Чужі квартиранти: як перездають орендоване житло

Опубликованно 04.01.2018 00:38

У власників квартир часто виникають складнощі з орендарями. Одна з них — самовільне прийняття орендарем рішення про перездачу квартири іншим людям. «РБК-Нерухомість» розібралася в тонкощах суборенди та піднайму квартир.

Здавати орендовану квартиру можна за договором суборенди або піднайму, це допускає законодавство. У ст. 685 Цивільного кодексу РФ говориться, що наймач житлового приміщення за згодою власника може передати на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Відповідальним перед власником за договором найму квартири залишається наймач.

Наймач і піднаймач укладають договір найму, строк якого не може перевищувати строку договору найму. Іншими словами, людина, якій пересклали житло, повинен звільнити приміщення, коли у основного орендаря закінчиться договір оренди — він не набуває самостійного права користування житловим приміщенням.

Жертви шахраїв

Ідея перездати вже орендовану квартиру завжди належить орендарям. Власники рідко погоджуються на те, щоб орендарі могли перездати житло. Більшість власників не готове до того, щоб між ними і кінцевими наймачами було якесь зайве ланка, стверджують ріелтори.

Нерідко заповзятливі орендарі знімають велику квартиру в хорошому районі, потім перездають її, а на виручені гроші винаймають житло подешевше, отримуючи при цьому дохід. Втрата грошей не подобається власникам адже дохід від перездачі отримує орендар першої черги, тоді як власник сам міг би здати квартиру дорожче, кажуть експерти. Нарешті, власники турбуються за збереження квартири та її репутацію — адже невідомо, яким людям і в якій кількості орендар пересдаст житло і якої шкоди власнику це в кінцевому результаті завдасть.

Директор компанії «Міель-Оренда» Марія Жукова:

— Якщо наймач перездав квартиру без згоди власника, то це вже можна кваліфікувати як шахрайство

Найчастіше жертвами шахраїв стають власники, які рідко приїжджають відвідати своїх орендарів і перевірити стан квартири: наприклад, ті, хто живе за кордоном або в інших містах або часто відбуває у тривалі відрядження.

«Великі агентства нерухомості нерідко приходять власники-орендодавці з проханням допомогти розібратися в ситуації — розірвати договір найму і притягнути до відповідальності таких самостійних квартирантів, які без відома власників заселяють їх квартири суборендарів», — розповів юрисконсульт юридичної служби компанії «Інком-Нерухомість» Кирило Кокорін.

Але перескладання за домовленістю з власником — теж не рідкість. Найчастіше таким чином орендарі перездають частини квартир. На практиці це виглядає так: людина знімає неліквідну з точки зору оренди багатокімнатну квартиру і живе тільки в одній кімнаті, а інші здає в суборенду. Власник отримує фіксовану плату за житло, яка його повністю влаштовує.

Юрисконсульт компанії «Інком-Нерухомість» Кирило Кокорін:

— Виходить щось схоже на комунальну квартиру, де кожен живе у своїй кімнаті, але спільно сусіди користуються кухнею, коридором, ванною і туалетом

Суборенда за законом

Якщо власник не давала письмової згоди на суборенду (піднайом), то у нього є всі підстави достроково розірвати договір найму (оренди). Він також має право розраховувати на відшкодування завданих йому збитків, але тільки в судовому порядку, стверджують в «Інком-Нерухомості». «Але реалії складаються дещо інакше: довести факт перездачі цілої квартири в суборенду або піднайм, коли там проживають зовсім інші особи за письмовим договором між орендарями та субарендаторами, значно простіше, ніж перездачу, яка була здійснена шляхом підселення мешканця в сусідню кімнату без договору. В останньому випадку наймач завжди може сказати, що це, наприклад, родич, який зайшов у гості», — розповів Кирило Кокорін.

Щоб уникнути сценарію з суборендою, власник житла у договорі найму може закріпити своє право хоча б раз на місяць відвідувати квартиру і цим правом не нехтувати, радять експерти.

«Тоді він особисто може отримати орендну плату, оцінити обстановку і заодно переконатися, що рахунки за комунальні послуги оплачені, — відзначає директор компанії «Міель-Оренда» Марія Жукова. — Можна попросити і сусідів повідомити вам, якщо раптом зміниться склад мешканців».

А головне, в договорі оренди потрібно прописати, згоден власник на суборенду чи ні. Якщо орендар порушить цю вимогу, у власника будуть всі підстави розірвати договір і виселити всіх мешканців.

Категория: Недвижимость