Іпотека за кордоном: де росіянин може взяти кредит на житло
Опубликованно 04.07.2018 00:00
У багатьох країнах ставлення до іпотечних позичальників-іноземцям, в тому числі росіянам, цілком лояльне. У більшості випадків розмір кредиту для них буде менше, ніж для власних громадян, але можна розраховувати на цілком зручні умови.
«РБК-Нерухомість» з'ясовувала, де росіяни можуть отримати іпотечний кредит, на яких умовах придбати житло і які країни для купівлі віддають перевагу.
Найлегше отримати іпотеку в тих країнах, де такий вид кредитування найбільш розвинений. Зараз найбільш розвинені країни в плані іпотечного кредитування — це Великобританія, Німеччина, Франція, скандинавські країни, США і Канада, а останнім часом ще й Іспанія, розповів керуючий інвестиціями в нерухомість, засновник порталу Indriksons.ru Ігор Індріксонс.
Часто в країнах з недорогим житлом, в яких воліють відпочивати і до яких придивляються російські громадяни, не найвигідніші умови по іпотеці або кредит важко отримати, зазначає експерт з міжнародної нерухомості Tranio Юлія Кожевнікова.
Наприклад, за даними Tranio, відносно невисокі ціни на нерухомість (від €40-50 тис.) в Болгарії, Латвії, Туреччині та Чорногорії, але діапазон ставок по іпотеці — від 6% до 9,5%. У Чорногорії ставки становлять 4-5%, але іноземцям важко отримати кредит: із зарубіжними покупцями працює лише Erste Bank, але для отримання кредиту в ньому потрібно обзавестися видом на проживання в країні.
У той же час в країнах, де нерухомість коштує дорожче (від €100 тис.), умови по іпотеці вигідніше. Наприклад, в Німеччині можна розраховувати на 50% від вартості житла під 1,5–2% річних, в Іспанії — на 70% під 2,5% річних, в Португалії — на 50-60% під 2,5–4% річних, пояснила Кожевнікова.
Які потрібні документи
У всіх країнах вимагається стандартний пакет документів: паспорт, анкету з особистими даними, документи, що підтверджують платоспроможність (ПДФО, звітність компанії), документи про походження коштів, документи на нерухомість (попередній договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, витяг з реєстру, фото, опис, договір оренди, якщо об'єкт зданий в оренду, тощо). Документи потрібно перекласти на місцеву мову. Поручителі зазвичай не є обов'язковою вимогою.
Що стосується умов, то для закордонного банку не має значення національна приналежність майбутнього іпотечного позичальника, важливі лише поняття «резидент» і «нерезидент», зазначає Ігор Індріксонс.
«Пакет документів абсолютно однаковий як для резидента, так і нерезидента. Але врешті-решт банку плювати на все це, тому що, в принципі, він не зможе перевірити всі ці документи: ні китайська, ні російські, ні які-небудь інші. Просто для нерезидента початковий внесок більше, ніж для резидента. І саме сума початкового внеску буде підстраховкою для банку за неможливість перевірити документи».
Іпотека в популярних країнах у російських покупців
У Німеччині не найдоступніші ціни на нерухомість — мінімально €100 тис. (у Берліні — від €290 тис.) за квартиру. Однак, за даними консалтингової компанії Knight Frank, там досить вигідні умови іпотеки: 50% від вартості об'єкта на термін до 20 років за ставками 2-2,5% річних. Отримати кредит цілком реально, попит на нерухомість з боку росіян високий: житло купують і для себе, і як інвестиції, оскільки ринок активно зростає.
«Іпотечні кредити у Німеччині користуються попитом, особливо у покупців дохідної нерухомості. Іпотека знижує розмір прибуткового податку: витрати за відсотками віднімаються з доходу інвестора і тим самим зменшують оподатковувану базу», — підтвердила Юлія Кожевнікова.
За даними Tranio, у Німеччині банки охоче фінансують придбання новобудов, а до нерухомості на вторинному ринку належать вимогливішими — ретельніше оцінюють стан об'єкта і враховують рік побудови. «Банк з більшою ймовірністю схвалить іпотеку, якщо об'єкт зданий або буде здаватися в оренду. Так він може оцінити прибутковість і бути впевненим, що власник покриє іпотеку орендними платежами», — говорить Кожевнікова.
Дохідна нерухомість часто продається з позначкою про те, що вона вже здана. У Німеччині просто так розірвати договір про оренду і звільнити квартиру можна, сплативши штраф. Але для іпотечних покупців наявність орендаря — тільки плюс, оскільки орендними платежами можна гасити іпотечний кредит.
Іспанія — одна з найпопулярніших і найбільш привабливих країн для російських покупців. Ніяких складнощів при купівлі-продажу нерухомості в Іспанії не виникає. Єдина складність полягає в тому, що необхідно зареєструватися в поліції і потрібна постійна присутність перекладача у всіх операціях з нерухомістю, зазначають експерти «Міель-Франчайзинг».
Багато російські покупці воліють купувати нерухомість недалеко від Барселони, куди найчастіше приїжджають на відпочинок. В основному купують тільки в тих районах, де є вся необхідна інфраструктура, поруч з морем або з гарними міжнародними школами.
За даними іспанської Асоціації інспекторів з реєстрації нерухомості (Colegio de Registradores), частка російських покупців в четвертому кварталі 2017 року становила 3% (десяте місце серед іноземців).
В Іспанії ставка в різних банках коливається від 2% до 6% річних, сума початкового внеску — від 20% до 50% вартості об'єкта. Позика може видаватися на 20-30 років. При покупці житла на суму від €500 тис. можна розраховувати на ВНП, відзначають в Tranio.
У Болгарії основний попит та пропозицію з боку забудовників зосереджені навколо курортних житлових комплексів на узбережжі Чорного моря. За даними компанії «Міель-Франчайзинг», тут представлені найрізноманітніші об'єкти: від невеликих студій площею 25 кв. м до великих пентхаусів і навіть будинків площею 200-300 кв. м. Вартість залежить від площі, віддаленості від берегової лінії, рівня комплексу, його інфраструктури: об'єкти коштують від €950 €3,5 тис. (приблизно від 68 тис. до 250 тис. руб.) за 1 кв. м.
Іноземці можуть отримати кредит у розмірі до 60-70% від вартості нерухомості, але ставки високі (8,5–9,5% річних), розповіла Юлія Кожевнікова.
При купівлі нерухомості в Болгарії можна отримати вид на проживання, але поріг входу досить високий — якщо сума покупки становить не менше 600 тис. левів (приблизно €300 тис.), розповіла експерт з міжнародної нерухомості Tranio Юлія Кожевнікова.
Однак у купівлі болгарської нерухомості є свої плюси. За даними «Міель-Франчайзинг», при оформленні нерухомості на юридичну особу можна отримати документ, фактично надає дозвіл на проживання в країні. Згідно з цим документом, на території Болгарії можна перебувати більше 180 днів у році (термін, яким обмежено перебування на території Болгарії відповідно з візовим режимом).
У Греції ціни на житло майже досягли дна, житло коштує недорого в порівнянні з іншими європейськими країнами, до того ж є потенціал зростання цін в майбутньому. Але зараз вигода очевидна в основному для тих, хто володіє повною сумою для покупки житла.
«Банкам в Греції не заборонено видавати іпотечні кредити іноземцям, але на практиці їх отримати непросто. Загальні умови: до 90% від вартості нерухомості, ставки від 3,5% до 7% річних», — пояснила Юлія Кожевнікова.
Умови по іпотечних кредитах в різних країнах світу
Доступна іпотека іноземцям Ставка, % річних Термін, років Хв. сума кредиту Макс. сума кредиту, % від вартості нерухомості Австрія Так 2,0–3,5 До 25 — 60 Бельгія Так 2,5–3,5 До 30 — 80 Болгарія Так 8,5–9,5 5-20 €3-5 тис. 60-70 Великобританія Так 4,0–5,0 2-5 ?500 тис. 50 Угорщина Так 5,5–7,0 До 30 1 млн HUF 50 (75 для громадян ЄС) В'єтнам Немає — — — — Німеччина Так 1,5–2,0 5-30 €50-100 тис. 60 Греція Так 3,5–7,2 6-30 €20 тис. 90 Єгипет Немає — — — — Ізраїль Так 3,0–3,5 До 30 — 50 Іспанія Так Від 2,5 До 30 €50-100 тис. 70 Італія Так 3,5 5-20 €40-50 тис. 80-85 Кіпр Так 4,7–5,0 10-40 €75 тис. 50-60 Латвія Так 4,8–6,0 2-20 €50 тис. 65-70 Монако Так 2,3–3,2 3-20 €1 тис. 50-100 ОАЕ Так, але з обмеженнями* Від 5,0 До 25 1 тис. AED 50-75 Португалія Так 2,5–4,0 До 35 — 50-60 США Так 3,0–6,0 5-30 $100 тис. 70 Таїланд Так, але з обмеженнями** 8,7–9,0 1-10 1 млн THB 50 Туреччина Так 6,0–9,0 До 15 — 50-60 Фінляндія Так 1,0–2,0 До 35 — 75 Франція Так 1,0–2,3 5-25 €75 тис. 60 Хорватія Так, але з обмеженнями*** 4,5–5,7 3-30 €5 тис. 35-50 Чорногорія Так, але з обмеженнями*** 4,0–5,0 1-20 €10 тис. 50 Чехія Так 2,5–2,8 До 20 — 60 Швейцарія Так 1,0–1,7 Від 10 500 тис. CHF 80
* Нерезиденти можуть отримати іпотеку лише в деяких банках. ** Банківська іпотека нерезидентам недоступна. Покупці без ВНП і подружжя — громадян Таїланду можуть взяти кредит у фінансовій групі MBK. *** Іпотеку можуть отримати тільки резиденти, які працюють та отримують дохід у країні. Таблиця: Tranio.ru
Категория: Недвижимость
