Колівінг або пансіон: як в Росії розвиваються нові формати житла

Опубликованно 04.08.2018 02:15

Високий попит змінює споживчі запити до сучасного житла: сьогодні замість квадратних метрів росіянам потрібна якісна і комфортна житлова середовище. На Московському урбаністичному форумі (МУФ) фахівці єдиного інституту розвитку в житловій сфері БУДИНОК.РФ (раніше — АІЖК) розповіли, яке житло буде затребуване найближчим часом по всій країні.

Вплив на міську забудову сьогодні надають демографічні фактори. На ринок нерухомості виходять мобільні молоді покупці, для яких оренда житла і формат коливингов стають більш привабливими, ніж придбання квартири або будинку. Зростає попит і на такі формати, де поєднуються житлові та комерційні функції, які дозволяють людям жити, працювати, а також робити покупки і розважатися в одному багатофункціональному комплексі. Які нові формати реалізуються в Росії і як врахувати всі житлові запити росіян — розбиралася редакція спільно з ДІМ.РФ.

Олександр Плутник, генеральний директор БУДИНОК.РФ:

— Важливо, щоб на ринку був вибір у відповідності з потребами і можливостями кожної людини. Сучасні світові тренди надають широкий спектр пропозицій для людей різного віку, соціальних груп і фінансових можливостей. Російський ринок житла поки не пропонує всього різноманіття, принаймні в необхідній кількості. Наше завдання — створити комфортні міста, які зможуть вступити в конкурентну боротьбу зі світовими мегаполісами за людський капітал.

Орендне житло

У Росії споруджено кілька житлових комплексів, призначених для здачі квартир або апартаментів в оренду. Розвитком цього формату займаються і девелопери, і держава. Пілотний орендний комплекс ДІМ.РФ реалізував в московському МФК «Лайнер» на Ходинському полі. Також подібні проекти реалізовані в ЖК Match Point і РК «Символ» у Москві. БУДИНОК.РФ планує до 2020 року вкласти в створення фонду орендного житла 65 млрд руб.

Олексій Вовна, директор з розвитку БУДИНОК.РФ:

— Сьогодні близько 6 млн сімей живуть в орендних квартирах, що становить близько 10% всього квартирного фонду в Росії. При цьому більше 97% орендодавців — фізичні особи, які здають свою нерухомість за сірими схемами, і в результаті державу не отримує ніякого економічного ефекту. Тому ми бачимо колосальний потенціал ринку — близько 5 млн сімей готові знімати квартиру. Це наштовхнуло нас на думку, що розвивати і пропагувати стандарти орендного житла дуже правильна і ефективна історія.

У липні 2017 року ми запустили перший пілотний проект на Ходинському полі в Москві, викупили в комплексі «Лайнер» близько 280 апартаментів. Вже до вересня минулого року він був повністю зданий. Ми самі не очікували такого колосального успіху даного проекту. Починаючи з вересня в лист очікування занесено 100-150 осіб, які в будь-який момент готові замінити поточних орендарів. Все це дозволяє нам тримати заповнюваність проекту на рівні, близькому до 100%.

ЖК «Лайнер». Москва

Універсальні будинку

Будинки універсального призначення, або, як прийнято називати в Росії, багатофункціональні комплекси об'єднують в одному приміщенні кілька функцій — житло, торгові площі, офіси. Такі формати давно існують практично у всіх країнах світу, але і в Росії це вже не новинка. Одні з перших прикладів — хмарочоси в «Москва-Сіті», де в одній багатоповерхівці є і апартаменти (житло), і готелі, і магазини, і ресторани, і офіси. Останнім часом таких проектів у столиці стає все більше.

Ірина Дзюба, партнер девелоперської компанії MR Group:

— Формат багатофункціонального комплексу, що об'єднує в проекті кілька самодостатніх функцій, став нам цікавий в 2010 році, коли на ринку комерційної нерухомості з'явилися ознаки затоварення. Спочатку МФК «Філі Град», «Водний» і «Савеловський Сіті» планувалися як офісні центри.

Диверсифікація функцій — створення універсального комплексу з житлової і комерційної складової — дозволила зробити продукт, що відповідає сучасним тенденціям попиту. Комплекси вирішували відразу кілька завдань: перетворили промзони, знизили маятникову навантаження на дорожню інфраструктуру і створили нові робочі місця.

Складність реалізації таких проектів виникає ще на етапі аналізу використання земельної ділянки: необхідно чітко уявляти попит на той чи інший формат нерухомості в локації.

Багатофункціональний комплекс «Водний». Москва (Фото: MR Group)

Колівінг

Популярний серед миллениалов на Заході формат коливингов (симбіоз коворкінгу і хостелу) також реалізується і в Росії — наприклад, проект Early Birds в Санкт-Петербурзі. Для молодих людей без сім'ї потрібні невеликі орендні апартаменти або студії з місцями загального користування, де можна приготувати їжу, поїсти, поспілкуватися з сусідами, а також сходити в спортзал. Мешканцям зазвичай пропонуються послуги готельного типу: прибирання, консьєрж-сервіс та інші. У московському проекті CO_LOFT девелопер переосмислив західну концепцію і поєднав формат постійного проживання з коливингом.

Павло Логачев, комерційний директор девелоперської компанії «Колди»:

— Ми зробили акцент на те, що це постійне житло для людей, що вже відбулися, в тому числі сімейних. Колівінг передбачає формування особливого співтовариства, для якого також будуть організовуватися різні спільні заходи. Це не варіант гуртожитку, де люди змушені проводити час разом, в коливинге люди можуть (але не повинні!) скористатися загальною кухнею, щоб взяти участь у кулінарному майстер-класі.

Складнощі в реалізації таких проектів пов'язані зі статусом апартаментів: в російському законодавстві в нежитлових приміщеннях не можна отримати постійну реєстрацію. Другий момент — вимоги до облаштування території: для квартир вони не такі суворі, як для постійного житла. Третій момент: незважаючи на те що цього формату близько десяти років, про нього вже склався стереотип як недороге тимчасове житло, де все роблять разом. У нашому розумінні це постійне житло, де поруч з тобою приємні люди, цікаве співтовариство.

Колівінг CO_LOFT. Москва (Фото: «Колди»)

Будинок пенсіонерів

У світі існують два типи будинків пенсіонерів — незалежного проживання та сестринського догляду. Перший являє собою готель-пенсіон, де літні люди живуть разом і отримують послуги за типом готельного сервісу. Другий більше підходить для пенсіонерів, які потребують медичний контроль за їх здоров'ям. Якщо перший формат в Росії поки ще не затребуваний через відсутність на нього попиту, то другий має перспективи для масового впровадження. Такі проекти в Росії реалізуються як державою, так і приватними компаніями.

Олексій Сиднев, генеральний директор Senior Group:

— Створити будинок престарілих в Росії ми намагалися ще в 2007 році, але обпеклися на форматі. Будинки незалежного проживання виявилися незатребуваними в Росії. Успішними стали будинки сестринського догляду — з усієї медичної начинкою для відновлення людей з деменцією і хворобою Альцгеймера, з якими не справляються не тільки рідні, але доглядальниці. Попит на такі заклади виявився першорядним, саме їх розвиток вирішує базові та гострі потреби старіючого суспільства.

Цей ринок зростає, і за останні кілька років зріс у кілька разів, але в державні стоять черги. Однак без державно-приватного партнерства такі проекти реалізувати складно: необхідно отримати ряд преференцій для зниження податку на прибуток, скасування податку на майно. Зараз стоїть питання про те, щоб завдяки розумними тарифами і субсидій більшій кількості людей без доплати або взагалі без доплати були доступні місця у приватних пансіонах з якісними послугами.

Ми оцінюємо потреба як мінімум ще в 60 тис. ліжок в столиці — з умовою, що ціни для населення будуть адекватними. Компанія планує протягом п'яти років побудувати в межах міста Москви 20 пансіонів на 3 тис. місць.

Геріатричний центр «Малаховка». Московська область (Фото: Senior Group)

У рамках Московського урбаністичного форуму обговорювалися ці та інші формати житла. Одне з питань, який був поставлений на форумі: яке житло буде затребуване найближчим часом по всій країні? На думку учасників безлічі сесій, вже сьогодні потрібно бачити і прогнозувати формати і концепції, які будуть затребувані городянами і через 50 років.

Олександр Мамут, голова опікунської ради інституту «Стрілка»:

— Архітектор Рем Колхас колись навчив мене, що архітектура — це концептуалізація твоїх поглядів на майбутнє. Тобто якщо ти збираєшся будувати будинок, який простоїть 50-60 років, значить повинен уявляти, яким буде життя в цьому будинку через 40 років.

Хто нам покаже силует цього майбутнього? Мені відомі тільки два способи: це наука, яка може спрогнозувати на підставі розрахунків, знань, роботи великих умів, і мистецтво — в малюнках, творах, текстах. Тому мені здається, що люди науки та мистецтва, пассионарно мудруємо про майбутнє, і його представляють. І на підставі цих уявлень ми бачимо дуже багато тенденцій наступаючого майбутнього в сьогодення.

Категория: Недвижимость