Скільки коштують дачі в Підмосков'ї цієї осені

Опубликованно 25.11.2017 10:39

Вартість заміських будинків і дач в Підмосков'ї відрізняється в десятки разів. Мінімальний вхід на ринок заміських дач починається зі 100-150 тис. руб. За ці гроші можна купити щитовий будинок далеко від МКАД. Цегляний особняк поряд з Москвою обійдеться в десятки мільйонів рублів. «РБК-Нерухомість» розповідає про поточні цінові тенденції на ринку дач в Московському регіоні.

Прямо зараз ріелтори відзначають значне падіння цін на заміське вторинне житло в Підмосков'ї. З початку 2014 року зниження цін склало близько 50%, з початку 2017-го будинку і дачі в Підмосков'ї подешевшали ще на 10%, підрахували в компанії «Міель» по запиту «РБК-Нерухомості». Сьогодні купити дачу в Підмосков'ї коштує в середньому 2,3 млн руб., а на початку 2014 року — 3,8 млн руб., уточнили в агентстві. Подешевшали і котеджі: з 15,3 млн руб. в 2014-му до 11,8 млн руб. на осінь поточного року.

«Заміська нерухомість, особливо дача, це не предмет першої необхідності, а утримувати її досить дорого. В умовах перманентної кризи і постійного скорочення доходів для багатьох дача стає важким тягарем, і її найпростіше продати», — пояснив дану тенденцію на заміському ринку, керівник відділу продажів офісу «На Київській» «Міель-Мережа офісів нерухомості» Світлана Вольська.

Низький попит на дачі

Аналітики і ріелтори відзначають затоварення заміського ринку неліквідним пропозицією дач, попит на які відсутня повністю. Половина перебувають у продажу заміських об'єктів в Підмосков'ї не будуть реалізовані навіть зі знижками, так як вони морально застаріли, розповіли в компанії «Інком-Нерухомість». Ще 30% об'єктів вдасться продати з істотним дисконтом і лише 20% перебувають в реальному товарообігу.

Сьогодні на продаж в Підмосков'ї виставлено 45 тис. дач і заміських будинків, розповіли в агентстві «Міель». Це число залишається незмінним протягом останніх трьох років. На сьогоднішній день в найбільш ліквідній — 50-кілометровій зоні від МКАД продається близько 25 тис. будинків, підрахували ріелтори.

У минулому році з будинками і дачами в Підмосков'ї і Новій Москві було укладено близько 4,5 тис. операцій (без урахування елітного сегменту). «У цьому році аналогічний показник буде нижче — не більше 3,6 тис. угод за підсумками року. Якщо врахувати, що основні продажі йдуть в ціновому сегменті до 11 млн руб., то період реалізації всього обсягу пропозиції на заміському ринку займе у кращому випадку не менше 15 років. Позитивних тенденцій, що вказують на зворотну динаміку, на ринку поки немає», — сказав керуючий партнер «Міель-Заміська нерухомість» Володимир Яхонтов.

Попит на дачі в Московському регіоні з початку 2017 року є найгіршим за останні п'ять років, відносно минулого року він скоротився ще на чверть, а по відношенню до 2014-го більш ніж на 30%, говорить Світлана Вольська. «Причини зниження попиту все ті ж: падіння доходів, акумулювання коштів сімейного бюджету на першочергових нагальних завдань, до яких не відноситься покупка заміського житла», — пояснила експерт.

Сьогодні клієнти вибирають повністю готові будинки з обробкою, щоб як можна швидше в'їхати, розповіла Вольська. «Недобудови нікому не цікаві. І ще: будинок повинен бути не старше п'яти років — до речі, пропозицій, де збігаються всі зазначені вимоги, не так багато, тому йдуть вони досить швидко», — уточнила вона.

Великі знижки

Ціни на дачі в Підмосков'ї завищені, зазначили експерти, опитані редакцією «РБК-Нерухомістю». «Як не дивно, найбільш значні знижки зараз в елітному сегменті, де розмір дисконту може досягати 50%. Нещодавно у нас була угода, коли клієнт виставляв будинок в селі Грибки за 50 млн руб., а в підсумку продав за 33 млн руб.», — навели приклад ріелтори з «Миэля».

А ось на бюджетні дачі знижки дають дуже неохоче. Світлана Вольська зазначила, що близько 70% пропозицій зараз переоцінені, а решта — неліквід (старі, старі будинки). «У нас був клієнт, який виставив на продаж ділянку площею шість соток в Автомагістраль з древнім щитовим будиночком, позиціонував його як добру стару дачу і призначив ціну 3 млн руб. За фактом це просто земля, тому що будинок в дуже поганому стані і однозначно піде під знесення», — розповів Луценко. За її словами, продавець був не готовий зрозуміти, що в цьому стародачном місці ціни на землю набагато нижче.

«Якщо говорити про знижки, то на вторинному ринку розмір дисконту на дачі індивідуальний і залежить від якості об'єкта, його недооціненість або переоціненість, від індивідуальних особливостей і фінансової ситуації продавця. Деякі власники не готові поступитися навіть малість, інші можуть знизити вартість будинку максимум на 10 тис. руб., а треті готові дати знижку в 1 млн руб.», — зазначив Яхонтов.

Популярні напрямки

Чотири найбільш популярні напрямки для покупки дачі (у порядку убування) — Новоризьке, Київське, Сімферопольське, Калуське шосе. На інших напрямках обсяг угод сильно відстає.

Якщо розглядати зони віддаленості від МКАД, то найбільшим попитом користуються дачі в поясі до 30 км від МКАД — на нього припадає 63% угод, на зону 30-70 км від МКАД — 33% і близько 4% — в зоні за 70 км від МКАД. Дана статистика актуальна для всіх класів, крім елітного сегмента, пояснили в «Миэле».

Західні напрямки в середньому на 20-25% дорожче, ніж дачі вздовж шосе, що ведуть на схід, хоча тенденція останнього десятиліття полягає у вирівнюванні цінових відмінностей між секторами регіону і зростанням значущості локальних факторів місця розташування, розповів «РБК-Нерухомості» керівник аналітичного центру ЦІАН Олексій Попов.

Тенденція останнього часу на ринку заміського житла в Московській агломерації — згладжування різниці в цінах на будинку між західними і східними районами. «Незважаючи на те що захід Підмосков'я стійко асоціюється з кращою екологічною ситуацією, що в ньому більше локацій з прийнятним рівнем транспортної доступності, а також більша площа візуально атрактивних (привабливих ландшафтів. Це пов'язано ще і з тим, що затребуваність традиційних дачних ділянок (у форматі «дім + сільське господарство») у східних секторах декілька вище (з-за більшої людності східного сектора Підмосков'я, більш низького середнього доходу в цій частині агломерації)», — пояснив експерт Ціану.

Географічні закономірності розміщення дач навколо Москви також змінюються. «З одного боку, все більш активно освоюються сусідні області (Калузька, Володимирська, Тверська, Смоленська). Дачі у них активно купують ті жителі Москви і передмість, для яких площа ділянки, тиша, єднання з природою важливіше зручності швидкого переміщення між міським житлом і заміським будинком. Найбільше таких дач в районах, прилеглих до федеральних трасах», — розповів Попов.

Ще одна тенденція останніх років: деякі з дачних ділянок, виданих на периферії Московської області в 1980-1990-х роках, поступово перестають використовуватися. Функція постачання продовольством перестала бути актуальною, а транспортна віддаленість не дозволяє використовувати їх для інших форматів заміського життя, додав експерт.

Що буде з цінами

Ріелтори прогнозують подальше падіння цін на будинки, дачі та земельні ділянки. «Позитивних тенденцій, що вказують на зворотну динаміку, на ринку немає», — сказав Володимир Яхонтов.

Найближча корекція цін на заміську нерухомість в Підмосков'ї відбудеться вже в грудні-лютому. «Взимку багато продавців знімають з продажу свої об'єкти із-за складнощів з показами. Та й взагалі, заміський будинок або ділянку треба купувати, коли його хоча б видно. Тому щороку взимку спостерігаємо зниження числа об'єктів до весни. Ціни при цьому продовжать своє зниження і взимку, і в наступному році. Передумов для зростання поки що, на жаль, не видно», — пояснила Світлана Вольська.

Єдине виключення на поточному ринку заміського житла — старі дачі. Вони дешевшати не будуть. «Це нішевий продукт менш схильний кризовим явищам. І на відміну від об'єктів хаотичної забудови, які будуть дешевшати, заміські будинки в стародачние місцях найбільш ймовірно, збережуть той ціновий діапазон, який склався в останні три роки», — пояснив експерт з «Миэля».

Приклади недорогих дач

Купити будинок на класичних шести сотках сьогодні з легкістю можна за всіма напрямами Підмосков'я і суміжних областей.

Ділянка з літнім будиночком можна придбати за ціною від 350-400 тис. руб. Це, як правило, вдома в садівничих товариствах або селах, а також земельні ділянки в населених пунктах, розташованих за межами Московської області. Наприклад, дачний будинок з ділянкою 6-8 соток в 80 км від Москви по Київському шосе (Калузька область) в СНП можна придбати за 400 тис. руб.

За суму в межах 500-600 тис. руб. можна знайти подібний об'єкт навіть у Московській області. Наприклад, у д. Чемодурово Воскресенського району (75 км від МКАД) пропонується будинок площею 45 кв. м на ділянці 6 соток за 550 тис. руб.

Що стосується менш віддалених локацій (пояс до 40-45 км від МКАД), то мінімальний бюджет покупки тут починається від 750-800 тис. руб. і досягає 3-4 млн руб. в залежності від розміру і доглянутості ділянки, капітальності будівлі.

Категория: Недвижимость