Комунальна угода: що потрібно знати перед купівлею кімнати у квартирі
Опубликованно 12.06.2018 00:45
Комунальних квартир в Москві залишилося відносно небагато — близько 4% від житлового фонду Москви. Однак вони користуються попитом як одні з самих бюджетних варіантів для купівлі першого житла в столиці або для роз'їзду з родичами.
Кімната — об'єкт специфічний, зі складною технологією продажу. Купити її нескладно, але процес подальшого продажу може виявитися довгим і непростим. «РБК-Нерухомість» розпитала експертів ринку, пропозиції і цінах на московські кімнати, а також про те, які складнощі можуть виникнути при угодах з такими об'єктами.
Пропозиція кімнат у Москві
Велика частина комунальних квартир зосереджена вже не в історичному центрі, де процес розселення комуналок почався в 1990-е і близький до завершення, а в колишніх робочих районах півдня і сходу Москви. За даними ЦІАН, найбільше кімнат у реалізації зараз знаходиться в муніципальних районах Браїлів Східне, Текстильники, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Південне. Ці комуналки з'явилися в радянський час як житло для співробітників великих промислових і транспортних підприємств.
Оголошення про продаж кімнат складають 2,5% від загальної пропозиції на московському вторинному ринку. Частка таких об'єктів почала знижуватися, оскільки комунальні квартири поступово відходять у минуле, і випадки, коли господарі повноцінної квартири вирішують продавати її по частинах, стали рідкістю.
«Навпаки, набирає обертів тенденція, коли власники кімнат продають комунальну квартиру цілком з подальшим розділом грошей, — розповів директор федеральної ріелторської компанії «Поверхи» Євген Затонський. — У найближчі два-три роки це може призвести до зниження кількості пропозицій. Але як кімнати вид навряд чи зникнуть повністю — адже не у всіх є можливість придбати квартиру. А кімната — найдоступніший спосіб отримати власне житло».
Хто купує житло в комуналках
Попит на кімнати є, відзначають ріелтори. Найчастіше їх купують або приїжджі, яким потрібно закріпитися в Москві, але немає коштів на квартиру, або московські сім'ї, які роз'їжджаються.
«Основна цільова аудиторія покупців — ті, кому не вистачає на однокімнатну квартиру, але потрібно вирішити житлове питання відразу і саме в цьому районі столиці, — розповів керівник аналітичного центру ЦІАН Олексій Попов. — Для них аргументи, пов'язані з можливістю придбати студію в новобудові в іншому районі, як правило, не актуальні. Так і рівень цін на кімнати все ж на 20-25% нижче, ніж на найдоступніші студії в апартаментних комплексах».
Сценарій, коли квартира купується не відразу, а окремими кімнатами, зараз вже мало поширений, зазначає експерт. Найцікавіші багатокімнатні комуналки в центрі вже давно розкуплені і перетворені в дорогі квартири для забезпечених москвичів (те, чим вони, власне, і були при будівництві прибуткових будинків початку ХХ століття).
За якою ціною можна купити кімнату
Середня ціна кімнати в Москві становить 3,05 млн руб. Розкид цін на цьому ринку менше, ніж серед повноцінних квартир. Найдорожчі кімнати пропонуються в дохідних будинках в межах Садового кільця (до 15 млн руб. в арбатских провулках), а найдешевші лоти — у Новій Москві за ціною 0,9 млн руб.
Вартість кімнат у Москві
Кількість кімнат Квартира Вартість/млн руб. 1 Двокімнатна 3,02 1 Трикімнатна 2,69 1 Чотирикімнатна 2,84 2 Трикімнатна 4,81 2 Чотирикімнатна 5,43
Таблиця: ЦІАН
«Динаміка цін на ринку кімнат відповідає змінам на вторинному ринку в цілому, — розповів Олексій Попов, — З 2014 року вони подешевшали в середньому на 10-12%. В останні кілька кварталів зниження цін пропозиції припинилося».
Ціна кімнати залежить від кількох факторів: площі і стану кімнати, району, кількості кімнат у квартирі, стану місць загального користування, йде будинок під реновацію чи ні.
«Ціна на кімнати також залежить від загальної цінової політики ринку нерухомості і ситуації в цілому, — відзначив провідний менеджер департаменту вторинного житла агентства нерухомості «Азбука житла» Олександр Лунін. — Хоча, якщо порівнювати по загальному ринку нерухомості Москви, кімнат коефіцієнт падіння ціни по року буде трохи менше в 2018 році, ніж по ринку в цілому, і складе орієнтовно 3-5%».
Що ви купуєте
В одній комунальній квартирі, частина кімнат може перебувати у власності мешканців, інша частина — належати державі. У «державній» частини люди можуть жити на підставі договору соціального найму. Решта приміщення — кухня, санвузол, коридор, комори, балкони та лоджії — належать власникам на праві спільної часткової власності.
«У деяких є помилкове переконання, що це майно належить «всім порівну», — розповів Євген Затонський. — Насправді це не так: у власників у спільному майні є своя частка, причому її розмір залежить від розміру кімнати. Чим більше ваша кімната, тим більша площа спільного майна вам належить. А це означає, що у зміст цього майна ви повинні вкладатися більше, в тому числі фінансово».
Фото: Интерпресс/ТАСС
Правила продажу кімнат
Власники інших кімнат у комунальній квартирі мають переважне право купівлі відчужуваної частки в порядку і на умовах, передбачених Цивільним кодексом РФ.
«Для дотримання цих прав власників продавець кімнати повинен їм направити спеціальне сповіщення, — розповіла керуючий партнер «Міель-Мережа офісів нерухомості» Марина Толстик. — Таке повідомлення — це документ, в ньому вказана ціна і умови, на яких продається кімната. А власники інших кімнат у комунальній квартирі можуть придбати продавану кімнату на цих умовах».
Якщо якісь кімнати в комунальній квартирі знаходяться в муніципальній власності (не приватизовані), то повідомлення про продаж потрібно направити у відповідний орган виконавчої влади, здійснює правомочності власника житлового фонду (у Москві це департамент міського майна).
Якщо протягом місяця ніхто з власників інших кімнат не купить продавану кімнату за призначеної продавцем ціною, то її можна продати іншій особі. Свою відмову сусіди можуть завірити у нотаріуса або реєстрації угоди і права власності в реєстраційній палаті. Якщо власником кімнати є неповнолітній, то його відмова можна отримати тільки з дозволу органів опіки та піклування.
«При відмові інших власників від придбання кімнати продавати третім особам тільки за вартістю не нижче тієї, за якою він пропонував її викупити сусідам. В іншому випадку договір купівлі-продажу може бути розірваний за позовом власників інших кімнат», — зазначив Євген Затонський.
Правило про переважної купівлі не працює, якщо кімната буде продана одному з сусідів-власників по комунальній квартирі, тобто в цьому випадку не потрібно пропонувати викуп кімнати іншим сусідам.
Складнощі з продажем
У реальному житті труднощі з продажем кімнати можуть виникнути вже на етапі повідомлення власників комунальної квартири. Перша проблема — пошук самих сусідів, на який іноді йде дуже багато часу. Нерідкі випадки, коли інші власники не проживають в комунальній квартирі і продавцеві кімнати невідомо їх місцезнаходження.
«У цьому випадку письмове повідомлення потрібно направляти або за останнім відомим адресою сусіда-власника, або за місцем знаходження його кімнати, тобто на адресу тієї ж комунальної квартири, — розповіла керівник юридичної служби «Інком-Нерухомість» Світлана Краснова. — Зробити такий крок є необхідним, оскільки при порушенні переважного права купівлі власники інших кімнат має право протягом трьох місяців вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків покупця».
Бувають ситуації, коли продавець не знає власника іншої кімнати — наприклад, якщо після смерті колишнього сусіда-власника його спадкоємці не зареєстрували в ЕГРН свої спадкові права.
Фото: Марина Круглякова/ТАСС
«У цьому випадку продавцю складно зрозуміти, кого ж потрібно повідомляти про продаж кімнати. Добре, якщо вдасться знайти нотаріуса, який відкрив спадкову справу, і з його допомогою розшукати спадкоємців», — зазначила Світлана Краснова.
Часті також ситуації, коли власники решти кімнат умисно перешкоджають сусідам, які займаються продажем. Юристи «Інком-Нерухомості» розповіли, що деякі сусіди саботують процес продажу, зривають перегляд кімнати потенційним покупцем, затягують підготовку до операції або навіть намагаються його запобігти. Наприклад, вони можуть ігнорувати направляються їм повідомлення або ухилятися від їх отримання. Можуть формально погодитися на викуп кімнати, а в подальшому розпочати листування з продавцем по узгодженню умов угоди, щоб в кінцевому рахунку, під різними приводами угоду так і не вийти. Деякі недобросовісні сусіди іноді просять інших людей (наприклад, родичів) отримати за них повідомлення, щоб потім доводити відсутність належного сповіщення про продаж кімнати.
Причини для таких дій можуть бути самі різні. Наприклад, інші власники кімнат можуть вважати ціну завищеною і розраховують викупити кімнату дешевше. Або ж сусідів влаштовує, що інші кімнати пустують (якщо власники живуть в інших місцях) і місця загального користування фактично повністю знаходяться в їх розпорядженні. Продаж сусідських кімнат загрожує їм новими мешканцями, з якими все-таки доведеться ділити житлоплощу.
Експерти радять в таких випадках запастися терпінням і домагатися від сусідів необхідних відмов або згоди на купівлю, а всі документи по можливості посвідчувати нотаріально. Або можна звернутися до досвідчених ріелторів або юристам, які візьмуть ці турботи на себе.
Категория: Недвижимость
