Вибираємо район: що потрібно знати про Черемушках перед покупкою квартири

Опубликованно 24.04.2018 11:40

Черемушки відомі як район експериментальної житлової забудови кінця 1950-середини 1960-х років. Саме тут масово зводилися перші п'ятиповерхові хрущовки. Черемушки ще довгий час зберігали за собою репутацію спального району з типовими будинками, однак вигляд і статус його з часом змінюється.

Сьогодні Черемушки — частина столичного південно-західного округу. Тут розташована московська штаб-квартира компанії «Газпром», тут будуються сучасні житлові комплекси. У найближчі роки вигляд району зміниться до невпізнання завдяки програмі реновації, яка прибере з території Черьомушок останні п'ятиповерхівки.

Забудова

З 330 житлових будинків в Черемушках більше 120 припадає на п'ятиповерхівки (всі вони увійшли в програму реновації), відзначають аналітики сервісу онлайн-оголошень ЦІАН. Зараз в районі вибрано дві стартові майданчики для будівництва будинків замість тих, що зносяться.

«Таким чином, житловий фонд буде поступово оновлюватися, а вигляд району зміниться помітніше, ніж у деяких сусідніх локаціях, які програма торкнеться меншою мірою — наприклад, Ясенів, Обручевський, Академічний», — відзначає керівник аналітичного центру «Інком-Нерухомість» Дмитро Таганов.

У кварталах з п'ятиповерхівок також зустрічаються панельні і блокові 9-13-поверхові башти. Сьогодні тут залишилося багато будівель, побудованих 40-50 років тому, але з'являється все більше сучасних житлових комплексів. На місці хрущовок, знесених за попередньої програми оновлення житлового фонду, в 2000-е роки були зведені типові панельні будинки.

Нетипове житло представлене окремими об'єктами точкової забудови і кварталом номенклатурних цегляних будинків у метро " Нові Черемушки — РК «Царське село», збудованого в часи пізнього СРСР між Профспілковою і Новочеремушкинской вулицями. Це найбільший з таких житлових комплексів в Москві.

«Квартири в «Царському селі» дуже цінувалися і в радянський час, а після виникнення вільного ринку житла квартал став одним з найдорожчих на південно-заході столиці, — розповів керівник аналітичного центру ЦІАН Олексій Попов. — Зараз середня ціна 1 кв. м в цьому РК становить близько 300 тис. руб. Характеристики квартир порівнянні з сучасними новобудовами верхнього сегмента комфорт-класу. Тут великі метражі квартир, високі стелі, інфраструктура на перших поверхах, упорядковані двори. З недоліків — вік будинків (їм вже більше 30 років) та брак паркувальних місць».

Штаб-квартира компанії «Газпром» (Фото: ИТАР-ТАСС/Слава Алахов)

Важливим фактором для розвитку Черьомушок стало будівництво на початку 1990-х років штаб-квартири «Газпрому» на вулиці Намьоткіна. За наступне десятиліття крім основної будівлі компанії з'явилося ще кілька великих офісних центрів (в основному, в них розміщуються структури, афілійовані з газовим монополістом). Це стимулювало попит на нерухомість в районі з боку працівників офісів (як на продажу, так і в оренді), зазначає Олексій Попов. Для співробітників головного офісу на перетині Новочеремушкинской вулиці і вулиці Намьоткіна був побудований корпоративний «газпромівський» будинок.

Інфраструктура

Історичний район Черемушки охоплює суттєву частину ЮЗАО (від території нинішнього району Академічний до вулиці Обручева і від Ленінського до Севастопольського проспекту) і однойменний адміністративний район.

Один з головних плюсів цього району — його розташування: Черемушки відносяться до престижного Південно-Західному адміністративному округу, крім того, район знаходиться відносно недалеко від центру і не межує з МКАД. Великих промзон на території району немає, але немає і великих зелених зон (за винятком Парку 70-річчя Перемоги). Однак на кордонах Черьомушок розташовані великий Бітцевський лісопарк і Воронцовський парк, до того ж район досить зелений завдяки масивам п'ятиповерхівок, де поки ще збереглися старі двори.

В Черемушках діють три станції метро — «Профспілкова», «Нові Черемушки», «Калузька», які належать до одній гілці — «помаранчевої» Калузько-Ризької.

«Від станції «Профспілкова» до станції «Китай-місто» можна дістатися всього за 16 хвилин. При цьому район розташований так, що від самої віддаленої точки до метро трохи більше 2 км», — зазначає Марія Литинецкая.

За Черемушкам проходять численні маршрути наземного транспорту. Однак основні автомобільні магістралі району (Севастопольський і Нахімовський проспекти, Профспілкова вулиця) зазвичай дуже сильно завантажені, там постійно виникають пробки.

В районі працює 14 дитячих садків, десять загальноосвітніх шкіл, чотири школи-інтернату, вірменська школа (№ 1110), п'ять недержавних гімназій («Газпром», «Розвиток», «Довіра», «Британська» і «Ніка»), три установи додаткової освіти («Юність», «Лідер», «Юниум») і Центр дозвілля «Гарний настрій». Також на території Черьомушок розташовані педагогічний коледж № 4, одна музична та дві спортивні школи.

Крім того, в Черемушках розташовані одна доросла і дві дитячі поліклініки, а також Центр планування сім'ї і репродукції.

«В Черемушках з'являється все більше бізнес-центрів, торгових комплексів та об'єктів сфери послуг, — зазначає Марія Литинецкая. — Це означає, що місцеві жителі можуть не кожен день виїжджати в інші райони столиці, а працювати і користуватися усіма столичними сервісами недалеко від свого будинку».

Вторинний ринок

В даний час 44% квартир, що продаються в Черемушках представлено в панельних будинках різних серій, 42% квартир продаються в монолітних будинках. У цегляних будинках пропонується близько 10% квартир, а найменша частка припадає на хрущовки — 4% від загальної кількості квартир у продажу, розказали експерти компанії «Азбука житла». Всього у продажу знаходяться на вторинному ринку району представлено 477 квартир.

Із-за неоднорідності забудови розкид цін на житло в районі дуже великий. За даними ЦІАН, 1 кв. м в п'ятиповерхівках під реновацію коштує близько 190 тис. руб., середня однокімнатна квартира в них — 5,8 млн руб., двокімнатна — 8,7 млн руб. В панельних будинках (більшість з них побудовано на місці п'ятиповерхівок, знесених за «лужковської» реновації) середня ціна за 1 кв. м — 210 тис. руб. Середня «однушка» в них коштує 7,8 млн руб., «двушка» — 11,3 млн руб. В цегляних будинках в «Царському селі» 1 кв. м коштує близько 300 тис. руб., двокімнатну квартиру тут можна купити за 20-22 млн руб., трикімнатну — за 25-27 млн, а «одиничок» у цих будинках практично немає.

Житловий комплекс «Царське село» (Фото: ИТАР-ТАСС/ Борис Кавашкин)

За даними компанії «Метриум», найдоступніший лот на вторинному ринку Черемушек — однокімнатна квартира площею 31 кв. м на першому поверсі панельного будинку, яка коштує 4,5 млн руб. Максимально дорога пропозиція — простора багатокімнатна квартира площею 485,8 кв. м на 11-му поверсі в ЖК «Розмарин» з якісним ремонтом, яка продається за 320 млн руб.

«Середня вартість 1 кв. м на вторинному ринку в Черемушках вище, ніж в деяких інших сусідніх районах, проте деяких локаціях він за цим показником поступається, наприклад, Ломоносовскому і Обручевського, — зазначає Дмитро Таганов. — Я можу припустити, що в цих районах в складі житлового фонду чимало сталінських будинків, тому середні ціни на вторинне житло тут вище, ніж в Черемушках».

Новобудови

Сьогодні на ринку новобудов в Черемушках продаються квартири в декількох житлових комплексах бізнес-класу, будівництво яких було завершено ще вісім-десять років тому. Один з них — ЖК «Адмірал-3» — розташований поруч зі станцією метро «Профспілковий» і є частиною цілого комплексу монолітних будинків змінної поверховості (від 17 до 24 поверхів): «Адмірал-1», «Адмірал-2», «Адмірал-3». У ЖК «Адмірал-3» передбачені квартири вільного планування площею від 100 до 362 кв. м і пентхауси.

Ще одна новобудова — РК «Розмарин» — знаходиться в 20 хвилинах від станції метро «Нові Черемушки» поруч зі штаб-квартирою «Газпрому», яка формує навколо себе ділової кластер. У комплексі є квартири з різною кількістю кімнат (від однієї до шести), пропонується оздоблення white box.

ЖК «Флагман» — монолітне 24-поверхова будівля, яка розташована в 15 хвилинах ходьби від станції метро «Профспілковий». У комплексі передбачені лоти з вільним плануванням різної площі: від 65 кв. м в однокімнатних квартирах до 341 кв. м в пентхаусах.

«Представлені житлові комплекси були побудовані ще у 2008-2010 роках, і їх якісні характеристики поступаються новобудов, зводяться сьогодні. Відповідно, квартири в них користуються меншим попитом. Всього в сукупності тут продається 172 лота», — розповіла керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая.

За даними «Метриума», середня вартість 1 кв. м в новобудовах Черемушках становить 241 тис. руб. Мінімальний бюджет покупки квартири — 15,6 млн руб. (за однокімнатну квартиру площею 68 кв. м в ЖК «Розмарин»). Максимальний бюджет дорівнює 79 млн руб. (вартість шестикімнатної квартири площею 289 кв. м в ЖК «Адмірал-3»).

Перспективи району

Розвиток Черьомушок в найближчі роки визначать реновація, будівництво великої кільцевої лінії метро і переїзд «Газпрому» в Санкт-Петербург, відзначають експерти. За підсумками програми помітно зміниться вигляд району, збільшиться щільність забудови і чисельність населення. Станції Великого кільця з'являться на перетині Каховки та Севастопольського проспекту і на існуючій станції «Калузька».

«Що стосується «Газпрому», московська штаб-квартира після переїзду, звичайно ж, не спорожніє, але число високопоставлених (і найбільш високооплачуваних працівників в ній скоротиться. Це може призвести до зниження поточних цін, які зараз видаються завищеними саме через сусідство з «газпромівської» офісної висоткою», — вважає Олексій Попов.

П'ятиповерхові хрущовки (Фото: ТАСС)

Через програми реновації в Черемушках з'явиться багато нового якісного житла, вважає Дмитро Таганов. Але якщо населення району через це сильно збільшиться, то, швидше за все, доведеться будувати ще й нові об'єкти соціальної інфраструктури. Крім того, зростання кількості жителів може призвести до більшої завантаженні транспортних автомагістралей в Черемушках.

Історія району

Район отримав назву від існуючих раніше в цьому місці сіл. Вони, в свою чергу, були названі так завдяки розташуванню: вперше місцевість згадується в документах XVI століття як «пустка Черемошье, на Черемошском ворога». Історики кажуть, що мова йде про глибокому яру, зарослому черемхою, по якому протікала річка Черемха, ліва притока річки Котловки.

В 1629 році ці землі набувають диякон Венедикт Махов і власник сусідніх Котлів (сучасної Котловки) Панас Йосипович Прончищев, які заснували два села: Знам'янське-Черемушки та Троїцьке-Черемушки.

У XVIII столітті розташованої в одному із сіл садибою володіли князі Голіцини, а потім (майже до кінця XIX століття) — нащадки Олександра Меншикова.

Після революції 1917 року в садибі влаштовується будинок відпочинку, а після Великої Вітчизняної війни в там розміщувався Інститут теоретичної та експериментальної фізики Академії наук СРСР. З середини 1950-х років Черемушки стають районом експериментального великопанельного домобудівництва.

Цікаво, що в Черемушках хрущовки не тільки вперше стали будуватися, але і саме тут стартувала програма по їх зносу. Три п'ятиповерхівки на вулиці Намьоткіна в 1995 році пішли під ківш бульдозера, давши старт попередньої («лужковської») програми реновації, яку планується повністю завершити тільки в цьому році.

Читайте також: ріелторські путівники по районах

ЦАО

Арбат

Басманний

Пресненський

Таганський

Тверської

Хамовники

Якиманка

ЗАТ

Дорогомилово

Раменки

ЮЗАО

Зюзино

Південне Бутово

ЮАО

Північне Чертаново

ЮВАО

Некрасівка

ВАО

Перово

СВАО

Марфіно

САО

Молжаниновский, Східний і Внуково

Сокіл

ЗелАО

Зеленоград

Категория: Недвижимость