Скільки коштує житло в екологічно чистих районах Москви

Опубликованно 12.06.2018 06:30

У всіх мегаполісах, у тому числі і в Москві, екологічну обстановку важко назвати сприятливим. Екологію Москви губить транспорт і працюють промислові підприємства. Проте стан навколишнього середовища в столиці може значно відрізнятися від однієї адміністративної одиниці до іншої. У старих кордонах є райони, в яких багато зелені і практично немає великих трас і промзон або підприємства вже не працюють.

«РБК-Нерухомість» розпитала експертів, які переваги і недоліки є у цих районів, яке житло в них пропонується і скільки воно коштує.

Водойми і парки

Відсутністю промислових зон відрізняються багато районів західних напрямків. Серед них, наприклад, Крилатське, Очаково-Матвіївській і Тропарево-Никулино (ЗАТ), Покровське-Стрешнево, Митино і Щукино (СЗАО), Північне і Південне Бутово (ЮЗАО).

Крилатське відомо як один з найдорожчих спальних районів столиці. Велику його частину займають лісопаркові зони, ставки, канали. З східної боку Крилатське обрамляє Москва-ріка. Тропарево-Никулино, як і Крилатське, — престижне і користується популярністю у покупців нерухомості місце. Незважаючи на те, що район межує з МКАД, вплив траси нівелюється Тропаревским лісопарком, який служить свого роду буфером між житловими будинками і дорогий. Крім лісопарку, тут є кілька невеликих упорядкованих парків з ставками та річкою.

Митино, Північне і Південне Бутово — спальні райони, які поєднують в собі щільну житлову забудову та розвинену соціальну інфраструктуру. «Північне Бутово і Митино межують з МКАД. Але, так само як і в районі Тропарево-Никулино, сусідство з трасою компенсує велика кількість зелених зон, — відзначає керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. — Віддаленість від центру столиці робить ці території не такими привабливими для покупців дорогих квартир, тому ринок нерухомості тут є масова забудова».

Детальніше про Південному Бутові читайте у спеціальному матеріалі «РБК-Нерухомості».

Є благополучні райони і на північному сході і сході Москви. Експерти ЦІАН серед них називають Марфіно, Лосиноостровский, Бабушкінський, Свіблово, Ізмайлово. Ці території досить давно увійшли до складу Москви. Середній вік забудови в них — понад 40 років. Це не стосується Марфина, де на початку 2010-х на місці теплиць однойменного радгоспу був побудований великий великий район (докладніше — в статті про районі Марфіно).

«Їх об'єднує висока щільність забудови в поєднанні з її неоднорідністю, — розповів керівник аналітичного центру ЦІАН Олексій Попов. — Приміром, у Лосиноостровском районі в межах одного і того ж кварталу можуть перебувати будинки, побудовані, коли ця територія була окремим містом Бабусиним, хрущовські п'ятиповерхівки і цегляні вежі кінця 1980-х. Ізмайлово у 1940-1950-ті роки планувалося повністю забудувати сталінки, але звести встигли лише кілька груп будівель, а простір, що залишився між ними в 1960-1980-ті роки заповнювали серійними панельними і цегляними будинками».

У всіх цих районах давно склалася мережа об'єктів торговельної та соціальної інфраструктури, за кількістю шкіл, магазинів крокової доступності, дитячих гуртків на одного жителя вони перевершують більш молоді райони за МКАД, але поступаються їм за площами сучасних торгових центрів, кінотеатрів, кафе і ресторанів, зазначає Попов.

Мінімум новобудов і завищені ціни

У районах, де немає великих промзон, які згодом можуть бути виведені, менше майданчиків для масштабних проектів на первинному ринку. А значить, пропозиція новобудов дуже невелика. У «Метриуме» привели в приклад пропозиції в районах західних напрямків.

Наприклад, в Крилатському зараз є тільки одна новобудова бізнес-класу. Середня вартість квадратного метра в проекті — 166 тис. руб., бюджет покупки — від 6,8 млн до 21 млн руб. В Тропареве-Нікуліна — чотири проекти, в одному з яких пропонуються апартаменти, в інших трьох — квартири. Середня вартість 1 кв. м тут становить 293 тис. руб. Середня ціна 1 кв. м в комплексі комфорт-класу в районі — 174 тис. руб. Вартість квартири — від 6 млн до 20 млн руб. Апартаменти коштують в середньому 131 тис. руб. за 1 кв. м (від 2,7 млн до 11,6 млн руб. за лот). В Митине, Північному і Південному Бутові тільки п'ять новобудов комфорт-класу, середня вартість 1 кв. м в яких становить 133 тис. руб., бюджет покупки — від 3 млн до 20,6 млн руб.

«На первинному ринку в районах без автотрас і промзон представлені лише проекти точкової забудови, які майже завжди дорожче, ніж у квартальних та мікрорайонних проектах. Завищений рівень цін (він характерний і для первинного ринку, і для вторинного) — один з помітних недоліків цих районів», — підтвердив Олексій Попов.

«Премія» за спокійне життя і чисте повітря в середньому становить 12-15%. Саме на стільки житло, наприклад, в Лосиноостровском районі дорожче, ніж у сусідньому з ним Ярославському, а в Свиблове дорожче, ніж у Відрадному. «Але в даному випадку мова йде саме про відмінності в ціні між районами в цілому, порівняння за окремими адресами набагато складніше», — пояснив Попов.

Ціни на житло в двох різних комплексах можуть відрізнятися навіть в межах одного району, якщо, наприклад, один розташований поруч з парком, а другий — в декількох кварталах від нього, додала Марія Литинецкая. «В окремих випадках близькість до рекреаційної зони може підвищувати вартість об'єкта на 7-10%», — відзначає вона.

У масовому сегменті екологія не грає серйозної ролі в ціноутворенні, вважають експерти. Купуючи житло економ класів і комфорт, клієнт орієнтується насамперед на вартість об'єкта та транспортну доступність району і не готовий доплачувати за екологічний фактор. Але чим вище бюджет покупки, тим більше уваги до якості навколишнього середовища. Тому вартість нерухомості високобюджетного сегмента в районах з гарною екологічною ситуацією дійсно вище, ніж у проектах інших локацій.

Перспективи районів

У Москві не так багато районів із сприятливим навколишнім середовищем, тому території без великих трас і промислових зон будуть користуватися все більшою популярністю, вважають експерти. Райони Тропарево-Никулино і Крилатське збережуть статус престижних і дорогих районів, а нерухомість в Митине, Північному і Південному Бутові буде залучати нових покупців житла масового сегменту. Розвинена інфраструктура цих територій у поєднанні з розміреним ритмом життя спального району і хорошою екологічною обстановкою зробить їх центрами тяжіння для сімей з дітьми.

Містобудівна структура і транспортна мережа районів давно сформувалися, ділянок під забудову в них небагато, тому кардинальних змін їх вигляду чекати не доводиться. Помітні трансформації можуть бути пов'язані лише з програмою реновації в районах, де залишилося ще багато п'ятиповерхівок, наприклад в Ізмайлові або Лосиноостровском.

Категория: Недвижимость