З видом на естакаду: скільки коштує житло поруч з ТТК

Опубликованно 29.03.2018 03:15

Третє транспортне кільце (ТТК), більша частина якого була побудована в кінці 1990-х — початку 2000-х років, суттєво полегшило складну транспортну ситуацію в Москві. Але особливість цієї швидкісної траси в тому, що вона будувалася всередині сформованих районів і частково задіяла здавна існували міські вулиці з житловими будинками.

Зараз в районі ТТК є і новобудови, і вторинне житло, у тому числі на першій лінії від траси. «РБК-Нерухомість» розбиралася, який попит на житло в цьому районі і скільки коштують квартири поруч зі швидкісною міською магістраллю.

Загальна протяжність ТТК становить 35,1 км, з них близько 19 км — естакади, близько 5 км — тунелі. Кільце також торкнулося вулиці міста (наприклад, Бігову, Нижню Масловку, Сущевський Вал, Кожуховские і Угрешские проїзди).

«Будівництво ТТК, яке в цілому поліпшило досяжність багатьох районів, на вартості житла в будинках, розташованих уздовж нього, позначилося негативно, — розповіла голова ради директорів «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова. — Квартири в них подешевшали на 10-20%. Що й зрозуміло — постійний шум, кіптява на вікнах і неможливість ні вдень, ні вночі відкрити вікно, щоб провітрити квартиру, мало кого привернуть».

Ліквідність житла на першій лінії вздовж траси впала ще на етапі її будівництва, оскільки шум, бруд і нічні роботи людей лякають не менше, ніж інтенсивний рух автомобілів (навіть незважаючи на появу захисних екранів), зазначає експерт.

Що продається

Вторинний ринок нерухомості поряд з ТТК в основному представляють будинку середньої і малої поверховості (5-10 поверхів), які будувалися в радянський час. Таке житло сьогодні не користується великою популярністю і низколиквидно, відзначає керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая.

«Сьогодні біля ТТК будуються сучасні високобюджетні комплекси, у яких недоліки близькості від магістралі компенсуються іншими перевагами: якістю матеріалів, високим рівнем благоустрою території, розмаїттям цікавих планувань», — говорить експерт.

За даними сервісу онлайн-оголошень ЦІАН, зараз безпосередньо «з видом на ТТК» в Москві реалізується близько 2,1 тис. лотів в п'яти споруджуваних житлових комплексах («Царська площа», «ВТБ Арена парк», «Джаз», «Парк Легенд» і «Символ»). Вид на автомагістраль також відкривається ще з трьох великих споруджуваних житлових комплексів («Центр Сіті / Headliner», Neva Towers, «Ненудний Home&SPA»).

Попит і ціни

На вторинному ринку житла квартири поруч з Третім транспортним кільцем користуються меншим попитом, ніж їх аналоги у видаленні від дороги.

«Безумовно, магістраль під вікнами не приваблює покупців. Щоб підвищити ліквідність лота, продавці на вторинному ринку знижують його вартість. Приміром, однокімнатну малогабаритну квартиру в п'ятиповерховому будинку поряд із магістраллю можна купити за 6 млн руб. А в тому ж районі, але у дворі, подібний лот продається вже за 7,5 млн руб.», — розповіла Марія Литинецкая.

Відрізняються ціни і на квартири в одному і тому ж будинку. І технологія оцінки квартир справедлива для всіх пропозицій на великих трасах і проспектах.

«Якщо у продаваної квартири три вікна виходять на трасу і одна у двір, то ліквідність такого об'єкта мінімальна в порівнянні з квартирою, в якій тільки одне вікно виходить на трасу, а три — у двір», — пояснила керівник офісу «На Фрунзе» компанії «Міель-Мережа офісів нерухомості» Ольга Тихонова.

Вартість вторинного житла у ТТК

Район Ціна 1 кв. м у ТТК, тис. руб. Середня ціна квартири в ТТК, млн руб Ціна 1 кв. м в межах району, тис. руб. Середня ціна квартири в межах району, млн руб. Бігової 200 13,6 243,1 16,9 Аеропорт 292,3 40,4 231,9 14,2 Донський 330,4 31,4 241,7 15,9 Гагарінський 434,2 79,5 285,9 19,7 Даниловський 169,3 10,7 204 12,4 Нижегородський 161,3 8,5 157,7 7,7 Южнопортовый 201,8 12,9 188,9 11 Басманний 191,1 12,5 285,1 23,6 Сокільники 177,4 14,2 257,4 16 Дорогомилово 260 20,8 315,8 22,1 Красносельський 199,8 16,4 266,2 19,5 Хорошевський 527,3 31,6 361,7 38,8 Пресненський 211 6,3 369,9 31,3

Таблиця: «Інком-Нерухомість»

При цьому на ринку первинної нерухомості близькість ТТК не відіграє суттєвої ролі в ціноутворенні, відзначають експерти. Покупець, вибираючи житло в новобудові (особливо у високобюджетному сегменті), орієнтується на близькість комплексу до центру, транспортну доступність та розвинену інфраструктуру поруч.

«Житло у «троячки» розглядають ті, хто хоче жити в центрі, але не має достатнього бюджету, — переконана Тихонова. — Знижують вартість фактори дають можливість здійснити таку компромісну покупку. Все ж оточення ТТК — це сформовані райони з особливим мікрокліматом. Зацікавлені в таких квартирах і покупці, прив'язані до конкретної локації або навіть до конкретного будинку».

У той же час через небезпечною і агресивного середовища, яку створює магістраль, квартири в розташованих поруч з нею будинках не користуються попитом у сімей з дітьми, відзначають ріелтори.

Плюси і мінуси

Сусідство з жвавій магістраллю — це постійна шумова навантаження, вихлопні гази від пробок і пил від машин.

Але для багатьох людей проживання в будинку, розташованому поруч з ТТК, зовсім не незручність, а, навпаки, плюс — у тому разі, коли транспортна доступність для них важливіше, ніж деякі інші характеристики житла, вважає керівник аналітичного центру «Інком-Нерухомість» Дмитро Таганов. «Це не найгучніша і забруднена траса столиці, — каже він. — Люди, які живуть близько до МКАД (та ще й у найвіддаленіших районах Москви), відчувають більше незручностей від цього сусідства. На Кутузовському і Ленінському проспектах також досить жвавий рух, однак поряд з цими магістралями розташовано чимало преміальних об'єктів».

У ТТК є важлива перевага — воно набагато зручніше, ніж багато інші траси столиці, кажуть експерти. По-перше, це кільцева автомагістраль, що зв'язує між собою майже всі округи Старої Москви (крім СЗАТ і ЗелАО). По-друге, на ній бессветофорное рух, тому траса, як правило, їде трохи швидше, ніж місто в цілому, а це важливо для багатьох автомобілістів). Нарешті, разом з магістраллю мешканці будинків отримують не тільки погіршення екологічної ситуації, але ще й нову інфраструктуру. Запуск Третього транспортного кільця привів до появи уздовж нього бізнес-центрів і торгово-розважальних комплексів.

Перспективи житла у ТТК

Деякі будинки, розташовані поруч з Третім транспортним кільцем, підпали під дію програми реновації: у найближчі декілька років їх власників чекає переїзд в нові квартири. Тим не менш велику частину будинків дані зміни не торкнуться, і з вікон збережеться вид на магістраль з автомобільними пробками.

Привабливість такого житла може незначно підвищити тільки розвиток території в цілому і появу тут нових об'єктів інфраструктури, кажуть ріелтори. В цілому ж, на їхню думку, квартири в будинках біля дороги так і залишаться менш привабливими для покупки, ніж аналогічні лоти, але розташовані в межах району.

Об'єкти близько ТТК, швидше за все, будуть залишатися затребуваними у покупців, для яких важлива зручна транспортна доступність будинку, особливо якщо траса допомагає їм заощадити час у дорозі до місця роботи.

Категория: Недвижимость