За старими правилами: забудовники Москви заявлять максимум проектів до 1 липня

У Москві забудовники активізувалися: за даними Мосдержбуднадзора, за перші місяці цього року істотно зросло число первинних дозволів на будівництво. З початку року девелоперам видано 467 дозволів (за аналогічний період минулого року — 312). Зростає і кількість заявок на отримання висновку про відповідність забудовника та проектної декларації вимогам ФЗ-214 (ЗОС), повідомили в прес-службі московського будкомплексу: за чотири місяці 2018 року Москомстройинвест схвалив 53 заявки на отримання ЗОС. Минулого року — з січня по квітень включно — була схвалена 31 заявка від забудовників.

Будівельні компанії прагнуть вивести проекти на ринок до 1 липня 2018 року, тобто до вступу в силу нових поправок до 214-ФЗ, пояснили чиновники і учасники ринку нерухомості. Активність девелоперів призведе до збільшення пропозиції новобудов, вважають вони. «РБК-Нерухомість» попросила експертів розповісти, що буде відбуватися на ринку після 1 липня, як це вплине на ситуацію і ціни на житло.

Встигнути до поправок

Після 1 липня вступають в силу нові вимоги до забудовників. Наприклад, буде діяти правило: «один проект — один дозвіл на будівництво». «Здавши його в експлуатацію, девелопер може звернутися за дозволом на будівництво наступного, — пояснила генеральний директор компанії «Міель-Новобудови» Наталія Шаталіна. — Сьогодні велика частина девелоперів зводить паралельно кілька черг, що зручніше і практичніше».

Після 1 липня при видачі дозволу на будівництво буде враховуватися і досвід компанії на ринку — не менше трьох років. Крім того, на рахунках забудовників, які одержують дозволи після 1 липня, має бути не менше 10% від вартості проекту.

«10% від вартості проекту — це важлива норма і серйозні гроші, які можна використовувати на етапі запуску новобудови (наприклад, на рекламну кампанію, організацію офісу продажів і багато чого іншого), і звичайно, багато компаній хочуть, щоб це вимога їх не торкнулося. Це не говорить про надійності або ненадійності компаній і конкретних проектів — це оргмоменты і питання вибудовування процесу реалізації виведених обсягів», — пояснила голова ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова.

Новобудов стане більше

Активність девелоперів призведе до збільшення пропозиції на ринку новобудов, але навряд чи варто чекати значного зростання кількості самих проектів до липня. «Від отримання документації до початку будівництва зазвичай проходить певний термін, — пояснив керівник аналітичного центру «Інком-Нерухомості» Дмитро Таганов. — Самого факту отримання дозволу на будівництво цілком достатньо для забудовника, щоб убезпечити проект від прийдешніх нововведень».

За даними «Бест-Новобудови», до 1 липня в Москві можуть відкритися продажу в п'яти апарт-комплексах, дев'яти житлових комплексах з квартирами і одному змішаному проекті, де будуть і квартири, і апартаменти. Ще один апарт-проект планується в Новій Москві. У столиці більшість новинок очікується в ЗАТ і ЦАО.

За даними компанії «Метриум», зараз в числі потенційних проектів — більше 100 житлових і апартаментних комплексів, але далеко не всі надійдуть у продаж в найближчому році. Швидше всього, за даними компанії, в 2018-му на ринок вийде від 60 до 80 комплексів.

У масштабах країни зростання пропозиції не дуже помітний, але Московський регіон, який знаходиться на межі затоварення, відчує наслідки на собі, вважає керуючий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрій Колочинский. Він також нагадав про програму реновації, в рамках якої на ринку з'являться додаткові квадратні метри на продаж. За словами експерта, проекти будуть виходити на ринок поступово.

Що буде з цінами

Чим більше дозволів на будівництво буде видано по колишніх схемах, тим більше плавним виявиться для ринку перехід до діяльності за новими правилами, вважає Дмитро Таганов. «Адже якщо б після 1 липня не залишилося проектів, що зводяться за старими схемами, ринок відчув би шок. Оскільки поки що багато забудовників продовжать працювати за старими схемами, поступово почнуть вводити нові правила, і перехід не буде різким», — відзначає аналітик.

В цілому нововведення ускладнюють життя забудовникам, але відображатися безпосередньо на цінах вони не можуть, тому що ринок не готовий до різкого подорожчання, вважають учасники ринку.

«З одного боку, жорсткість умов для забудовників має означати підвищення цін, але з іншого, великий обсяг пропозиції, як існуючого, так і потенційного, в поєднанні з високою конкуренцією на ринку це зростання цін буде стримувати», — зазначив генеральний директор Level Group Кирило Игнахин.

Не виключено тимчасове зниження середніх цін на квартири, адже у продаж надійде багато нових проектів з низькою вартістю «квадрата» на початковій стадії будівництва, вважає керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. Проте надалі поточний рівень цін відновиться, оскільки попит зростає дуже швидкими темпами. Більше того, дотримання нових вимог призведе до зростання собівартості, зазначає експерт. «У будь-якому випадку нового витка довгострокової стагнації цін ми не очікуємо», — резюмувала вона.

Перший, плавний і порівняно невелике зростання цін, за прогнозом директора з маркетингу та розробки продукту ГК «А101» Дмитра Коль, ринок побачить у другій половині 2019 року, коли кількість доступного пропозиції з скупчився запасу помітно скоротиться. А наступний, за його оцінкою, відбудеться після повного переходу на нові правила, тобто з літа 2021 року.

Миттєвих змін ринок не відчує — ні в частині цін, ні в частині попиту, згоден керівник консалтингової компанії «ТОП Ідея» Олег Ступеньков. Швидше за все, вони почнуть відчуватися року через два-три після обов'язкового переходу на проектне фінансування будівництва. Але не виключено, вважає експерт, що за цей час будуть введені ще якісь зміни, які можуть торкнутися особливостей виконання забудовниками нових вимог закону.

Категория: Недвижимость