У Росії розробляють принципи розвитку територій. Що це значить

Опубликованно 25.04.2018 03:55

Житлові райони в Росії багато років забудовуються за одним і тим же принципам. Але міста ростуть, змінюються соціальні та економічні умови, а разом з ними і потреби городян. Сьогодні покупці житла орієнтуються не тільки на майбутню квартиру, але і на район цілком — тобто на середовище, у якій вони стануть жити. На перший план для них виходять не квадратні метри, а комфорт і безпеку життя, економія особистого часу і зручність користування соціальної та комерційної інфраструктурою, екологія та близькість місця роботи.

Для формування сучасної міського середовища знадобилися нові зразки освоєння вільних і розвитку вже забудованих міських територій. Будинок.РФ (АІЖК) і КБ «Стрілка» спільно з Мінбудом Росії зараз розробляють Принципи комплексного розвитку територій. Вже є результати — перша книга «Звід принципів комплексного розвитку міських територій», яка розповідає про те, яким має бути ідеальне сучасне житло і сучасна житлова середовище. Основні тези з книги — у картках питань і відповідей.

Навіщо це потрібно В Росії будується багато житла, воно не відповідає сучасним вимогам

В останні десятиліття у всьому світі на зміну жорстким нормативам приходить гнучка система регулювання (guidelines). Вона встановлює мінімальні обмеження, пов'язані в першу чергу з безпекою громадян, і пропонує безліч варіантів рішень для кожного завдання, що стоїть перед проектувальниками.

Наприклад, щоб обмежити шум, який поширюється від транспортних магістралей житлової забудови, в російських нормах передбачено тільки одне рішення — буферні зони шириною до 50 м. У міжнародній практиці широко використовуються ландшафт — наприклад, невеликий пагорб висотою 1 м блокує 60% пилу і шуму від дорожнього трафіку, і вдома можуть стояти ближче. І таких безліч рішень. Створюючи можливості для різноманітних рішень, можна зробити впізнаваним і унікальним вигляд кожного міста і побудувати житло, що відповідає індивідуальним потребам городян.

Наприклад, в австралійському місті Аделаїда затверджено Adelaide Design Manual, який включає керівництво по проектуванню і будівель, і громадських просторів. А у Великобританії в 2000 році прийнятий Urban Design Compendium, завдяки якому країна, за якістю житла отстававшая від більшості держав Європи, змогла переламати ситуацію — площі квартир стали більше, житло комфортніше.

Житлове будівництво в Росії ведеться високими темпами. У 2017 році в країні побудовано 78,6 млн кв. м житла, в 2016-му в експлуатацію введено 79,8 млн кв. м, а роком раніше — рекордні для російської будівельної галузі 85 млн кв. м. До 2025 року в Росії планується досягти позначки в 120 млн кв. м.

Нове житло в містах Росії, як правило, відтворює панельні мікрорайони радянського зразка, які розроблялися в умовах планової економіки. Сьогодні така забудова не відповідає сучасним запитам городян і не враховує змін у соціальній, політичній, економічній, культурній та інформаційній сферах.

Принципи комплексного розвитку територій повинні стати інструментом підвищення якості середовища і переходу російських міст до сучасних моделей розвитку.

Ганна Броновицька, директор з досліджень Інституту модернізму, викладач Московської архітектурної школи (МАРШ):

— Нові стандарти необхідні, тому що завдання поступової заміни масової житлової забудови 1960-1980-х років стає нагальною, і до цього треба готуватися. Принципи повинні захистити інтереси жителів і встановити чіткі правила для девелоперів. Але вони повинні розроблятися окремо для різних територій. Дискусії, що розгорнулися після оголошення про реновації в Москві, показали, що люди цінують среднеэтажное житло і просторі двори. Там, де це можливо, повинна з'являтися і малоповерхова забудова — збережені дотепер повоєнні (так звані німецькі) містечка можуть служити в цьому сенсі зразком. У діловому центрі міста (у Москві це Сіті) і поруч з ним може з'являтися і дуже висотне житло — для тих, хто комфортно себе відчуває і хоче жити недалеко від місця роботи.

Чому тільки міста Тому що дві третини росіян проживають саме в містах, які служать двигунами економіки

До 2050 року близько 70% населення світу житиме в містах. У Росії цей показник вже зараз прагне до 75%. Міста є основними двигунами економіки своєї країни — близько 70% ВВП виробляється в містах. В них сконцентровані кваліфіковані кадри, що сприяє впровадженню інновацій.

Людський капітал — це одна з основних умов зростання економіки міста і країни в цілому. На кількість професійних кадрів в місті безпосередньо впливає якість життя. Приваблива середовище для фахівців повинна відрізнятися різноманітністю: просторових, функціональних, соціальним, транспортним. При цьому на зміну галузевим індикаторами, що визначає кількісні показники розвитку різних об'єктів міської інфраструктури (протяжність доріг, кількість збудованих квадратних метрів житла), сьогодні приходять сервісні. Вони відображають рівень комфорту міського середовища для городян: час в дорозі до місця роботи, доступність об'єктів комерційної, культурної та дозвіллєвої інфраструктури кожному жителеві на повсякденній основі, рівень відособленості приватного життя для кожного з покупців нових квартир. Всі ці фактори враховуються в моделі компактного міста.

Компактне місто Це модель розвитку міста, де все під рукою

Важлива умова різноманітності міського середовища — компактність, тобто поєднання високої щільності забудови і вулично-дорожньої мережі при збереженні середньої поверховості зі змішаним функціональним використанням будівель і територій. Таке середовище має чотири ключові характеристики: 1) висока концентрація користувачів і забудови на невеликій території; 2) поєднання житлових і комерційних функцій в одній будівлі або кварталі; 3) забудова висотою не більше дев'яти поверхів; 4) доступність громадського транспорту та пішохідна зв'язність.

Середа повинна бути розмірна людині і добре їм відчуватися. Прийнятне співвідношення висоти забудови до ширини вулиці коливається в межах 1:1, 1:3 до 1:6. Среднеетажние будівлі дозволяють мешканцям відчути візуальний контакт з відкритими міськими просторами, створюють відчуття безпеки і сприяють розвитку взаємодії між сусідами. Оптимальна відстань до вулиці — близько 25 м. Тому вже на рівні шостого поверху, що відповідає відмітці в 20 м, контакт з навколишнім простором починає пропадати.

А чого хочуть городяни Найбільш важливими чинниками для покупців квартир є планування квартири, транспортна доступність та якість середовища

Згідно з дослідженням Центру міської антропології КБ «Стрілка», величезне значення для покупців житла мають якість і планування приміщення. Цінуються цегляні або монолітні будинки, важливі розміри кімнат і кухні, можливість перепланування, висота стель, наявність балкона або лоджії, гарний стан інженерних комунікацій.

Загалом, вибираючи житло, росіяни віддають перевагу міським котеджів. На думку городян, котеджна забудова володіє такими перевагами, як велика площа, зручне планування, яскравий зовнішній вигляд, можливість самостійно облаштувати простір.

Популярністю користуються сталінки і так звані брєжнівки. Квартири в таких будинках цінують за великі кімнати, зручне планування, хорошу теплоізоляцію.

Серед аутсайдерів за типом забудови — хрущовки, панельні п'ятиповерхівки першого періоду індустріального домобудівництва. Невеликі розміри кімнат і кухні, незручні планування, погана звукоізоляція, аварійний стан комунікацій — все це робить квартири вкрай непривабливими в очах мешканців.

У невеликих містах, де відбувається активний відтік населення, саме хрущовки в першу чергу ризикують виявитися повністю занедбаними через відсутність бажаючих купувати там квартири. Наступним за значенням фактором є транспортна доступність.

При виборі квартири люди оцінюють, скільки їм добиратися до роботи. Якщо виявляється, що більше години, то житло намагаються не купувати. Також покупці дивляться на якість житлового середовища в районі проживання. У тих випадках, коли район проживання різко відрізняється в погану сторону від сусідніх територій (вважається кримінальним або екологічно неблагополучним), це може стати вагомою причиною відмовитися там жити. Проведене антропологічне дослідження дозволило визначити типові сценарії повсякденного життя людей. На основі цих даних в Принципах сформовано три основні моделі житловий середовища, які враховують всі вищеперелічені фактори.

Олена Єременко, директор по продукту компанії «Брусниця»:

— Росіяни сьогодні вибирають не краще, а «найменш погане житло». Та фактом є відсутність на ринку гідної пропозиції в необхідній кількості. Зростання добробуту випередив еволюцію купівельного досвіду. У людей недостатньо навичок відмінності хорошого житла від поганого. Нові Принципи повинні стати єдиною мовою для всіх, в хорошому сенсі пропагандою якості. Створення нових орієнтирів прискорить виховання споживача, і, як наслідок, інших учасників ринку. Держава та її спеціалізовані інститути повинні виступити платформою, на якій професійне співтовариство сформує загальне бачення і домовиться про стандарти галузі.

Що пропонується Головне одиницею міського планування має стати квартал

Книга «Звід принципів комплексного розвитку міських територій» пропонує при плануванні міських територій перейти від мікрорайонної до квартальній забудові середньої поверховості (до дев'яти поверхів) з якісними громадськими просторами, щільною вулично-дорожньою мережею і широким спектром об'єктів торгівлі та послуг в пішохідній доступності.

В ідеалі квартал повинен бути площею до 5 га — замість чинної норми розміру мікрорайону до 60 га. А щільність вулично-дорожньої мережі — 15 км/ кв. км. 20-30% від загальної площі забудови повинна становити частка об'єктів торгівлі, послуг, дозвілля.

В основу правил формування житлового середовища закладено принцип конструктора: місто складають райони, які, в свою чергу, сформовані з кількох забудованих кварталів. При проектуванні важлива безперервність міської тканини — вона забезпечує умови комфортного переміщення користувачів з одного району в інший і зростання потоків відвідувачів об'єктів комерційної інфраструктури. Наприклад, дуже вдало, якщо об'єкти комерційної, культурної або дозвіллєвої інфраструктури, розташовані в сусідніх районах, доповнюють один одного.

Від розмірів, пропорцій, розташування кварталу залежить, наскільки він буде комфортними для життя. Наприклад, розміри кварталу визначають зручність пішохідного або автомобільного переміщення. Чим більше розмір кварталу, тим менш комфортно пересуватися пішки і тим більше користувачів вибирають автомобіль. У невеликих кварталах частіше організовані перехрестя, що підвищує безпеку дорожнього руху. У пішоходів менше спокуси перетинати дорогу в недозволеному місці, а у водіїв не перевищувати швидкість. Але для автомобілів зручніше — великий квартал.

Оптимальний баланс між зручністю для автомобільного, пішохідного та переміщення досягається в кварталах зі стороною 80-110 м. Найбільш відомий приклад планування на основі витягнутих кварталів — Манхеттен з середнім розміром кварталу 80 ? 274 м. На острові чітко розділяються авеню з високої вуличної активністю і вулиці, де переважно розташовується житло.

Ще одна «хитрість» — для збільшення пішохідної активності великі квартали необхідно робити проникними — з алеями і бульварами, разбивающими квартал посередині.

Важливо також розташування кварталу з урахуванням переважних напрямків сезонних вітрів. Забудова повинна захищати від холодних зимових вітрів, а влітку, навпаки, не перешкоджати наскрізним вітрам, знижує ефект теплового острова.

Дмитро Квітів, директор з маркетингу та розробки продукту ГК «А101»:

— Проблеми організації житлової забудови є в містах, де переважає будівництво точкових об'єктів або використовуються потужності морально застарілих ДСК. Забудовники, які займаються комплексним освоєнням територій і збираються довго працювати на ринку, дбають про співвідношенні «ціна-якість». Такі девелопери, по суті, і допомогли сформувати набір характеристик житлових об'єктів, які вивчали розробники Принципів. Існує ряд характеристик справді якісною забудови. Одна з ключових — створення побутової і соціальної інфраструктури. Чоловік не повинен їхати в протягом декількох годин, щоб отримати побутову послугу, сходити в кафе або потрапити на ту чи іншу подію. Скорочення часу і відстані до подібних послуг — першочергове завдання і девелопера, так і міської влади.

Сценарії міського життя Для російських міст розробили три базові моделі розвитку територій

Стандарти виділяють три базових сценарії повсякденного життя, які повинні бути враховані при формуванні сучасної житлової середовища: малоповерхова житлова, середньоповерхова житлова і центральна.

Малоповерхова житлова модель — життя в приватному будинку з індивідуальним ділянкою або в малоквартирном будинку не вище п'яти поверхів. Розмір кварталу — 2-4 га. Передбачувана щільність жителів — до 80 осіб/га, щільність забудови — 4-6 тис. кв. м/га. Забезпеченість парковками — 375 місць на 1 тис. жителів. Модель передбачає створення щільної забудови, необхідної для ефективного використання інженерної і транспортної інфраструктури, впровадження локальних джерел водопостачання та опалення, очисних споруд, альтернативних джерел енергії, енергоефективних матеріалів і технологій. Комерційна і соціальна інфраструктура повинна бути в пішохідній доступності.

Середньоповерхова житлова модель — самий масовий вид житлової забудови. Щільність жителів — 350-450 чол./га, висота будинків — п'ять — дев'ять поверхів, забезпеченість парковками — 235 місць на 1 тис. осіб. У жителів міський моделі просторі квартири з гнучким плануванням, з виходом у власний палісадник з квартир на перших поверхах. Ще одна відмінна риса міської моделі — розвинена мережа громадського транспорту, яка забезпечує доступність об'єктів соціальної інфраструктури та природних територій.

Центральна модель пропонує створення невеликих кварталів (до 1,5 га) зі змішаною забудовою (житло і комерційні площі), з розгалуженою мережею пішохідних і автомобільних ліній, розвиненим громадським транспортом. У будинках висотою не вище дев'яти поверхів — компактні квартири, оскільки жителі багато часу проводять поза домом. Для висотних домінант району передбачена висота будівлі — 18 поверхів.

Як застосовувати нові принципи Принципи — це рекомендації, підручник для міської влади, проектувальників та інших фахівців, задіяних у процесі розвитку міст

Книга «Звід принципів комплексного розвитку міських територій» — перша частина Принципів, що містять рекомендації з розробки і реалізації проектів житлового будівництва при реконструкції або освоєнні забудованих територій і при комплексній забудові нових територій. Документ розроблений БУДИНОК.РФ (АІЖК) і КБ «Стрілка» спільно з Мінбудом Росії.

Новий методичний документ закладає основу для комплексного зміни існуючих будівельних нормативів (Зводів правил, стандартів і Санпін).

Категория: Недвижимость