Катерина Батинкова — про сучасні тренди на ринку елітної нерухомості
Опубликованно 01.08.2018 00:35
— Девелопери відзначають високі темпи продажів новобудов у Москві за останні півроку, насамперед на ринку масового житла. Про це йдеться в офіційній статистиці. У сегменті елітних новобудов теж все добре з продажами?
— Ринок елітних новобудов не можна порівнювати з сегментом масового житла, це абсолютно різні сегменти і вони підпорядковуються різним законам. Тим не менш підтверджую: продажі в елітному класі сьогодні ростуть, причому разом з розширенням обсягу пропозиції. Якщо сім років тому, коли ми тільки виводили на ринок комплекс клубних будинків «Садові Квартали», говорили, що на ринку елітного житла представлено 1 тис. квартир, то зараз це вже 3,5–4,5 тис. квартир класів від преміум до еліт. Тобто проектів дорогої житлової нерухомості виходить все більше.
Ростуть продажі прямо пропорційно у всіх новобудовах? Напевно, немає, оскільки багато залежить від успішності того чи іншого проекту, від вдало продуманій концепції житлового комплексу, обраної локації, архітектурного проекту. Багато в чому на прийняття остаточного рішення покупцем зараз впливає комплекс критеріїв. І це не тільки красива архітектура, але і в принципі якість навколишнього середовища, внутрішньої інфраструктури, яка є в проекті.
— А як ви працюєте з ціною пропозиції? У деяких забудовників різниця ціни на старті продажів і ближче до закінчення будівництва становить 50-70%. Це говорить про те, що об'єкт був недооцінений на старті?
— Ми теж формуємо ціну на старті нижче, пропозиція на стадії котловану більш привабливе, ніж у фіналі будівництва. І покупець вже сам вибирає, чи готовий він вступати в проект на ранньому етапі при більш широкому виборі варіантів, які в нього зараз мети, чи є вільні кошти, а також які умови ми можемо запропонувати — розстрочку, іпотечні та лізингові програми. Відповідно, в середньому за класами елітного і бізнес можна сказати, що приріст ціни виходить 30-35%.
— Головним драйвером на ринку новобудов останнім часом стала іпотека — ставки за кредитами знижувалися щоквартально. Це актуально і для ринку елітного житла в Москві?
— Сьогодні іпотечне кредитування, безумовно, дуже сильно впливає і на ринок елітних новобудов. Кілька років тому іпотека в продажі елітних новобудов становила 5%, її ніхто не розглядав серйозно. Однак за підсумками першого кварталу 2018 року 28% наших угод з високобюджетним житлом укладено із залученням іпотечного кредиту. Це, до речі, на 8% більше, ніж у першому кварталі 2017 року. Таким чином, можна сказати, що зниження ставки та популяризація іпотечних програм формують попит на іпотечні продукти і підтримують ринок, в тому числі і елітний.
— Що ще є драйвером в продажах? Може бути, стрибки курсу валют?
— Ви маєте рацію, різка зміна курсу валют завжди впливає на продаж елітних новобудов в ту або іншу сторону. У наших клієнтів на руках великі суми — неважливо, в рублях або доларах, — і навіть невеликий стрибок курсу стає для них дошкульним.
Тим не менш купівельну поведінку цільової аудиторії елітної нерухомості зараз стабілізувався. Якщо в 2008-му або в 2014-му зростання попиту був вибуховим після кожного падіння курсу, то тепер ажіотажу немає. Покупці, звичайно, стежать за курсом валют, але реагують не моментально, як раніше, а більш плавно, раціонально і зважено. Сьогодні в основному купують «для себе», а не в інвестиційних цілях.
— А як, до речі, змінився покупець елітних новобудов?
— Можна констатувати, що аудиторія помолодшала. Раніше це були покупці 45-50 років, тобто батьки, тепер багато більш молодих покупців. Це і сімейні пари, які купують квартири середньої площі і більше, і молодь, яких купують невеликі квартири батьки. Є досі приплив до Москви з регіонів — у цьому році ми фіксуємо в своїх об'єктах зростання кількості покупців з регіональної пропискою.
— Ще одним драйвером в продажах називають низькі ставки за депозитами в банках. Це так?
— Для тих покупців, хто інвестує в житло на стадії котловану, це, безсумнівно, є чинником, що впливає на прийняття рішення. Раніше покупець міг відкласти придбання квартири в споруджуваному будинку і «прокрутити» свої гроші в банку до закінчення будівництва, але сьогодні вигідніше інвестувати на старті продажів. Нерухомість є нерухомість краще вкладати в неї, ніж тримати гроші на депозиті, особливо в надійних банках. Тим більше, що елітна нерухомість — це стабільність.
— Чи з'явилися якісь тренди в елітному будівництві з точки зору архітектури, створення середовища?
— Тут важливо відзначити дбайливий, ретельний підхід девелоперів до планування забудовуваної території. Москва все-таки своєрідний місто, яке по-різному забудовувався в різні періоди. Сьогодні, мені здається, всі девелопери прагнуть грамотно вписати свій проект в навколишню забудову. Дуже важливо, щоб новий будинок гармоніював з оточенням.
— Кому це важливо?
— Забудовнику. Сьогодні у девелоперів, які займаються елітними проектами, склалося дуже дбайливе ставлення до міста. Принаймні, ми до цього прагнемо.
— Невже покупцям так вже й важливо, як їх елітний будинок виглядає зовні? Вписаний або не вписаний в навколишню забудову?
— Звичайно, це важливо для клієнта: яка архітектура, наскільки хороша концепція — покупець зараз оцінює весь об'єкт у комплексі. Важливий район і все, що всередині і зовні будинку. Тільки після оцінки цих факторів покупець переходить до розгляду планувального вирішення конкретних квартир.
Квартал клубних особняків Balchug Residence
— Коли ви говорите про створення середовища, розумієте Balchug Residence і Balchug Viewpoint, які знаходяться в оточенні історичної міського середовища?
— Так. Обидва проекти досить близько розташовані один від одного і складають дві частини одного мікрорайону. Вони знаходяться на так званому «золотому острові» — Балчузі. Тут не так багато реалізованих проектів елітного будівництва, в основному історична забудова. З одного боку, ця локація приваблює покупців близькістю до ділової частини міста, а з іншого — до центру культурного життя Москви. Ми називаємо Балчуг «Кремлівської милею».
Комплекс апарт-резиденцій Balchug Viewpoint
— А хто купує нерухомість на Балчузі? Ті ж люди, які купують на Остоженке?
— Резиденції в наших проектах на острові Балчуг набувають в основному москвичі, багато жителів Замоскворечья, але є і регіональні покупці. Значною мірою це бізнес-орієнтована аудиторія, якій важливо бути в центрі життя столиці — коли ти можеш швидко дістатися до будь-якої точки ділової активності. На відміну від «Садових Кварталів», де явну перевагу мають великі квартири в середньому по 170 кв. м, в Balchug Residence і Viewpoint найбільш затребувана площа — 80-100 кв. м.
— Продовжимо. Крім навколишнього середовища, які ще тренди у «елітки»?
— Можна відзначити тренд на зниження розміру площ. До 2009 року у покупців житла елітного класу користувалися попитом квартири від 200 кв. м і більше, поступово запити скорегувалися істотно меншу сторону, до 150-метровим квартирах. Або навіть до сотні «квадратів». Клієнт став раціонально ставитися до свого житла і вже не перебуває, як бувало, п'ятьма камінними кімнатами, окремою бібліотекою або власним кінозалом.
— Це говорить про те, що грошей стало менше?
— Я думаю, це говорить про те, що їх стали витрачати більш раціонально.
— Квартири з обробкою від забудовника — це є трендом «елітки»?
— У верхньому сегменті еліт-класу ми такого тренду поки не спостерігаємо, але в цілому по ринку житла він, безсумнівно, є. Ми його фіксуємо, моніторимо рух і плануємо в наших майбутніх проектах. Трендом стала обробка white box, сьогодні близько 30% новобудов здаються саме в такому форматі. Покупці дорогої нерухомості все-таки прагнуть до індивідуальності і все ще готові витратитися на ремонт по своєму смаку.
Комплекс клубних будинків «Садові Квартали»
— Які ще тренди можна назвати?
— Ще один тренд — децентралізація елітного будівництва, ми спостерігаємо його ще з часів старту реалізації комплексу клубних будинків «Садові Квартали» в Хамовниках...
— ...До речі, про «Садові Квартали». Як просувається будівництво і продажу?
— Якщо говорити про «Садових Кварталах», то на протязі більш ніж семи років комплекс дуже успішний у цільової аудиторії, є безсумнівним лідером ринку. З точки зору обсягу угод попит у проекті дуже високий — від 100 до 150 лотів в рік. До введення в експлуатацію другої черги майже 90% лотів в ній продані. Нещодавно ми вивели в продаж п'ятий квартал. Це остання черга будівництва, повне завершення проекту планується в 2020 році.
Комплекс клубних будинків «Садові Квартали»
— Повернемося до децентралізації на ринку «елітки»?
— Справа в тому, що розвиток цього сегмента в Москві не завжди йшло поступово. Перші елітні будинки будувалися далеко не в центрі столиці. Тільки потім на ринку з'явилася Остоженка, причому ненадовго. Сьогодні ні про яку «золотий милі» на Остоженке говорити не доводиться. Будинки побудовані, вони симпатичні і частково прикрашають місто і район — і тим не менш активного життя там немає.
Тобто не всі райони є цікавими для проживання. Не придатними, а саме цікавими. У них повинно бути щось крім самого проекту. Візьміть, наприклад, той же Балчуг або Хамовники. На Балчузі ми бачимо розвиток життя — і культурної і ділової. Хамовники — прекрасний район для сімейного проживання, тут і зелені зони, і хороша екологія, і широкі можливості для заняття спортом, і сформована інфраструктура, в тому числі освітня. Це і можна назвати децентралізацією.
— Про децентралізацію говорять дуже давно, ще з початку 2010-х років. А в чому вона полягає, куди веде?
— На цю тему на ринку нерухомості виник справжній спір — експерти розмірковують, чи можуть з'явитися нові елітні райони за Третім транспортним кільцем. По-перше, вважаю, це можливо, але не в масштабах району, а в масштабах житлового комплексу, забудови окремої території. Сьогодні вже є приклади проектів, які були побудовані за межами ТТК, що відносяться до преміум-класу і навіть трохи вище.
По-друге, децентралізація на ринку елітної нерухомості можлива у певних напрямках. Сьогодні в Москві самі затребувані локації — захід і південний захід. Це логічно і цільовою аудиторією сприймається позитивно. Пропозиція, наприклад, елітної нерухомості в Східному окрузі, навіть не найдорожчою, навряд чи знайде відгук. А біля західного напрямку багато плюсів. І з точки зору транспортної доступності (це найкоротша частина міста), і з точки зору загального розвитку, відсутності несприятливих промислових підприємств, покинутих промзон, старої забудови, що зазвичай бентежить наших клієнтів...
WestSide
Сьогодні ми бачимо, що тут за ТТК дуже активно розвивається Мосфильмовская вулиця, де один за одним з'являються нові проекти. Поступово район починає жити новим життям: з'являються зручні транспортні розв'язки, торговельна інфраструктура — тобто центри тяжіння. Формування такого кластеру для нас вдало збіглося з проектом WESTSIDE, будівництво якого розпочнеться вже в цьому році на Мінській вулиці. Це буде нова концепція на ринку преміальної нерухомості — мультиформатна забудова.
— Що це таке?
— Раніше мультиформатність полягала в тому, що забудовники в одних і тих же комплексах змішували, наприклад, квартири, апартаменти, квартири та офісну нерухомість. Нова мультиформатність об'єднує ще й різні класи, у тому числі і підкласи преміального сегмента. В ЖК WestSide буде побудовано 14 корпусів різного класу — бізнес+, преміум і де-люкс.
Це дуже цікава концепція. На прикладі РК «Садові Квартали» та інших проектів ми бачимо, що сьогодні є тренд на придбання нерухомості для всієї родини. Припустимо, ви купуєте велику квартиру собі і поряд невелику для підростаючого покоління або для батьків або просто інвестуєте вільні кошти. Для покупця це зручно, а для забудовника дозволяє підтримувати попит, залучаючи різну з точки зору бюджету цільову аудиторію, балансуючи тим самим динаміку продажів. Все-таки преміальні проекти продаються не так швидко, як проекти бізнес-класу. За рахунок постійного припливу коштів забудовник може вести будівельні роботи більш високими темпами.
Категория: Недвижимость
