Магазини та послуги: чи вигідно інвестувати в приміщення на перших поверхах

Опубликованно 28.03.2018 01:40

За встановленими в Москві правилами частину площ у новобудовах повинна бути виділена під комерційні приміщення. Тому перші поверхи в столичних нових будинках по більшій частині нежитлові. Їх займають магазини крокової доступності, салони краси, медичні клініки.

Так само як і квартири, приміщення для ведення власного бізнесу або під здачу в оренду можна придбати безпосередньо у забудовників або на вторинному ринку. «РБК-Нерухомість» розбиралася, наскільки це вигідне вкладення коштів.

На початку двохтисячних попит на перші поверхи в столиці був дуже високий. Подібних пропозицій в новобудовах бракувало, підприємці викуповували квартири в старих будинках на вторинному ринку і переводили їх в нежитловий фонд. Багато комерційні організації — від банків до магазинів та салонів краси — з задоволенням їх купували і часто переплачували.

«У нас був випадок, коли один комерційний банк переплатив 30% від ринкової вартості за квартиру на першому поверсі, — розповіла керівник відділу продажів офісу «На Київській» компанії «Міель-Мережа офісів нерухомості» Світлана Вольська. — Зараз угод з метою переведення в нежитловий фонд майже немає, його стало важко здійснювати. На вулицях з гарним трафіком майже всі такі квартири розкуплені багато років тому, а що залишилося — це пропозиції не на перших лініях, часто далеко від метро, не найцікавіші».

Сьогодні столичні забудовники навмисно виділяють приміщення новобудов під комерційні об'єкти. За словами керівника аналітичного центру компанії «Інком-Нерухомість» Дмитра Таганова, в 90% нових будинків в Москві і області немає квартир на перших поверхах. Приміщення під магазини, перукарні або продаються, або керуюча компанія від забудовника сама здає їх в оренду.

Хто купує нежитлові приміщення

Основні покупці нежитлових приміщень на перших поверхах столичних новобудов — жителі того ж району, в тому числі і самого житлового комплексу. За даними ГК «Атлант», на цю категорію покупців припадає понад 65% попиту. Як правило, це підприємці, які відкривають свою першу точку або розширюють бізнес. Мова йде про ті види бізнесу, які можна вести в будь-якому районі і які орієнтовані на масовий попит. В основному це продуктові магазини або підприємства сфери послуг.

«Вибір приміщення у власному районі обумовлений здебільшого зручністю його розташування: власникові не доводиться витрачати багато часу і сил на тривалі переїзди, робота і будинок знаходяться поруч, — зазначає Роман Лябихов, генеральний директор ГК «Атлант». — Крім того, підприємець краще бачить всі потреби жителів району, відповідно, може оперативно реагувати на зміни поточної кон'юнктури ринку».

Ще одна категорія покупців приміщень на перших поверхах — мережеві бренди: великі і середні компанії сфери послуг, ритейлери, підприємства громадського харчування, банки. Вони забезпечують 30% попиту на комерційні площі. «Ці покупці вибирають об'єкт, в основному виходячи з перспективності місця. Тобто відштовхуються від існуючого в районі попиту на їх послуги, у деяких випадках від трафіку, а також від стратегії розвитку свого бізнесу в цілому», — пояснив Роман Лябихов.

Третя із основних категорій покупців та орендарів — компанії, орієнтовані на тимчасовий попит, уточнюють експерти ГК «Атлант». Наприклад, це виробники і постачальники меблів, вікон, сантехніки та різних матеріалів для ремонту квартири. Вони використовують комерційні приміщення на перших поверхах новобудов або під шоу-рум з невеликим клієнтським офісом, або просто відкривають у них звичайний невеликий магазин. Як правило, такі компанії орендують приміщення в перших зданих в експлуатацію будинках у великих споруджуваних мікрорайонах. Вони орієнтуються в основному на попит з боку новоселів прилеглих будинків. Пропоновані ними товари і послуги зазвичай найбільш затребувані протягом декількох років після початку заселення будинків, потім попит падає, і в більшості випадків вони «переїжджають» в іншу новобудову. Таким чином, в середньому подібні підприємці орендують площі в новобудові з розрахунком на п'ять — десять років.

Скільки коштують приміщення під магазини

Ціни на нежитлові приміщення на перших поверхах залежать від багатьох факторів: району, розташування будинку в межах мікрорайону або кварталу (відповідно, і пішохідного трафіку), інтересів жителів, конкурентного середовища.

«Затребувані приміщення продаються практично за ціною квартир — вартість 1 кв. м може досягати 180-220 тис. руб., — розповів керівник консалтингової компанії «ТОП Ідея» Олег Ступеньков. — Ціни сильно залежать від ліквідності об'єкта. На ліквідні приміщення торг мінімальний. А у випадку з менш ліквідними можна домовитися і на знижку, і на розстрочку до кінця будівництва».

Ліквідні площі завжди продаються швидко, відзначають експерти. Найбільшим попитом користуються приміщення від 50 до 120 кв. м і з певними технологічними та конструктивними особливостями. «Простоюють ті приміщення, які знаходяться в глухий частини житлового комплексу, віддаленої від пішохідного трафіку, а також мають незручний вхід», — розповіла керівник відділу комерційної нерухомості Est-a-Tet Олена Мішина.

Орендні ставки на перших поверхах також залежать від класу об'єкта та інтенсивності трафіку. Мінімальні ставки становлять 3-8 тис. руб. за 1 кв. м в рік. «В середньому можна говорити про витрати на оренду в розмірі 20-25 тис. руб. за 1 кв. м в рік в типових проектах комфорт-класу в спальних районах», — зазначив Ступеньков.

Вигідно інвестувати

Вкладення в комерційну нерухомість в середньому повертаються в два-три рази швидше, ніж у житло, розповіла керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. Термін окупності такого приміщення становить сім — десять років, зазначає Олег Ступеньков. «Якщо вдалося купити ліквідний об'єкт на старті будівництва, то прибутковість від оренди буде складати 7-8% річних плюс дохідність від майбутнього продажу ліквідної площі», — зазначає експерт.

Якщо інвестор готовий до більшого ризику і має можливість вкласти в нерухомість від 15 млн руб., то комерційні площі — підходящий для нього варіант, вважає Марія Литинецкая. Однак, на її думку, з інвестуванням у комерційні приміщення є кілька труднощів.

По-перше, для заробітку в сегменті комерційної нерухомості потрібен досвід, тоді як стати інвестором в житлову нерухомість може покупець, не має якихось глибоких знань про ринок. По-друге, пошук орендарів торгових площ займає більше часу.

«Кількість потенційних інтересантів завжди нижче, а значить, доводиться працювати в умовах жорсткої конкуренції. Деколи доводиться йти назустріч клієнту і витрачати додаткові кошти, наприклад на перепланування», — зазначає Литинецкая.

По-третє, ринок комерційної нерухомості більш схильний до економічних катаклізмів — на відміну від ринку орендного житла, на якому завжди буде попит. По-четверте, мінімальний поріг входу для інвестора на ринок комерційної нерухомості апріорі вище, ніж на ринок житла, хоча б з-за більшої площі приміщень.

«Крім того, інвестор комерційних приміщень повинен бути стратегом, — вважає Литинецкая. — Одна з помилок, яку роблять багато інвесторів, це придбання торгового приміщення без обліку довгострокових перспектив розвитку проекту комплексного освоєння території. У підсумку виявляється, що вулиця, яка була головною в перші роки розвитку проекту, через п'ять — сім років стає другорядною і менш прохідний. І це призводить до зниження пішохідних і автомобільних потоків, а разом з тим і до падіння ліквідності об'єкта. У результаті рівень прибутковості падає».

Інвестиційна привабливість комерційних приміщень або квартир на перших поверхах з окремим входом, які можуть використовуватися для комерційної діяльності, дуже залежить від пішохідного трафіку, підтверджує керівник аналітичного центру «Інком-Нерухомість» Дмитро Таганов. І далеко не завжди придбання комерційного приміщення з метою здачі його в оренду виявляється рентабельним — не менше 30% таких об'єктів в новобудовах протягом трьох-п'яти років після зведення будинку залишаються вакантними, зазначає він.

«На вторинному ринку ситуація схожа, — розповів Таганов. — У непопулярних локаціях у комерційних приміщень яких часто змінюються орендарі, які об'єкти можуть довго залишатися незатребуваними. Сьогодні магазини крокової доступності не здатні конкурувати з економічними мережевими супермаркетами, які активно популяризуються останнім часом».

Більшості інвесторів нерухомість з невеликими бюджетами простіше і надійніше інвестувати не в комерційні приміщення, а в житло, хоча це і приносить меншу прибутковість, вважає Марія Литинецкая. Якщо з якоїсь причини інвестор вирішить вийти з проекту, то знайти покупця на квартиру набагато простіше, ніж на комерційні площі, які оператори воліють орендувати, а не купувати у власність.

Експерти відзначають, що, як показує практика, вісім з десяти покупців-інвесторів все ж розглядають в якості об'єкта саме житло, побоюючись повторення кризи 2014 року, відгомони якого досі відчуває на собі ринок комерційної нерухомості.

Категория: Недвижимость