опубликованно 18.01.2019 00:06

Дві російські столиці водночас схожі і не схожі один на одного. Це два найбільших мегаполісу в країні, дві найпотужніших у Росії точки тяжіння для приїжджих з усього світу, які формують великий попит на оренду житла. Обидва міста мають історичний центр і при цьому активно забудовуються. У той же час у московського і пітерського ринків нерухомості чимало відмінностей — а це важливо знати потенційним інвесторам.

«РБК-Нерухомість» розбиралася, як відрізняються ціни на житло в Москві і Санкт-Петербурзі, в яких районах вигідно купувати квартири для здачі в оренду і що користується попитом у наймачів.

Різниця цін

У Москві ціни на житло вище, ніж у Санкт-Петербурзі — у всіх сегментах. За даними ЦІАН, у Москві середній рівень цін на вторинному ринку — 172 тис. руб. за 1 кв. м, в Петербурзі — 118 тис. руб. за 1 кв. м, різниця становить 31%. В новобудовах, за даними компанії «Метриум», середня ціна «квадрата» в Москві — 194 тис. руб. за 1 кв. м, а в Санкт-Петербурзі — 115 руб. за 1 кв. м.

«В північній столиці в межах міста можна придбати компактну квартиру біля метро, розташовану в сучасному монолітному будинку, за три млн. руб., — зазначає керівник офісу «На Фрунзе» компанії «Міель-Мережа офісів нерухомості» Ольга Тихонова. — У Москві в межах МКАД житло коштує як мінімум 5-6 млн. руб. — причому, мова йде про квартирах, розташованих в старому житловому фонді».

У новобудовах на околицях і в прилеглих до МКАД районах Нової Москви і Підмосков'я нове житло обійдеться в середньому в 90-110 тис. руб. за 1 кв. м, а на околицях Санкт-Петербурга (Пушкінський, Колпінський, Петродворцовий райони) — приблизно в 65-85 тис. руб. за 1 кв. м. Центр міста дорожче в обох столицях, причому однаковою мірою — приблизно в два рази. У Москві розцінки на житло в центральних і близьких до них районах починаються від 220 тис. руб. за «квадрат», а в Санкт-Петербурзі — від 150 тис. руб.

Ріелтори назвали райони Москви з найдешевшою орендою квартир

У Санкт-Петербурзі поріг входу на ринок нерухомості нижче, але і ставки оренди також нижче. Наприклад, в Купчино в новому житловому комплексі прямо біля метро середня вартість оренди однокімнатної квартири з якісним ремонтом — близько 27 тис. руб. В Москві можна здати порівнянну квартиру за 35-40 тис. руб.

Попит на оренду

Санкт-Петербург третій рік поспіль був визнаний кращим європейським міським туристичним напрямом в Європі, отримавши нагороду World Travel Awards, розповів генеральний директор Knight Frank St Petersburg Микола Пашков. За даними аналітичного агентства «ТурСтат», Петербург знаходиться на другому місці за обсягом туристичного потоку серед інших російських міст і демонструє позитивну динаміку: у 2017 році його відвідали 7,5 млн осіб (+9%), включаючи 3,75 млн іноземних туристів (+34%). Однак приплив приїжджих до Москви все-таки набагато більш значний. Столицю в 2017 році відвідав 21 млн осіб.

Центр Москви (Фото: Наталія Гарнелис/ТАСС)

«В абсолютному вираженні попит вище в Москві — в силу того, що сам місто і населення в ньому істотно більше, ніж у Санкт-Петербурзі, — пояснює провідний аналітик ЦІАН Олександр Пипін. — Але в розрахунку на житлову одиницю попит в цих містах порівнянний. Хоча за адекватною ціною і рекламі в середньому квартири в Москві здаються швидше, ніж у Санкт-Петербурзі, але знову ж таки в силу масштабів ринку».

Для успіху оренди конкретної квартири важливо її положення, зазначила керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. Якщо вона знаходиться в центрі поруч з метро, пам'ятками, ресторанами і магазинами, то такий об'єкт буде однаково успішний в Москві і Санкт-Петербурзі. Пропозиція на ринку оренди перевищує попит в обох містах, додає Ольга Тихонова, — ліквідні об'єкти, відповідні вимогам (транспортна доступність, якість будинку і т. д.) без праці знаходять свого орендаря і в Москві, і в Петербурзі.

Відмінності міст

Є критерії, які є важливими для будь-яких орендарів в будь-якому місті. Насамперед, це транспортна доступність — на цей фактор звертають увагу як орендарі-туристи, так і ті, хто збирається укласти довгостроковий договір оренди. На другому місці для туристів — пам'ятки, розважальна інфраструктура (ресторани, клуби, бари), а для постійних орендарів — торговельна, соціальна, побутова інфраструктура.

Однак, у кожному з міст є свої особливості, які потрібно враховувати, купуючи житло для здачі в оренду, відзначають експерти. «Наприклад, якщо говорити про північній столиці, обов'язково потрібно пам'ятати сезонному чиннику, — каже Ольга Тихонова. — На відпочинок в Петербург туристи воліють приїжджати в літній час, щоб побачити знамениті білі ночі. Тому традиційно в Пітері розвинена добова оренда. У Москві ж такої практики ми не спостерігаємо».

Центральні райони Петербурга в першу чергу цікаві з точки зору здачі в оренду кімнат і квартир туристам, тоді як у Москві центр цікавий і бізнесменам, і експатів — ці категорії орендарів, звичайно, є і в північній столиці, але їх частка в Москві вище, зазначає голова ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова.

Центр Санкт-Петербурга (Фото: Тетяна Тимирханова/Интерпресс/ТАСС)

Москва більш обширний за площею місто, тому тут принципове значення для пересування має метро. «У столиці мережу метро розвинена, проте є райони, які розвиток підземки обійшло стороною і оренда в них не дуже приваблива, — пояснює Марія Литинецкая. — В Санкт-Петербурзі метро не настільки розгалужене, тому рівне значення для визначення привабливості оренди має наземний транспорт поблизу житла».

Вторинний ринок житла в центрі Москви і Санкт-Петербурга досить сильно розрізняється. У північній столиці історичний житловий фонд більші, а в Москві багато історичні будівлі давно займають офіси. Однак технічний стан старих будинків в Петербурзі в більшості випадків — гірше. Це пояснюється тим, що в Москві центр міста був перебудований в радянські роки, тому тут старовинного і старого житла в принципі менше. Крім того, в столиці більш ефективно проводиться програма капітального ремонту.

«В Петербурзі, все ще велика пропозиція кімнат у комунальних квартирах — нерідко це означає, що в сусідів буде 8-12 сімей, — розповідає Ірина Доброхотова. — Попит на оренду такого житла теж є, але назвати його високоліквідних складно. Тому налагоджена практика викупу комунальної квартири цілком і організація хостелу. Але, звичайно, цей бізнес потребує значних інвестицій на самому старті і крім того, означає, що орендою доведеться займатися професійно. Оренда квартир на довготривалий термін потребує менших витрат з усіх точок зору. Крім цього, власники хостелів нерідко стикаються з опором з боку сусідів по будинку, яких турбує шум і постійна зміна мешканців».

Олександр Пипін підкреслює, що з-за великої кількості в Санкт-Петербурзі старого житлового фонду там більше квартир зі складної юридичної історією, а значить, більше часу може піти на перевірку та забезпечення надійності угоди. Крім того, з огляду на старість житла, може бути більше неявних вкладень в ремонт.

Радянські та сучасні нові райони в обох столицях — схожі. Однак в Петербурзі набагато більше можливостей придбати нове житло за привабливою ціною в межах міста. Тоді як у Москві межі розширюються, райони новобудов крокують за МКАД — там відбувається основна забудова.

Що купувати

І в Москві, і в Петербурзі вигідно купувати малогабаритні квартири в спальних районах, розташовані біля станцій метро та зупинок громадського транспорту — це недорогі пропозиції, відповідні широкому колу інвесторів.

«Найдоступніший з точки зору оренди район Петербурга — Колпінський, де однокімнатна квартира пропонується за 15 тис. руб. на місяць, — зазначає Марія Литинецкая. — Також максимальним попитом користуються квартири в Приморському, Виборзькому, Пушкінському районах. Популярність цих районів — теж в низькій вартості оренди (близько 20-25 тис. руб. в місяць). Схожа картина і на ринку оренди Москви. Найменш дорогі райони (в межах МКАД) — це південь, південний схід, схід столиці приваблюють найбільше орендарів, так як ставки тут — мінімальні від 25 до 30 тис. рублів на місяць за «однушку».

Житло у метро в Петербурзі (Фото: Олександр Дем'янчук/ТАСС)

Для тих, у кого бюджету вистачає на центр міста, хто готовий присвячувати додатковий час пошуку орендарів та прибирання після них (або найняти персонал для цього) — підходять квартири в центрі міста для туристів, зазначає Олександр Пипін. У Петербурзі попит на туристичні квартири більше, а значить простіше знайти орендарів за адекватною ціною і рекламі, хоча цей ринок вже досить насичений пропозиціями і про це потрібно пам'ятати.

У північній столиці ринок оренди не обмежується квартирами. У порівнянні з Москвою там більш істотне розвиток отримали сервісні апартаменти, призначені якраз для здачі в оренду. «Більшість проектів, що пропонуються до продажу з повною обробкою і меблями, інвестору доступні послуги професійної керуючої компанії, яка бере на себе турботи по роботі з орендарем» — пояснив Микола Пашков. За його словами, при короткостроковій оренді прибутковість деяких об'єктів може досягати показника 16%, середні показники становлять 10-13%, що робить інвестиції істотно простіше.

Категория: Недвижимость