Вибираємо район: що потрібно знати про Капотне перед покупкою квартири

Опубликованно 20.05.2018 01:20

Район Капотня входить до складу Південно-Східного адміністративного округу Москви і більше відомий москвичам по розташованому там нафтопереробного заводу. Забудова в районі переважно стара, новобудов тут немає. За оцінками ріелторів, житло в Капотне попитом не користується. На вторинному ринку також мало пропозицій, а середні ціни — одні з найнижчих у столиці (107 тис. руб. за 1 кв. м).

«Капотня — московський топонім, що став де-факто ім'ям прозивним. Він міцно асоціюється з образом гіршого району Москви, віддаленого, забудованого старим житлом, з несприятливою екологічною ситуацією і вкрай небезпечного. При формуванні вільного ринку житла в початку 1990-х саме Капотня з помітним відривом стала найдешевшим московським районом. Цим кліше він відповідає лише частково», — розповів «РБК-Нерухомості» керівник аналітичного центру онлайн-сервісу оголошень ЦІАН Олексій Попов.

Забудова

Капотня складається з п'яти кварталів, причому більшу частину займають промзони. На півночі межує з районом Любліно, на заході — з Мар'їно, Братєєво, на південно-сході по МКАД — з міськими округами Дзержинський та Котельник (Московська область). За особливостями забудови Капотня майже не відрізняється від звичайного спального району півдня і південно-сходу міста, зазначають ріелтори.

У загальній складності в Капотне, за даними «Інком-Нерухомості», понад 70 цегляних, панельних і блокових будинків, зведених в основному в 1960-1980-х роках, а сучасних монолітних будівель в цьому районі немає. «Половина квартир — двокімнатні, об'єкти, що залишилися, — «одинички» і «трійки». Багатокімнатних квартир у Капотне практично немає. Район забудований в основному девятиэтажными будинками, хоча висота розташованих тут житлових будівель може варіюватися від 2 до 16 поверхів. У більшості будинків в Капотне — по три під'їзду, хоча тут є і великі девятиподъездные будинку», — говорить керівник аналітичного центру ріелторського агентства «Інком-Нерухомість» Дмитро Таганов.

Інфраструктура

Найбільш важливі об'єкти соціальної інфраструктури в Капотне — палац культури «Капотня», кілька шкіл та дитячих садків, стадіон «Зміна» (колишній «Нафтовик»), музична школа ім. Н. Н. Калініна і лікарня. У районі також є коледж і дві бібліотеки. За межі району проходить парк 850-річчя Москви. Для невеликого району столиці цього достатньо, вважає Дмитро Таганов.

Вид на Капотню і парк 850-річчя Москви (Фото: Вікторія Вотоновская/ТАСС )

Сусідство з Московським НПЗ і ТЕЦ-22 (єдиною станцією в околицях столиці, працює не на газі, а вугіллі) робить цю територію однієї з найбільш екологічно несприятливих. Правда, комплекс природоохоронних заходів на НПЗ, реалізований у 2000-ті роки, дозволив істотно знизити негативний вплив на навколишнє середовище, а квартир з видом на знаменитий «факел» тут, на відміну від Мар'їнського парку, практично немає, зазначає Олексій Попов.

В цілому ріелтори відзначають погану транспортну доступність, несприятливу екологію, недостатню соціальну інфраструктуру району. Дмитро Таганов одним з головних мінусів називає відсутність у Капотне станцій метро. Місцевим жителям доводиться їхати до підземки у сусідні райони, до станції «Мар'їно», «Братиславська» або «Любліно». Добиратися до них у ранкову годину пік близько півгодини.

Також одним з недоліків району Олексій Попов вважає пробки на вулиці Верхні Поля, які, за його словами, у вихідні дні чи не сильніше, ніж у будні, так як ця вузька вулиця веде в найбільший торговий вузол південно-сходу Московського регіону — ринок «Садовод» і ТЦ «Мега Біла Дача».

Вторинне житло

На вторинному ринку житла Капотни зараз, за даними ЦІАН, на продаж виставлено близько 50 квартир, середня ціна 1 кв. м становить 107 тис. руб. В панельних будинках 1970-х років середня однокімнатна квартира коштує 4,1 млн руб., «двушка» — 5,1 млн руб., «трійка» — 5,7 млн руб. Це на 25% менше, ніж у східній частині Мар'їнського парку, і на 23% дешевше, ніж в розташованому на протилежному березі Москви-ріки районі Братєєво, підрахували в ЦІАН.

Вид на житлову забудову району Капотня (Фото: Сергій Бобильов/ТАСС )

Капотня — один з нечисленних в московській агломерації прикладів, коли цінова межа між столицею і областю не так помітна, зазначає Олексій Попов. За рівнем цін цей район можна порівняти з містом Дзержинський — 95 тис. руб. за 1 кв. м (знаходиться з іншого боку від МКАД). Тут «вартість кордону» становить близько 13%, а не 25-30%, як в інших місцях, наводить порівняння експерт.

Низький попит на житло в Капотне Дмитро Таганов пов'язує з тим, що район відноситься до малопрестижному ЮВАО з поганою екологією і близькістю до МКАД. Раніше район, в основному, був заселений співробітниками заводу, але тепер там проживає значна частка мігрантів, в тому числі в силу розташованого неподалік ТК «Садовод», говорить директор офісу продажів вторинної нерухомості Est-a-Tet Юлія Димова. До приєднання до столиці нових територій тут купували найдешевше житло, щоб отримати московську прописку, згадує генеральний директор VSN Realty Яна Глазунова.

Новобудови

Ріелтори, опитані редакцією «РБК-Нерухомість», відзначають, що в Капотне не зводяться нові комплекси, перспективних майданчиків під забудову також немає. «У 2000-ті роки в цьому районі поруч з Москвою-річкою був побудований лише комплекс таунхаусів для багатодітних сімей», — згадує Олексій Попов.

Більшу частину Капотни займає Московський НПЗ і інші підприємства. У разі виведення їх за межі Москви можлива реорганізація території під житлове та комерційне будівництво, вважає Юлія Димова. На даний момент перспективу забудови мають тільки території з п'ятиповерхівками. Їх у районі ріелтори нарахували близько 25. Практично всі жителі хрущовок в Капотне підтримали програму реновації.

Історія району

На території Капотни раніше розташовувалися села Чагино і Рязанцево, а також село Капотня (раніше — село Капотненское). Перша згадка про село зустрічається в духовній грамоті (1336 рік), за якою великий московський князь Іван Данилович Калита заповів старшому синові — майбутнього князя Симеона Гордого — село Капотненское, що налічує в той час 150 селянських дворів (600-700 осіб). З першої половини XV століття село належало Ніколо-Угрешскому монастиря, який знаходився поблизу.

Будівництво житлових будинків в селищі Капотня для працівників Московського нафтопереробного заводу. 1982 рік (Фото: Фотохроніка ТАСС)

У 1918 році село Капотня було перетворено в селище, який проіснував до 1930-х років. У 1938 році тут побудували нафтопереробний завод. У 1954 році він був перейменований в «робоче селище», а в 1960-му у зв'язку з будівництвом МКАД включений в міську межу столиці.

Читайте також: ріелторські путівники по районах

Пресненський

Лефортово

Північне Чертаново

Південне Бутово

Зюзино

Некрасівка

Марфіно

Тверської

Дорогомилово

Донський

Таганський

Раменки

Хамовники

Молжаниновский, Східний і Внуково

Перово

Зеленоград

Басманний

Категория: Недвижимость