Вибираємо район: що потрібно знати про Мар'їній Гаю перед покупкою житла

Опубликованно 29.06.2018 01:10

Мар'їна Роща не вважається престижним районом, хоча знаходиться недалеко від центру і межує з Тверським і Міщанським. За показником середньої вартості квадратного метра Мар'їна Роща займає в рейтингу «Абетки житла» 39-е місце серед районів Старої Москви і навіть за вартістю поступається сусіднім Останкіно і Алексеевскому. Більшу частину житлового фонду Мар'їній Гаї становить забудова 1950-1970 років минулого століття, хоча в даній локації представлені і більш старі будинки, в тому числі дореволюційні, так і сучасні — 2000-х років будівлі.

Мар'їна Роща — район з добре розвинутою транспортною і соціальною інфраструктурою. Одним з основних мінусів ріелтори називають близькість до ТТК, відсутність парків, а також сусідство з Ризьким і Савеловским вокзалами. Незважаючи на близькість до центру і нових станцій метро, забудовники аж до останніх років приймали рішення будувати на вільних ділянках не монолітні, а панельні будинки, говорить керівник аналітичного центру онлайн-сервісу оголошень ЦІАН Олексій Попов.

Інфраструктура

Район є доступ по трьом великим магістралях міста — ТТК, проспекту Миру і Бутирській вулиці, яка переходить у Дмитрівське шосе. Поліпшення транспортної ситуації Мар'їній Гаї сприяв введення в експлуатацію в 2010 році станції метро з однойменною назвою. У сусідніх районах знаходяться станції «Бутирська» і «Достоєвська», поруч — Ризький вокзал, залізничні станції «Станколит» і «Москва-Ризька».

Вестибюль станції метро «Мар'їна Роща» (Фото: Микола Галкін/ТАСС )

Крім транспортної інфраструктури локація відрізняється високою забезпеченістю комерційними та соціальними об'єктами. В Мар'їній Гаю розташовано більше 20 освітніх установ, у тому числі Російська академія шляхів сполучення, Міжнародна академія бізнесу та управління, Московський міський педагогічний університет (Інститут математики та інформатики).

В районі Мар'їна Роща є кілька пам'яток: театр «Сатирикон», Центральний музей Збройних Сил, Єврейський музей і центр толерантності на вулиці Образцова, церква Первоверховних апостолів Петра і Павла при Маріїнської лікарні, центр «Планета КВН». Також на території Ризького вокзалу знаходиться Музей залізничного транспорту.

Вторинний ринок

Середня вартість «квадрата» на вторинному ринку житла в Мар'їній Гаю становить 220 тис. руб. За оцінкою ЦІАН, це не тільки нижче, ніж в прилеглих до нього Тверському і Міщанському районах ЦАО (що цілком очікувано), але і дешевше розташованих далі від центру столиці Останкина та Олексіївського в СВАО.

На вторинному ринку 41% квартир представлений в будинках, побудованих за монолітною технологією, 30% — в панельних, 23% — в цегляних, найменша частка припадає на хрущовки — 6%, підрахували в «Абетці житла».

Поріг входу на вторинний ринок в цьому районі, за даними ЦІАН, становить 6,5 млн руб. За ці гроші можна вибрати варіант з кількох малогабаритних (33-36 кв. м) одиничок у п'ятиповерхівках на північ від Третього транспортного кільця. Повноцінні двокімнатні квартири (площею понад 50 кв. м) починаються від 10,0 млн руб. (в межах ТТК — від 11,5 млн). Трикімнатні квартири тут коштують трохи дорожче — від 11 млн руб. на півночі району (і від 13,0 млн в межах ТТК). Варто відзначити, що Мар'їної Гай перетинає Третє транспортне кільце, і квартири, розташовані всередині ТТК, в середньому коштують дорожче, ніж квартири за його межами, зазначає Марія Литинецкая.

Вид на ТРЦ «Райкін Плаза», розташований поруч з театром «Сатирикон» і Центром імені А.с Райкіна (Фото: ТАСС/ Сергій Бобильов)

На вторинному ринку району обсяг пропозиції порівняно із сегментом новобудов менше і складає, за даними «Абетки житла», лише 8,4 тис. кв. м, або близько 130 квартир. Володимир Каширцев зазначає, що Мар'їна Роща входить в десятку районів Москви, в яких вартість житла демонструє позитивну динаміку, незважаючи на зниження в середньому по Москві. Порівняно з груднем 2017 року вартість житла збільшилася на 2%, а порівняно з груднем 2016-го зростання становить 9%.

Новобудови

В даному районі в основному представлені новобудови бізнес-класу, один проект — комфорт-класу. У них в основному реалізуються апартаменти або мікс з квартир і апартаментів. Середня ціна «квадрата» у новобудовах Мар'їній Гаї, за даними компанії «Міель-Новобудови», — 251,4 тис. руб. Загальний обсяг пропозиції в квітні склав 27,8 тис. кв. м в десяти корпусах (близько 400 квартир і апартаментів). У сусідньому Свалявському районі середня ціна 1 кв. м вище на 10% і становить 276,1 тис. руб., в Бутирському і Останкінському районах ціни нижче — 195,4 тис. руб. і 161,1 тис. руб. за 1 кв. м відповідно, відзначає генеральний директор компанії «Міель-Новобудови» Наталія Шаталіна.

На первинному ринку мінімальні ціни нижчі, ніж на «вторинці». Найдоступніші пропозиції подані у комплексі JAZZ — 5,5–5,6 млн руб., підрахували в ЦІАН. За цю суму можна придбати лоти площею 29 кв. м в реконструйованому корпусі колишнього видавництва «Дитяча книга» з видом на ТТК. Ціни на квартири в цьому ж ЖК стартують від 10 млн руб.

Новобудови в районі Мар'їна Роща, травень 2018г.

Назва проекту Адреса Сегмент Забудовник Середня вартість 1 кв. м, тис. руб. Квартал JAZZ вул. Сущевський Вал, 49 бізнес Sminex 204,1 РК Studio#12 12-й проїзд Мар'їній Гаї, вл. 8 бізнес KR Properties 171,7 Клубний будинок «Двинцев, 14» Двинцев вул., вл. 14, стор 13 бізнес MR Group 187,1 ЖК «Відображення» Шереметьєвський вул., вл. 62, стор 1 комфорт «Укрросметал» 182,4 ЖК «Тихвинська – 14» Тихвинська вул., 14 бізнес ЖБК «Журналіст-3» 380,3

Таблиця: «Метриум», «Азбука житла», «Міель»

Перспективні проекти

Зараз планів по реалізації нових житлових комплексів в Мар'їній Гаю немає, стверджують ріелтори. Перспективи забудови району пов'язані з програмою реновації старого житлового фонду, а також з реновацією промзони «Городний проїзд», говорить Марія Литинецкая. Компанії «Метриум» на сьогоднішній день відомо про трьох перспективних проектах в цьому районі: на місці Ризького залізничного вантажного двору може з'явитися до 130 тис. кв. м житла. Раніше турецька компанія Enka заявила про будівництво на місці ТЦ «Капітолій» багатофункціонального комплексу площею близько 98 тис. кв. м. Також компанія «Метрополіс» планує побудувати на Сущевском Валу готельний комплекс площею близько 44 тис. кв. м.

Історія району

Перші згадки про село Мар'їно, яка перебувала в нинішніх кордонах району, відносяться до кінця XVI століття. У 1742 році недалеко від села був проведений Камер-Колезький вал, який став у той час кордоном Москви. Південна частина території сучасного району Мар'їна Роща увійшла до складу столиці ще в кінці XVIII століття (та й північ був освоєний лише трохи пізніше), але ця місцевість ніколи не вважалася престижною і помітним районом. У XIX—XX століттях тут не будували ні відомих дворянських садиб, ні дохідних будинків.

Новий квартал в районі Жовтневої вулиці і Сущевского Валу. 1977 рік (Фото: Фотохроніка ТАСС)

В 1930-і і 1940-і роки Мар'їна Роща розвивалася як промисловий придаток Москви. Однак навіть промислова революція початку ХХ століття не залишила тут свого сліду у вигляді великих заводів. В кінці 1950-х років стали будуватися п'ятиповерхові житлові будинки. Також в районі є хрущовки, брежнєвські багатоповерхівки, будинки сучасної епохи. Приватний сектор старої Мар'їній Гаї остаточно розселили лише до Олімпіади-80 (щоб не зіпсувалося враження від зразково-показового виду столиці в учасників змагань та вболівальників при відвідуванні розташованого поруч з нинішніми межами цього району спорткомплексу «Олімпійський»). У 1995 році ця територія була включена до складу нового району Москви, отримав назву Мар'їна Роща.

Читайте також: ріелторські путівники по районах

ЦАО

Арбат

Басманний

Пресненський

Таганський

Тверської

Хамовники

Якиманка

ЗАТ

Дорогомилово

Раменки

ЮЗАО

Зюзино

Південне Бутово

Черемушки

ЮАО

Північне Чертаново

ЮВАО

Некрасівка

ВАО

Перово

СВАО

Марфіно

САО

Молжаниновский, Східний і Внуково

Сокіл

ЗелАО

Зеленоград

Категория: Недвижимость