«Реновація зробить Москви схожою на Берлін»

Опубликованно 10.03.2018 04:00

— Що сьогодні відбувається на ринку елітного житла Москви з точки зору попиту і пропозиції?

— Попит на елітні новобудови в Москві залишається стабільним і високим. Але це відбувається на тлі зміни пропозиції — воно стає більш європейським, стриманим, раціональним і економічно обґрунтованим. Всі московські девелопери намагаються зберегти зовнішні вимоги до елітного житла, але при цьому скоротити витрати. Тому сьогодні вже ніхто не дивує покупців дорогими рішеннями, пройшов бум високих стель і невиправдано дорогих матеріалів в обробці.

Зміна в структурі пропозиції відбувається з двох причин. По-перше, ринок [елітної нерухомості] став цивілізованим і зрозумілим. По-друге, на попит вплинули економічні фактори: не секрет, що середній бюджет покупки елітної квартири знижується. Це змушує забудовників шукати шляхи оптимізації собівартості будівництва. У підсумку будують простіше і дешевше, але назвати це справжньою «элиткой» або люксом вже не можна. Так на ринку з'явився проміжний клас преміум — між бізнесом і елітним. Зараз ці два сегменти зливаються, зустрічаючись десь посередині.

— Коли почалася ця тенденція? З 2015-го?

— Це почалося раніше. У Москві за останні п'ять-сім років на ринку з'явилася пропозиція в двох-трьох елітних житлових комплексах, які дійсно можна назвати елітними. Це такі мастодонти, пережитки минулого. Все інше — раціональне будівництво, орієнтований на поточну ринкову кон'юнктуру.

Енвер Кузьмін в робочому кабінеті (Фото: Олег Лозовий)

— А попит у зв'язку з цим якось змінився?

— За рахунок раціоналізації девелоперських проектів і того, що елітне житло стало більш доступним, попит уповільнив своє зниження. Люди, які раніше не могли дозволити собі покупку квартири в елітному будинку, тепер можуть це зробити. Із залученням іпотечного кредиту в тому числі. З іпотекою, до речі, цікаво виходить — з-за низьких ставок по кредитах в елітний сегмент прийшли покупці, які раніше могли дозволити собі тільки бізнес-клас. Я думаю, в найближчі роки це стане серйозним драйвером на ринку елітного будівництва в Москві. За прогнозами консалтингових компаній, низькі ставки по іпотеці дадуть 20% до попиту на елітне житло.

— Довгий час Хамовникам віщували долю «срібної милі» — називали другим районом після Остоженки. У підсумку район отримав цей статус?

— Я б сказав, що Хамовники — це вже «золота миля». Вартість житла в двох локаціях — на Остоженке і в Хамовниках — зрівнялася. Більш того, попит на елітні новобудови в Хамовниках в рази вище, ніж на Остоженке.

У робочому кабінеті (Фото: Олег Лозовий)

— А хіба елітні проекти не розповзлися по всьому ЦАО?

— Не погоджуся. У ЦАО залишається дуже жорстка градація районів на елітні та неелітні. Так, у кожному районі ЦАО тепер є будинки-новобудови, які забудовники і ріелтори відносять до елітних класів. Але ці будинки поодинокі на ринку, вони не впливають на середню вартість житла в своєму районі. І подивіться на Хамовники — тут близько шести великих житлових комплексів з вартістю від 500 тис. руб. за «квадрат». Люди прагнуть в Хамовники більше, ніж на Таганку, Третьяковку або П'ятницьку. Шість проектів в Хамовниках загальною площею близько 0,5 млн кв. м — це навіть не на район і не на округ, а на управу! Це багато.

— Який вплив ці великі новобудови надають на Хамовники? Позитивне чи негативне?

— Звичайно позитивне. Тому що по мірі реалізації цих проектів змінюється інфраструктура всього району. В Хамовниках завжди була хороша інфраструктура, але орієнтована на високу платоспроможну споживчу нішу: ресторани, фітнес-центри, приватні школи і т. д. З-за девелоперської активності ситуація змінюється — в Хамовниках стали з'являтися об'єкти інфраструктури більш демократичного рівня. Я вважаю, що це добре: формуються інші правила спільного проживання. Тепер в одному районі живуть люди різних соціальних статусів.

— Чому це важливо?

— В США існував досвід створення жорстко сегрегованих за соціальним статусом районів — були райони для багатих і були райони для бідних. Але це призвело до створення «гетто», які не розвиваються. Взяти приклад житлового району Pruitt-Igoe в Сент-Луїсі, коли американці змушені були втихомирювати спалахнули заворушення з допомогою національної гвардії, а потім розселяти район. Після цього американці стали розміщувати недороге соціальне житло в багатих районах. Скажімо, десять будинків для забезпечених людей і один — для не дуже забезпечених. І тоді недостатньо забезпечені мотивовані до успіху і тягнуться вище — до забезпеченим. В Хамовниках відбувається така ж історія: тут будують дорогі будинки, які сусідять з не дуже дорогими — це сформує нове співтовариство людей освічених, успішних, заможних, раціональних і орієнтованих на розвиток своєї малої батьківщини.

Фото: Олег Лозовий

— Хамовники — один з районів, мешканці яких відмовилися від реновації. З вашої точки зору, чому?

— Це завжди було район радянської еліти: вчені, академіки, генералітет... Для них у 1950-1960-ті роки будували добротні, якісні будинку. І як наслідок, тут ніколи не було доступних квартир. Коли ми виходили зі своїми проектами з ціною в $15 тис. за 1 кв. м, в сусідніх старих п'ятиповерхівках ціни були $8-10 тис. за «квадрат». Старі і нові будинки, звичайно, не можна порівняти за якістю життя, але їхні цінові характеристики відрізнялися незначно. Але справа навіть не в цінах на житло... В Хамовниках історично сформувалася дуже комфортна середа, тут сусіди ходять один до одного в гості, влаштовують свята. З таким житлом і середовищем важко розлучатися. Тому люди і відмовилися переїжджати в нові будинки, вони люблять свій район таким, який він є.

— Продовжуючи тему реновації, які можливості ви бачите в цій програмі з точки зору девелопера, який займається будівництвом елітних будинків?

— Для елітного ринку міська програма реновації означає появу нових районів, які можуть бути цікаві для будівництва дорогого житла. Вважається, що Москва розділена на захід і схід з точки зору престижності житла. Всі дорогі райони розташовані на заході, а менш престижні — на сході. Така градація була історично зумовлена великою кількістю заводів і виробництв в східній частині. Проте подивіться, більшість п'ятиповерхівок, які знесуть за програмою реновації, також знаходяться саме в східних районах столиці. У середньостроковій перспективі ці райони кардинально зміняться — Москва їх забудує новими будинками. Це призведе до того, що райони-новобудови стануть більш затребуваними як з боку покупців, так і з боку девелоперів.

У результаті В Москві буде реалізований досвід Берліна. Після того, як пала Берлінська стіна, столиця Німеччини виявилася розділеною на дві частини — розвинену західну і депресивну східну. Поступово влади почали розвивати східну частину Берліна, вкладаючи в транспортну інфраструктуру, підтримку соціальних девелоперських проектів. Земля під забудову в східній частині була зі зрозумілих причин дешевше, цим стали користуватися забудовники, у тому числі орієнтовані на високобюджетних покупців. Вони почали зводити на сході Берліна будинку спочатку для середнього класу, а потім і для багатих покупців. В підсумку сьогодні східна частина з точки зору придбання елітних новобудов більш вигідна для покупців, ніж західна, де стара інфраструктура, де сформована забудова і де практично відсутні нові проекти. Я думаю, що в перспективі 10-15 років подібне чекає і Москву, якщо концепція реновації це передбачає.

Фото: Олег Лозовий

— Віце-мер столиці Марат Хуснуллін оголосив, що девелопери зможуть претендувати на покупку землі, яка виявиться не затребуваною містом за програмою реновації. Які землі під п'ятиповерхівками можуть бути цікаві будівельникам елітного житла?

— Для кожного проекту будівництва дуже важливе значення має розташування земельної ділянки. Два майданчики, що знаходяться в ста метрах один від одного, мають різний потенціал. Одна фантастично цікава, друга може виявитися складною. Однозначно сьогодні цікаві майданчики з гарною транспортною доступністю, розташовані поблизу парків, зелених зон або на набережних.

— А які в принципі залишилися майданчики в Москві під елітне будівництво?

— Промзони...

— В центрі Москви?

— Далеко ходити не треба — навіть у відносній близькості від Кремля залишилися промзони, які можна забудувати. Чого в Москві не залишилося, так це «чистій» землі — пустирів.

— Тобто в Москві є дефіцит майданчиках під елітне будівництво?

— Дефіциту немає. Але всі майданчики дуже індивідуальні, кожна з них вимагає великої підготовчої роботи — знесення, розселення, узгодження і т. д. Головне — це співвідношення місця, проблем і обсягів.

Енвер Кузьмін під час інтерв'ю (Фото: Олег Лозовий)

— А ціни на землю під забудову ростуть чи падають?

— З 2015 року доларові ціни на ділянки, як ви знаєте, впали на 50%. У рублях немає змін. Інша справа, що ростуть середні витрати на виведення нових елітних проектів на ринок. Справа в тому, що в Москві, як в Європі і США, девелопери йдуть від невеликих, штучних проектів, від точкового будівництва. І тепер необхідно комплексне, квартальне будівництво — це і вимоги влади, і запити споживачів. Якщо раніше достатньо було $10 млн, щоб запустити проект будівництва елітного ЖК, то тепер старт кожного нового проекту обходиться забудовнику в $25-30 млн. Для довідки: середня вартість входу на ринок елітного девелопменту в Нью-Йорку — $100 млн, у Лондоні — від ?40-50 млн. Поступово витрати девелоперського бізнесу в Москві збільшуються.

— Чому девелопери в Москві мало не щотижня стали оголошувати про початок будівництва елітних проектів?

— У певної категорії людей надлишок грошей, і вони готові вкладати їх у нерухомість. До банків багато заможні люди почали ставитися з підозрою. При такому тренді девелопери пропонують свій товар — новобудови. Це ринкова історія.

Категория: Недвижимость