Ріелтори прогнозували пожвавлення попиту на ринку вторинного житла Москви
Опубликованно 26.05.2018 02:00
Ріелтори прогнозують різку активізацію попиту на вторинному ринку житла Москви: кількість угод може вирости на 50% за підсумками 2018 року. Такий прогноз міститься в надійшов до редакції дослідженні ріелторської компанії «Інком-Нерухомість».
Зростання може відбутися із-за одночасного розвитку ряду тенденцій в російській економіці і на ринку житла, пояснює директор департаменту вторинного ринку «Інком-Нерухомості» Сергій Шлома.
Серед загальноекономічних чинників, здатних вплинути на попит на московську «вторинку», експерт називає збереження низького рівня інфляції, зниження ключової ставки, зменшення прибутковості за банківськими вкладами, подальше зниження іпотечних ставок і зростання ключових економічних показників.
Зростання попиту на вторинне житло в Москві також може бути спровокований: переходом на проектне фінансування і зниженням обсягу пропозиції в новобудовах, великим відкладеним попитом на «вторинці», завершенням тривалого періоду зниження цін і поверненням на цей ринок інвесторів.
Низька інфляція і зниження ставок по іпотеці
За підсумками 2017 року, інфляція зафіксована на абсолютному мінімумі в історії сучасної Росії — 2,5% (при вихідному значенні 4%). Низька інфляція дозволяє регулятору знижувати ключову ставку і робить іпотеку більш доступною для населення. На поточний момент ключова ставка ЦБ РФ становить 7,25%, прогноз на кінець 2018 року — 6,75%. Чим нижче ключова ставка — тим вище доступність іпотеки (в першу чергу, за рахунок можливості зниження ставок за кредитами).
Сьогодні середня іпотечна ставка на купівлю житла на вторинному ринку в банках-партнерах «Інком-Нерухомості» (без урахування преференцій для клієнтів компанії) становить 9,9%. За три роки ставки по іпотеці на вторинному ринку знизилися в середньому на 9,6 п. п., наголошується в матеріалах компанії.
Зниження ставок призвело до збільшення іпотечних угод. За рік в портфелі «Інкому» їх кількість зросла на 48,4%, максимально наблизившись до докризових показників. Одночасно збільшилася частка операцій із залученням кредитних коштів у загальному обсязі угод компанії на «вторинці»: з 23,6% до 33% за той же період. «Учасники ринку морально готові до сьогоднішньої іпотеці. А зниження відсотків по кредиту ще на 1-2 п. п., яке неминуче послідує за корекцією ключової ставки, дозволить вивести іпотечний попит на максимум, підштовхнувши до дій тих, хто ще чіпляється за вказаний вище рівень очікувань. За нашими оцінками, це відбудеться в кінці 2018 року», — пояснюється в матеріалах «Інкому».
Зменшення прибутковості вкладів
Ще одне найважливіше для ринку нерухомості наслідок зниження ключової ставки — неминуче зменшення ставок по вкладах у комерційних банках, яка зараз знизилася нижче комфортного рівня прибутковості (за даними ЦБ РФ в січні 5,6%), вважають в «Інкомі».
При цьому, за даними компанії, з грудня 2014 року середня ціна пропозиції на московському вторинному ринку житла знизився на 9%, а реальна ціна продажу впала в середньому на 23%. Дана ситуація призведе до того, що потенційні покупці, що володіють грошовими накопиченнями, понесуть гроші не в банки, а на ринок нерухомості, вважають ріелтори.
Зниження цін на житло
До кінця 2018 року, за прогнозом Сергія Шломы, закінчиться тривалий період зниження цін на ринку столичного вторинного житла. За даними «Інкому», в перші місяці 2018 року заявлені продавцями середні ціни на вторинне житло продемонстрували позитивну динаміку (у січні — 0,3%, у лютому — 0,8%). «Таке коригування відбувається на тлі збільшення попиту в зазначеному сегменті ринку: за підсумками лютого кількість угод про передоплату в компанії зросло по відношенню до аналогічного періоду минулого року на 10%», — пояснює Сергій Шлома.
? Період Середня вартість 1 кв. м на «вторинці», руб. січ.14 180 328 кві.14 186 057 лип.14 189 038 окт.14 190 899 січ.15 198 189 кві.15 200 180 лип.15 193 773 окт.15 188 584 січ.16 185 908 кві.16 185 254 лип.16 184 242 окт.16 182 324 січ.17 180 075 кві.17 181 767 лип.17 179 083 окт.17 178 727 січ.18 178 132
Таблиця: Аналітичний центр «Інком-Нерухомість»
Проектне фінансування та зниження пропозиції новобудов
З 1 липня 2018 року в Росії набудуть чинності поправки в закон про пайове будівництво (218-ФЗ), які змінять схему фінансування на первинному ринку житла. На зміну частковому будівництву прийде модель банківського проектного фінансування.
«За новими правилами покупці більше не зможуть купувати квартири на етапі котловану — традиційно в середньому на 25-30% дешевше, ніж готове житло. Звичайно, багато чого буде залежати від ефективної ставки банківського фінансування, що нововведення приведуть до збільшення собівартості квадратного метра мінімум на 15-20%», — прогнозує Сергій Шлома.
«Прибутковість будівельного бізнесу зменшується з кожним роком, як наслідок, зростає вартість виробництва будинків. І нова планка собівартості виявиться вже недосяжною для багатьох забудовників — вони підуть з ринку. Наслідок такої монополізації — зменшення обсягу пропозиції і зростання цін на квартири», — говорить Сергій Шлома.
Відкладений попит
Обсяг накопиченого попиту на московському вторинному ринку житла з початку 2015 року, за оцінками «Інкому», склав 55% потреби громадян у вирішенні житлових питань. Значну частку (близько 80%) цього відкладеного попиту складають продавці, які за минулі роки не змогли продати свою нерухомість, щоб купити нову квартиру.
«За той час, поки ці люди відклали зміну своєї житлової ситуації, їх проблема не зникла, навпаки, посилилася і зараз стоїть максимально гостро. Всі вони фактично чекають умовного сигналу, щоб знову вийти на ринок. І таким сигналом для них стане пожвавлення попиту (це відбувається вже зараз) і закінчення затяжного періоду зниження цін», — вважає Сергій Шлома.
Очікування зниження цін і повернення інвесторів
Після 2008 року, коли ціни на житло в Москві перестали рости швидкими темпами, а зростання знаходився в межах інфляції, на ринку нерухомості залишилися тільки так звані інвестори-консерватори. «Ті, хто прагнув не стільки заробити, скільки зберегти заощадження, здаючи квартиру в оренду (маючи при цьому дохідність 5-8% для типового житла). Але в 2015 році і пішли вони, усвідомивши, що зниження цін на житло — всерйоз і надовго», — пояснює Сергій Шлома.
В «Інкомі» очікують в 2018 році повернення на ринок частині консервативних інвесторів. В поточному році та протягом 2019-го інвестиційні угоди не стануть масовим явищем, проте, за прогнозами компанії, складуть близько 10% покупок в сегменті вторинного житла в Москві.
«Очікування подорожчання квартир в 2005-2008 роках змушувало людей розкручувати маховик цін, поки «конструкція» не «зійшла з рейок». Очікування дешевої нерухомості і низьких іпотечних ставок стримувало попит на «вторинці» у 2015-2017 роках. Коли покупці та продавці усвідомлюють, що ціни на житло більше не знижуються, сформується очікування збільшення динаміки купівлі-продажу: модель поведінки людей зміниться — вони масово вийдуть на ринок, різко збільшивши кількість угод на ньому і фактично повернувши до «штатним» режимом функціонування», — говорить Сергій Шлома.
Категория: Недвижимость
