Дача в іпотеку: чому банки неохоче видають кредити на «6 соток»

Опубликованно 11.05.2018 00:15

У багатьох великих російських банках сьогодні є програми кредитування заміської нерухомості. Однак банки видають іпотечні кредити на «загородку» не дуже охоче. Навіть при високій платоспроможності покупець може отримати негативне рішення за заявкою на кредит, стверджують опитані редакцією «РБК-Нерухомість» експерти.

Головною проблемою іпотеки на «6 соток» є складність її отримання, говорить директор департаменту заміської нерухомості «Інком-Нерухомість» Андрій Кройтор. Відмова в кредиті на заміське житло, за оцінкою ріелторської компанії «Метриум», отримують близько третини всіх клієнтів.

Банки не дуже охоче кредитують «загородку» через ризиків. У разі неплатежів по кредиту землю або дачу банку складніше реалізувати на торгах, ніж міську квартиру, пояснює Андрій Кройтор.

Якщо говорити про земельні ділянки, то вони і зовсім нерідко зависають на банківських балансах мертвим вантажем, додає експерт. Іпотеку на котедж, розташований, наприклад, в природоохоронній зоні або на сільськогосподарських землях, банк, швидше за все, не схвалить, оскільки при продажу заставного активу однозначно виникнуть складності, відзначає керуючий директор «Метриум Преміум» Ілля Менжунов.

Каменем спотикання може стати навіть складнощі з проведенням оцінки. Об'єкти на «загородки» непросто оцінювати, оскільки тут відіграє роль багато факторів: розкид цін на ринку, віддаленість від Москви, особливості локації, характеристики самого лота і т. д., вважає Андрій Кройтор.

Окрема увага приділяється технічним характеристикам будинку. «Рівень зносу [котеджу або приватного будинку] не може бути більше 50%. В окремих випадках, якщо йдеться про дерев'яному житловому будівництві, потрібна наявність спеціальних вогнезахисних матеріалів», — говорить Менжунов. У зв'язку зі складністю оцінки заставної вартості заміських об'єктів схвалена сума по іпотеці виявляється нижче запитуваної. З-за цього правочину часто зриваються, відзначають ріелтори.

Навіть якщо об'єкт відповідає всім вимогам, є ще одна перешкода, а саме — відстань до МКАД. «Як правило, банки не розглядають в якості заставного активу будинку на великому видаленні від Москви. Для одних банків це 30 км, для інших — 100 км. Показник залежить від наявності або, навпаки, відсутність філій у відносній доступності від об'єкта застави», — пояснює Менжунов.

Таунхаус в організованому селищі в найближчому Підмосков'ї — саме на такий об'єкт заміської нерухомості простіше всього отримати іпотечний кредит (Фото: ТАСС/ Митя Алешковский )

Шанс отримати позитивне рішення по іпотеці на заміське житло мають не клієнти зі стабільним високим доходом, а покупець, обравши об'єкт нерухомості, який відповідає банківським критеріям, уточнює Менжунов.

Простіше отримати іпотеку на будинок в організованому селищі на землях для індивідуального житлового будівництва або у населених пунктах з підведеними комунікаціями. Банки звертають пильну увагу на цільове призначення земельної ділянки, на якій розташований будинок, відзначають ріелтори.

«Для банків ідеальним стане запорукою таунхаус, якщо він оформлений як квартира, потім — земельну ділянку з розташованим на ній житловим будинком. Дачу банк розгляне, якщо її призначення житлове, а статус землі — для дачного будівництва. Кредит на земельну ділянку отримати складніше за все із-за його низької ліквідності», — розповідає Кройтор.

Також кредитори готові розглядати виключно вдома, поставлені на кадастровий облік. Котедж повинен бути підключений до комунікацій, бажано розташовуватися в організованому селищі з цілорічної під'їзною дорогою, додає Ілля Менжунов. За його словами, ніякі самобуди банки розглядати не будуть.

«Дерев'яна» іпотека

З 1 квітня 2018 року в Росії запустили пілотний проект субсидування ставок по кредитах на покупку дерев'яних будинків заводського виготовлення. У цьому році на програму виділяється 197,7 млн руб., що, за оцінкою Мінпромторгу, дозволить росіянам придбати до 2,5 тис. будинків з дерева.

На сьогоднішній день банки надають позики на придбання дерев'яних будинків під 15%. Завдяки субсидіям росіяни зможуть отримати кредити за зниженою на 5% ставкою. Максимальна сума субсидованого кредиту складе 3,5 млн руб. з початковим внеском не менше 10%. За розрахунками уряду, будинок каркасного типу площею 100-130 кв. м обійдеться в середньому в 2,5 млн руб.

«Незважаючи на те, що субсидію на купівлю будинків вже охрестили «дерев'яної» іпотекою, за фактом мова йде про споживчому кредиті. Тобто озвучені 5% будуть відніматися з сьогоднішніх 13-17% річних, а значить, реальна ставка становитиме 8-12%. Але навіть не це найголовніше. Знижена на 5% ставка діє всього півроку. Тобто після 30 листопада 2018 року відсоток по кредиту на покупку дерев'яного будинку збільшиться і буде вище, ніж по звичайній іпотеці», — резюмує Ілля Менжунов з «Метриум Преміум».

Практично у всіх великих російських банків є іпотечні програми на покупку заміської нерухомості.

Процедура оформлення іпотеки на будинок мало чим відрізняється від одержання кредиту на ринку міської нерухомості, крім початкового внеску (від 25% до 50%). Позичальникові необхідно зібрати стандартний пакет документів: паспорт, довідку 2-НДФЛ, копію трудової книжки, згода чоловіка/дружини, свідоцтво про шлюб. Після попереднього схвалення робиться звіт про оцінку та підписується кредитний договір.

Категория: Недвижимость