«Зараз немає передумов для зростання цін на московські новобудови»

Опубликованно 07.04.2018 01:05

— У минулому році Росреестр зафіксував низку рекордів за кількістю угод з квартирами в новобудовах Москви. Чи говорить це про те, що ринок відірвався від дна?

— Дійсно, у 2017 році в Москві укладено понад 54 тис. договорів пайової участі (ДДУ). Це приблизно на 50% більше, ніж в 2016 році і майже в три рази перевищує рівень 2015 року. Якщо порівняти 2016 і 2015 роки, то там темпи приросту будуть ще більше — 81%. Але на цю ситуацію вплинув інший фактор. Після шокових потрясінь в кінці 2014 року, ринок відновлювався небувало швидкими темпами, чому сприяли і послідовна коригування ставки рефінансування, яка в 2016 році була знижена до 10%, і вихід масштабних проектів в масовому сегменті. Можна сказати, що від дна ринок відірвався ще в кінці 2015 року і почав надолужувати згаяне у 2016-м.

У 2017 році приріст ринку сповільнилося, що є цілком природним процесом на тлі виходу нової пропозиції, що перевищує платоспроможний попит. В результаті, ринок попиту досяг свого рівноважного рівня. При цьому зниження ставки рефінансування (п'ять раз по 2017 рік з 10% до 7,75%) і, відповідно, ще більша доступність іпотеки, призвели до зростання укладених ДДУ та іпотечних угод в останньому кварталі (на 37,2% і 46,8% відповідно, порівняно з тим же періодом 2016 році, що стало абсолютним рекордом приросту).

— З чим ви пов'язуєте активізацію покупців на первинному столичному ринку? Чи призведе це до зростання цін?

— З приводу зростання цін — навряд чи. Я б так не сказала. Поки для цього немає ніяких передумов. Що ми зараз маємо? Пропозиція зростає і однозначно випереджає попит, а реальні доходи населення знижуються. За нашими підрахунками, середня частка поглинання нового житла не перевищує 12% в цілому по ринку Москви, включаючи Нову Москву. Іншими словами, покупці придбали тільки 12% існуючого пропозиції. Про яке зростання цін можна вести мову?

Підвищення інтересу з боку покупців, який ми маємо зараз, пов'язаний з реалізацією відкладеного попиту та поліпшенням умов щодо купівлі житла, у тому числі в іпотеку.

— Столична мерія прогнозує подальше зростання обсягів нового будівництва. Чи вважаєте ви, що зараз вже є надлишок пропозиції, як довго цей обсяг буде поглинатися?

— Звичайно, є надлишок. На сьогоднішньому ринку в місяць полягає близько 3 тис. ДДУ, а ємність пропозиції первинного ринку старої Москви на початок цього року становила близько 48 тис. лотів (без врахування елітного сегменту). З цього обсягу 76% (близько 36 тис. лотів) реалізується за ДДУ. Додайте до цього досить велика кількість пропозиції, яке реалізується у вже зданих корпусах. Навіть, якщо розглядати тільки пайову участь, поглинання вже існуючого обсягу займе не менше року, і це без обліку зданих корпусів, які кожний місяць збільшуються в середньому на 5%.

Але ситуація з поганою реалізацією, коли після здачі об'єкта залишається не менше 15% лотів нерозпроданими, спостерігається не у всіх проектів. На сьогоднішньому ринку серед проектів відбувається процес природного відбору: ті, які відповідають співвідношенню якості за прийнятну ціну, не мають проблем з реалізацією. Насамперед мова йде про житло стандарт - і комфорт-класу.

— Зараз ринок покупця. Як в цілому змінився покупець, які в нього потреби у житло, вимоги до послуг ріелторів? Складніше стало ріелторам працювати на такому ринку?

— Якщо не вдаватися в подробиці і не повторювати прості істини, то ріелторам, як і забудовникам, стало працювати складніше і цікавіше. Але це різний ступінь складності. Забудовнику доводиться більш відповідально і вдумливо підходити до вибору майданчиків, прораховувати всі нюанси майбутньої реалізації, починаючи від квартирографии до вибору архітектурного образу, працювати з собівартістю. Рієлтору, природно, простіше працювати, перш за все, з розумним забудовником, з продуманим проектом, який володіє зрозумілою для споживача концепцією і високим потенціалом реалізації.

Але з покупцем стало працювати складніше. Люди стали більш юридично підкованими. Здавалося б, це добре, але на практиці трапляється зовсім інакше. Часто мінливий останнім часом законодавство призводить до плутанини в розумінні клієнтами законності пунктів ДДУ і дій забудовника. Часто доводиться витрачати чимало часу, щоб довести споживачу, що з того моменту, як він вивчив питання, були внесені нові поправки. Це, якщо розглядати зокрема.

В цілому, зацікавити покупця стало складніше. Зараз не можна заманити його якоюсь певною фішкою. Потрібен комплексний підхід, де лояльність клієнта складається з безлічі цеглин. Звичайно, важливу роль для багатьох відіграє ціна, розташування, знижки, акції і якісні характеристики продукту, який ти продаєш. Але в силу того, що у нас зараз таких проектів досить, все більше на перший план виходять індивідуальне ставлення, нестандартний підхід і хороша репутація продавця і агентства. Ми, наприклад, зі свого боку постійно розробляємо програми лояльності для клієнтів, розширюємо спектр пропозицій щодо умов придбання та інше.

— Наскільки зросли рекламні бюджети у зв'язку з цим, девелопери готові давати більший відсоток агентствам нерухомості для реалізації їх проектів? А доходи ріелторських компаній ростуть?

— Які зараз рекламні бюджети, вам не скаже точно жоден забудовник. В ідеалі, це в середньому 2% для великих компаній. Але, чим дрібніше забудовник, тим вище цей відсоток, так як йому необхідно вкладати більше коштів для просування та впізнаваності, як бренду проекту, так і самої компанії.

З рекламними бюджетами так само, як і на ринку нерухомості, все циклічно. В кінці 2016 — початку 2017 років забудовники знову зменшили свої витрати на маркетинг і рекламу. Зараз вони знову збільшуються, але ще не досягли свого докризового рівня. Крім того, потрібно враховувати, що на ринку рекламних послуг два рази на рік — навесні та восени — проходить підвищення цін. Це стосується і інтернету, і зовнішньої реклами та ін Більш того, в сезон активних продажів і акцій, наприклад, кінець — початок року, гравці ринку змушені збільшувати витрати.

В цілому, йде постійне перерозподіл бюджету, тому що одні і ті ж канали, як не дивно, на схожих об'єктах можуть працювати по-різному. Та й самі джерела реклами змінюються. Наприклад, з початку цього року реклама в метро під забороною, в зовнішній рекламі з одним з операторів влада Москви розірвали договір, що незначно, але вплинуло на перерозподіл бюджетів. Забудовники все більше і більше йдуть в онлайн-рекламу, нові інструменти дозволяють дізнаватися більше про своєї потенційної аудиторії і відпрацьовувати вже отриманих клієнтів.

Важливо не скільки витрачаєш, а як і на скільки ефективно відпрацьовуєш ці гроші. Наприклад, коли ми виходили на масовий ринок, знаю абсолютно точно, що, продаючи один і той же об'єкт з іншими агентствами, ми витрачали менше грошей на просування, а угод було більше. Часто найбільша проблема неефективності рекламної кампанії — погана відпрацювання дзвінків менеджерами з продажу.

Що стосується доходів ріелторів, то відсоток, одержуваний від забудовника не змінився. Все зав'язано на якості роботи. Якщо ти продаєш краще і більше, то і заробляєш більше.

— У Росії до 2021 року планують повністю піти від дольової будівництва. Перші посилення до вимог забудовників у зв'язку з переходом на проектне фінансування вступлять в силу з 1 липня цього року. Як реагують на це девелопери? Які ризики у зв'язку з цим ви бачите для девелоперського, ріелторського бізнесу та кінцевих покупців?

— Реагують бурхливо. Нові вимоги до забудовників викликали цілу хвилю обговорень і безліч нових питань. Ясно одне — застосувати нові правила абсолютно для всіх проектів і компаній неможливо. Поки найбільш критична ситуація у комплексному освоєнні територій та для невеликих девелоперів, особливо регіональних, які не вводять в реалізацію великих обсягів.

Також не вирішеною є проблема значного подорожчання первинки, адже все це ляже на плечі кінцевого покупця. При такому збігу обставин ми отримаємо конкуруючі між собою ринки первинного і вторинного житла, оскільки вони зрівняються з ціною.

Якщо розглядати перехід на проектне фінансування та використання рахунків-ескроу, то формально проблема обдурених пайовиків буде виключена, так як самого поняття «пайовик» не буде існувати. Однак і тут є цілий ряд питань. Наприклад, забудовник повністю втрачає контроль над управлінням об'єкта і передає його розголошення будівництво банку. Як і ким буде організована процедура добудови у разі невиконання забудовником своїх зобов'язань поки неясно. Спірним є також питання про необхідність нарахування відсотка на грошові кошти на рахунку-ескроу.

З моєї точки зору, ефективність реформи буде залежати від якості готуються законів. Перед урядом зараз стоїть наисложнейшая завдання м'яко і максимально безболісно перевести ринок на проектне фінансування, не обваливши при цьому сферу будівництва.

— Останнім часом все більше говорять про інновації та нові технології на ринку нерухомості. Росреестр створює блокчейн, Мінбуд вимагає впровадження нових технологій в будівництво, а квартири в Москві вже продають за биткоины. Які інновації впроваджуються в ріелторському бізнесі та в цілому як він буде змінюватися?

— Дійсно, багато нові універсальні технології, які зараз з'являються, знаходять своє застосування і в нерухомості. Мінекономрозвитку спільно з Росреестром проводять в Москві експеримент по впровадженню блокчейена при оформленні угод з нерухомістю. Цікаво буде дізнатися результати. Але вже зараз можна сказати, що технологія розподілених реєстрів зможе багато дати покупцям і продавцям нерухомості, так девелоперам і ріелторам. Уявляєте, якщо з'явиться можливість проводити операції протягом одного дня, в кілька кліків?! Деякі пророкують у зв'язку з цим зникнення професії ріелтора. Ми з таким твердженням категорично не згодні. Навпаки, чим більш доступною виявиться інформація про квартири, історіях володіння нею, тим більша експертиза знадобиться для того, щоб розібратися, не заплутатися в цьому величезному масиві даних і вибрати ідеальний для клієнта об'єкт.

Ви згадали про продаж нерухомості за биткоины в Москві. Так, такі пропозиції є, але вони поки одиничні і, швидше, переслідують мету привернути увагу до оголошення. Російське законодавство забороняє проводити розрахунки в будь-якій іншій валюті, крім рубля. Так що поки, навіть якщо і є угоди з нерухомості, вчинені в биткоинах, вони не мають легального статусу і на папері прив'язані до рубля.

Впровадження нових технологій, про які говорять в Мінбуді, — це BIM, інформаційна тривимірна модель будівлі. В неї вносяться не тільки креслення і всілякі візуалізації майбутнього будинку, але і всі параметри об'єкта, включаючи економіку експлуатації, амортизацію і т. д. Зміна одного з параметрів BIM веде до зміни всіх показників, з ним пов'язаних. Такий підхід відкриває великі можливості не тільки для архітекторів, проектувальників, девелоперів і експлуатуючих компаній, але і для ріелторів.

Навчившись працювати з цим обсягом даних, вони отримують потужний презентаційний інструмент вже в той момент, коли навіть майданчик під будівництво ще не почали готувати. Ще одна сфера застосування BIM для ріелторів — можливість швидко, в режимі онлайн погоджувати з забудовником перепланування на етапі будівництва. Також ріелтор може наочно продемонструвати клієнту, яка перепланування в рамках цього проекту можлива і чому, як вона вплине на навантаження несучих конструкцій об'єкта, як відіб'ється на експлуатаційних характеристиках приміщення.

Взагалі, нові технології рухаються до того, що процес придбання житла в новобудовах стане для клієнтів більш відчутним. Крім можливості демонструвати покупцеві в BIM всі етапи життя будівлі, ріелтори і девелопери вже зараз можуть буквально помістити клієнта всередину його майбутньої квартири — з готовими інтер'єрами, освітленням і домашнім начинням. Мова про технологію віртуальної реальності, якій пророкують широке застосування в продажах житла. Розвиток VR-технології підштовхує ринок до того, що в найближчі кілька років віртуальні шоу-руми, з'являться на безлічі нових проектів. Вже зараз такі кімнати занурення у віртуальну реальність з'являються навіть у проектах масового сегменту.

Категория: Недвижимость