Як реновація змінить ринок нерухомості Москви
Опубликованно 21.05.2018 03:15
— Минулий — 2017-й — рік став рекордним для іпотеки. Як в контексті розвитку іпотечного сектора вплине реновація на ринок житла?
— Влада має шанс стати головними бенефіціарами поточних тенденцій іпотечного ринку, так як при низьких доходах населення доступна іпотека стимулює насамперед попит на недороге житло. Кожна хвиля зниження ставок за кредитами залучає на ринок широку, але і більш ризиковану страту позичальників. Насамперед мова йде про людей, чиї доходи ще вчора не дозволяли взяти кредит на покупку житла, а сьогодні це вже стало можливим. Простіше кажучи, це найменш забезпечені клієнти.
Такі покупці завжди цікавляться самими доступними пропозиціями ринку новобудов, і відповідні варіанти вони зможуть знайти саме в реновационных будинках. За своєю вартістю житло від міста буде дешевше, ніж пропозиції комерційного ринку новобудов комфорт-класу, хоча б у силу своєї відносної спрощеності.
— Чи залишаться комерційні забудовники зовсім без клієнтів? Чи є така ймовірність і яка вона?
— Поки триває перша хвиля переселення, девелоперам не слід хвилюватися, але головна сутичка за покупця, якщо вона, звичайно, відбудеться, ще попереду. На даний момент Москва затвердила 210 майданчиків під будівництво 3,4 млн кв. м житла. Їх зведення завершиться до 2021 року. В даний період якась частина квартир з реновационных будинків виявиться на вторинному ринку, склавши конкуренцію готовим новобудов, але серйозно на бізнесі забудовників це не позначиться.
По завершенні першої хвилі почнеться вільний продаж новобудов, не призначених для переселенців. Загальна площа цього житла може досягти 18-20 млн кв. м, і в що залишилися відведені на реновацію 10-11 років вони надійдуть на ринок — приблизно по 2 млн кв. м в рік. Пам'ятаючи про плани з подвоєння введення житла до 2025 року, ми можемо очікувати не менш 6-7 млн «квадратів» новобудов в рік. У такій ситуації все вирішить тільки один фактор — платоспроможність попиту. Якщо поточні тенденції, пов'язані з падінням доходів населення, не перервуться, то ситуація буде важкою.
— Що доведеться зробити комерційним забудовникам, щоб успішно конкурувати з містом?
— Політика влади і економічна ситуація залишають забудовникам дуже вузький простір для маневру. Як би не розвивалася ситуація в економіці, девелопери можуть протиставити реновационной забудові тільки більш якісний продукт. Будувати простіше і дешевше у них не вийде в силу більш низької собівартості державного будівництва у забудовника. Покупця доведеться залучати різноманітністю планувань та архітектурних рішень, більш якісною інфраструктурою і оригінальним благоустроєм.
Здавалося б, завдання майже утопічна на падаючому ринку, але практика останніх трьох років показала, що саме підвищення (а не зниження) якості стало запорукою успіху багатьох проектів новобудов у столиці, незважаючи на кризу в економіці. Правда, і ціни в таких новобудовах були далекі від докризових.
— Очевидно, що такий конкурентний фільтр пройдуть далеко не всі учасники ринку. Як буде розвиватися ситуація з урахуванням можливого зростання обсягу пропозиції після 2021 року?
— Перефразую відому приказку про революцію: якщо не можеш запобігти реновацію — очоль її. Я вважаю, що девелопери намагаються вбудуватися в програму, хоча на сьогоднішньому етапі місто практично демонстративно відмовляється від їх інвестиційного участі, погоджуючись при цьому на технічне (деякі забудовники зараз проектують реноваційні будинку).
Одних тільки міських ресурсів не вистачить на реалізацію всієї програми. Та й сама влада ніяк не зацікавлені в катастрофі комплексу, з яким так чи інакше пов'язані до 30% працюючих в столиці громадян. В кінцевому підсумку девелопери дочекаються контрактів на участь в будівництві і продажу житла на майданчиках реновації. Щоправда, такої честі удостояться дійсно кращі з кращих.
— А що буде з іншими забудовниками?
— В зоні ризику опиняються підмосковні забудовники. Останні три роки показали, що зростання пропозиції доступного житла в межах МКАД переорієнтує потенційних покупців підмосковного житла на столицю. Якщо в 2015 році на Московську область припадало 83% всіх угод в столичному регіоні, то в першому кварталі 2018 року її частка скоротилася до 57%. Тепер уявіть, що до доступними пропозиціями комерційних девелоперів додасться ще і недороге житло, побудоване державою. Причому не можна виключати, що в конкурентних цілях влади можуть занижувати ціну, підвищуючи привабливість об'єктів в очах підмосковних клієнтів.
У цій грі на вибування можуть потерпіти поразку підмосковні забудовники, чиє основне конкурентна перевага — ціна.
— Можливо, запуск реновації в регіонах, у тому числі і в Підмосков'ї, зможе змінити ситуацію? В Мінбуді не виключають поширення московського досвіду на всю країну.
— Столичну програму реновації живить потужний ресурс — московський бюджет. Саме він дозволив в найкоротші терміни запустити процес без інвестицій і технічних засобів комерційних девелоперів. Він же стане гарантом відсутності фінансових проблем в майбутньому.
У регіонах же ситуація інша: багато суб'єкти РФ буквально балансують на межі бюджетного кризи. Місцева влада часом не справляються навіть з добудовою проблемних об'єктів, не кажучи вже про більш глобальні завдання. Розселення панельного житла, на яке припадає 25% житлового фонду Росії, дуже дорого обійдеться регіонам. У цій ситуації ініціативу могли б взяти на себе інвестори, але навряд чи вони з натхненням поставляться до реновації, коли в їх портфелі зберігається величезний обсяг нерозпроданого житла. Загальноросійська реновація вистрілить тільки у фазі економічного зростання, але ніяк не в стагнації.
— Уявімо програму реновації через п'ять років на ринку тільки проектне фінансування, ескроу-рахунки і жорсткі вимоги до забудовників. Якою вам бачиться ситуація в майбутньому?
— З урахуванням поточних тенденцій ринок новобудов Росії через п'ять років буде набагато більш монопольним, ніж сьогодні. Проектне фінансування отримають тільки найнадійніші гравці. Будувати без коштів пайовиків зможуть теж найбільш великі компанії з хорошою технологічною базою і достатніми власними засобами. Законодавство довершить цей процес, перекривши доступ на ринок новим гравцям.
У Москві число девелоперів скоротиться, і конкурувати з містом будуть тільки дієздатні учасники галузі. Хоча і конкуренція стане відносною, оскільки вони самі активно включаться у процес реновації, тому що місто їм довірить цей важливий соціальний проект на більш пізніх стадіях реалізації.
Простіше кажучи, ринок і всі його учасники стануть більш консолідованими, ніж зараз. В таких умовах можуть зрости ціни, але і ризики будуть зведені до мінімуму.
Категория: Недвижимость
