Дача в столиці: що стало з ринком заміської нерухомості в Новій Москві

Опубликованно 29.06.2018 01:10

Шість років тому до Москви були приєднані нові території, в числі яких до складу столиці увійшли традиційні стародачние місця, садові товариства, а також численні котеджні селища. Нову Москву стали активно забудовувати, розвиваючи транспортну і соціальну інфраструктуру.

Про те, що стало з дачами в Новій Москві, про статус земель на нових територіях, попиті, пропозиції і цінах на заміські будинки на столичних теренах за МКАД читайте в огляді «РБК-Нерухомості».

Дачі у Новій Москві

Головними трасами Нової Москви є Калуське та Київське шосе. До приєднання нових територій дана локація вважалася традиційним дачним напрямком, але була не самою популярною у покупців дач. «На Калузькому шосе був відсутній залізничний транспорт. На Київському шосе електрички курсували і було кілька стародачние місць (Фрунзовец, Апрелівка), але масовий характер дачі не мали, як, наприклад, на популярних в цьому відношенні Ярославському, Новорязанському шосе», — говорить керуючий партнер «Міель-Заміська нерухомість» Володимир Яхонтов.

Зараз у продажу в Новій Москві налічується близько 4,5 тис. заміських об'єктів. Навесні 2012 року, коли столиця ще перебувала в своїх старих кордонах, їх було близько 5,2 тис., тобто на 14% більше, підрахували в «Інком-Нерухомості». До приєднання територій 39% пропозиції становили ділянки без підряду (УБП), по 25% було у котеджів і блокованих будинків, таунхаусів і дуплексів), а квартири в малоповерхових будинках (МЗ) займали лише 11% асортименту.

Зараз, за даними «Інком-Нерухомості», 35% пропозиції в ТиНАО — це ПБЖ, 34% — МЗ, 20% — блоковані будинки і 11% — котеджі.

Ціни

У перший рік після приєднання ціни на заміському ринку Нової Москви в зоні 30 км від МКАД відразу зросли — в середньому на 15%. Ще на 5% ціни піднялися в 2014-м. Проте вже в 2015-му на ринку дач почалася стагнація, яка тривала в 2016-2017 роках. За ці три роки ціни відіграли тому ті ж 20%, зазначає Володимир Яхонтов. За його словами, це загальноринкова ситуація — весь заміський ринок просів в середньому на 20%.

Ціни на дачі за Київським та Калужскогом шосе ніколи не були низькими, говорить керівник аналітичного центру «Інком-Нерухомість» Дмитро Таганов. Якщо у 2012 році середня вартість ПБЖ становила 6,7 млн руб., то зараз вона дорівнює 6,3 млн руб. Незважаючи на деяке зниження, це в 1,6 рази більше середньої ціни ПБЖ по ринку всього Підмосков'я (3,9 млн руб.), стверджує аналітик.

Якщо умовно розділити територію Нової Москви на три зони, то ближче до МКАД середні ціни землі знаходяться в діапазоні 600-800 тис. руб. за сотку (хоча можна зустріти пропозиції та понад 1,5 млн руб. за сотку), говорить генеральний директор ГК «Геодевелопмент» Максим Лещев. На відстані 30 км від МКАД ділянки коштують близько 150-250 тис. руб. за сотку. Ще далі — ціни нижче, на відстані більше 50 км від МКАД дачні ділянки коштують 80-90 тис. руб. за сотку. Картина приблизно однакова для Київського і Калузького шосе, пояснює він.

Шість років тому котедж на території нинішньої Нової Москви, за даними «Інкому», коштував в середньому 35,4 млн руб., сьогодні ця сума становить 49,3 млн руб., тобто на 39% більше (при цьому середньоринкова ціна будинку на «загородки» в Підмосков'ї — 32,5 млн руб.). Нарешті, середня вартість таунхауса в локації раніше була дорівнює 10,6 млн руб., на даний момент вона зросла в 1,7 рази, до 17,9 млн руб. (ціна по ринку в цілому — 13,1 млн руб.).

Падіння попиту

За минулі шість років попит на заміські формати житла в Новій Москві впав більш ніж у два рази: на початку 2012 року в квартал продавалося близько 500 об'єктів, зараз — в середньому 220-240 лотів, підрахували в «Інкомі». Багато в чому це пояснюється невиправдано високими цінами, переконаний Дмитро Таганов. Він також зазначає і мінливу структуру попиту. У 2012 році 47% запитів припадало на УБП, 24% — на МЗ, 21% — на блоковані будинки і 8% — на котеджі. Сьогодні в лідери очікувано вирвалася «малоэтажка» з 42% покупок, далі з великим відривом йдуть таунхауси і дуплекси — у них 23% продажів, 20% клієнтів вибирають ПБЖ і 15% — котеджі.

Зараз аудиторія покупців «загородки» у Новій Москві не цілком ясна. «Люди, яким потрібна дешева московська прописка, скоріше куплять квартиру в багатоповерховому будинку, а бажаючі придбати дачу виберуть аналогічне напрямок — наприклад, Сімферопольське. Все-таки ціни на «загородку» тут сильно завищені, яких-небудь унікальних природних умов немає, від великих пробок ніхто не застрахований, а міська влада при бажанні можуть відібрати землю під будівництво інфраструктури», — пояснює Дмитро Таганов.

Що змінилося після приєднання

Глобальних змін після приєднання до Москви на локальному ринку заміської нерухомості поки не відбулося. Тим не менш вони є.

Основні відмінності дачі в Новій Москві від такого ж пропозиції в Підмосков'ї

* Якщо це садовий будинок, то відмінностей немає, якщо землі для індивідуального житлового будівництва, то в Новій Москві — зі столичною пропискою.

* В Нову Москву йде більше інвестицій, вона розвивається, з'являються об'єкти соціальної та побутової інфраструктури згідно московським нормативам.

* Щільність Нової Москви нижче. Щільність дачних селищ на північно-східних напрямках Підмосков'я в три-чотири рази перевищує щільність дач на території Нової Москви.

Після приєднання до столиці багато землі сільськогосподарського, промислового призначення увійшли до складу земель населених пунктів. «Змінилася ситуація з містобудівною та дозвільною документацією, причому таким чином, що побудувати будинок на підставі своїх найсміливіших фантазій може не вийти. Є контроль і обмеження з боку інспекції, що вимагає дотримання норм і правил містобудування. Реєстрація прав на землю та будь-яку нерухомість, отримання довідок та інший документообіг здійснюється на порталі «Мої документи», — відзначає генеральний директор компанії «Геодевелопмент».

Змінилися і умови отримання дозвільної документації на будівництво, це торкнулося власників великих ділянок (ленлордов). Тепер для отримання такого дозволу власники земель йдуть вже по московській процедурою. «Спочатку приватні землевласники повинні отримати ГПЗУ (містобудівний план земельної ділянки), потім зробити проект і далі отримати дозвіл на будівництво. Така процедура введена кілька років тому, коли був затверджений Генплан Москви з урахуванням приєднаних територій», — говорить Володимир Яхонтов.

Після входження ТиНАО в межі столиці відбувся масовий переклад сільськогосподарських земель в землі населених пунктів. «В цілому від цього виграли власники дач садівничих некомерційних товариств. Після того як їх селище стало містом, дача фактично перетворилася в приватний будинок, де з'явилася можливість оформлення постійної реєстрації», — зазначає Володимир Яхонтов.

Кадастрова вартість у Новій Москві сильно не змінилася, зараз вона близька до адекватної ринкової оцінки. Податок на землю для ділянок під житлове будівництво (0,1% від кадастрової вартості для фізичних осіб) також є цілком прийнятним, як і для всього Підмосков'я, роз'яснює Максим Лещев. Податок на земельні ділянки в 30 км від МКАД у Новій Москві по кадастрової вартості варіюється, за даними «Міель», від 6 тис. до 15 тис. руб. на рік.

Категория: Недвижимость