120 млн «квадратів» щорічно: що думає про бізнес дорученні президента

Опубликованно 03.05.2018 12:00

Щорічні обсяги житлового будівництва в Росії повинні бути збільшено з нинішніх 70-80 до 120 млн кв. м. Про це заявив президент Росії Володимир Путін, виступаючи в четвер перед федеральними зборами. «Мета доволі амбіційна, але реалістична, якщо врахувати нові технології і досвід наших будівельних компаній. Якщо ми хочемо, щоб 5 млн сімей отримували нове житло кожен рік, то будувати треба 120 млн кв. м», — сказав президент.

«РБК-Нерухомість» запитала експертів ринку нерухомості, необхідні країні такі обсяги будівництва і як їх досягти.

?Олег Ступеньков, керівник консалтингової компанії «Топ Ідея»:

— Збільшення обсягів введення до 120 млн кв. м щорічно можливо. Але щоб у перспективі 2-3 років отримати такі результати, потрібно, щоб вже зараз були видані відповідні дозволи на будівництва і проекти, сукупно забезпечують такий обсяг введення, вже реалізовувалися. Але зараз цього немає, тому більш імовірно досягти показника в 120 млн кв. м протягом 5-6 років.

Але будуть розширені банківські резерви, зможуть банки «тягнути» такий обсяг будов з урахуванням відмови від коштів пайовиків і переходу до проектного фінансування? Навантаження на банківський сектор лягає величезна. Якщо 120 млн кв. м — тільки що продається (житлова) площа, проектна складе близько 150 млн кв. м. Якщо прийняти з середніми витратами забудовника на 1 кв. м близько 50 тис. руб. — виходять астрономічні суми.

Друге питання — стимуляція попиту. Швидше за все, повинні будуть з'явитися якісь спецпрограми банків, або нам варто очікувати ще більш істотного зниження ключової ставки, щоб іпотека стала набагато доступніше для людей. Все це реально, але вимагає серйозних адміністративно-правових рішень. Що станеться, якщо відмітка в 120 млн кв. м буде досягнута? Оскільки мова йде про будівництво в розрізі всієї країни, то цей обсяг буде нерівномірно розподілятися по різних регіонах, і до падіння цін на житло це навряд чи призведе.

Дмитро Таганов, керівник аналітичного центру «Інком-Нерухомість»:

— Питання, чи реалістично таке збільшення обсягів будівництва, все ж до влади кожного регіону. У Москві та області, думаю, це не проблема, оскільки можливості нашого будкомплексу дозволяють нарощувати потужності і вводити житла більше. Як в інших регіонах — складно сказати, це завдання, які вирішуються на місцях. Основне питання в тому, як житло буде розподілятися. Адже це повинні бути не тільки комерційні, а й соціальні проекти. Саме в соціальних об'єктах є сьогодні очевидний недолік: федеральні програми підтримки потребують житло працюють поки неважливо. І якщо додатковий обсяг житлових площ направити на забезпечення соціальної сфери, це було б дуже доречно. Нарощування обсягів будівництва у сфері комерційного житла недоцільно, оскільки нестачі пропозиції немає, навпаки, він істотно перевищує попит. Ринок просто «не перетравить» додаткового збільшення пропозиції, ціни будуть знижуватися, багато девелопери — банкрутувати і т. д. Ринок нерухомості сам себе регулює, йому не потрібні заяви влади про необхідність нарощувати або зменшувати обсяги виведення житла.

Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії «Бест-Новострой»:

— Збільшення обсягів введення житла необхідно, особливо в регіонах. Навіть у Москві, де зараз на експозиції знаходиться понад 2,6 млн кв. м квартир і майже 660 тис. кв. м квартир, затоварення немає, так як щорічно продається близько 1,5 млн кв. м. не Можна забувати і про черговиків, які нікуди не зникли.

Але якщо житло продовжить залишатися недоступним для більшості сімей в регіонах, то нові обсяги виявляться мало затребуваними. Тому потрібно подальше зниження ставок по іпотеці, щоб житлові кредити не були обтяжливими. Нова програма зі ставкою 6% річних для сімей з двома дітьми і більше — вже хороший крок у цьому напрямку. Але потрібно подумати і про інших категоріях громадян, які знаходяться в ситуації, коли дохід занадто малий, щоб претендувати на класичну іпотеку, але занадто великий, щоб оформити пільгову.

При одночасному появі дійсно доступної іпотеки (зі ставкою 6-7% річних) багато сімей зможуть вирішити квартирне питання. Наприклад, в Красноярську середня ціна 2-кімнатної квартири — близько 3 млн руб. Середні зарплати варіюються від 20 тис. до 39 тис. Сімейна пара з різним рівнем кваліфікації може володіти щомісячним доходом в розмірі близько 60-75 тис. рублів. Щоб придбати квартиру за 3 млн руб., знадобиться початковий внесок у розмірі 600 тис. руб.

При іпотечному кредиті на 20 років і процентною ставкою 9,5% річних, сім'я переплатила б за відсотками 6,46 млн руб. Якщо оформити такий кредит зі ставкою 6% річних, переплата складе трохи більше 4 млн руб. за 20 років, а щомісячний платіж скоротиться з 41 тис. руб. до 31 тис. руб. Це і є найбільш комфортна планка, коли платіж за кредитом не перевищує 50% сукупного доходу сім'ї. А якщо б іпотечна ставка виявилася на рівні 2%, як в Європі, то платіж сім'ї не перевищував би 20 тис. руб.

Даромир Обуханич, генеральний директор ГК «МІЦ»:

— Збільшення обсягу будівництва можливе за прямої участі держави в реалізації транспортної, соціальної та інженерної інфраструктури. Зараз вартість реалізації проекту з усіма обтяженнями і ціною кредитних грошей дуже висока. Якщо говорити про потреби в будівництві такого обсягу, то ринок житла в інших регіонах відстає від московського. І якщо розглядати будівництво як завдання федерального масштабу, то це, швидше, потрібно. Збільшення обсягу не означає відсутності раціонального підходу: крім житла, необхідна інфраструктура — все ті критерії комфортного життя, яка в Росії є не скрізь.

Тетяна Калюжнова, директор з маркетингу Urban Group:

— Досягти такого рівня введення чи можливо силами одних девелоперів в короткостроковій перспективі. Потрібно створити забудовникам комфортні умови отримання проектного фінансування, а також збільшити обсяг державного замовлення на житло, розширити програми для різних соціальних груп.

Такий обсяг дозволить зробити житло доступнішим для людей. Значуще збільшення пропозиції спричинить зниження цін, а це, в свою чергу, позначиться на маржинальності забудовників. Тут, як ніколи, важлива підтримка держави, яка буде спрямована на створення умов для зниження собівартості. Так, наприклад, частина зобов'язань по зведенню інженерних мереж, під'їзних доріг та соціальної інфраструктури могли б взяти на себе влада.

Категория: Недвижимость