Що буде з ринком нерухомості під новими санкціями
Опубликованно 08.08.2018 03:30
Мінфін США 6 квітня ввів проти російських мільярдерів, топ-менеджерів і чиновників санкції. Це викликало обвал котирувань акцій російських компаній. Одночасно було відзначено різке ослаблення курсу рубля.
«РБК-Нерухомість» попросила учасників ринку поділитися прогнозами про те, як позначаться санкції і ослаблення російської валюти на ринку нерухомості, яких змін чекати забудовникам і покупцям житла.
«Стратегія США — знизити інтерес інвесторів до будь-яким російським компаніям»
Марія Литинецкая, керуючий партнер компанії «Метриум», учасник партнерської мережі CBRE
— Акції російських девелоперських компаній на міжнародних біржах впали, хоча в санкційний список ні самі ці компанії, ні їхні керівники не потрапляли. Приміром, акції ЛСР подешевшали на 9%, а ГК «Еталон» — на 11%. Справа в тому, що стратегія американської адміністрації спрямована на загальне зниження інтересу інвестора до будь-яким російським компаніям. Інвестори не знають, умовно кажучи, хто буде наступним, тому просіли акції всіх вітчизняних гравців. У перспективі така ситуація може утруднити доступ російських девелоперів до закордонних ринків капіталу, хоча їх значення для галузі мінімально.
На російському ринку нерухомості в цілому санкції можуть позначитися перш за все непрямим чином, через погіршення економічної обстановки. Приміром, учора з-за падіння котирувань акцій вітчизняних помітно ослаб рубль. Оскільки Росія все ще багато в чому залежить від імпорту, будь зміцнення долара і євро веде до підвищення цін на все, в тому числі і будівельні матеріали, і одночасно страждає платоспроможність потенційних покупців житла. Відповідно, прискорення інфляції і утруднення доступу вітчизняних банків до дешевих позик на Заході стане великою перешкодою для зниження ключової ставки ЦБ, а також підвищення доступності іпотеки.
«Санкції можуть позначитися на банках — лідерах іпотеки»
Дмитро Трубників, фінансовий директор ГК «А101»
— Присутність на біржі розширює можливості компанії і грає на репутацію серед клієнтів і контрагентів, але критичного впливу на працездатність не надає, хоча б у силу того, що ринок нерухомості дуже локальний. Наскільки відомо, всі публічні компанії, зайняті в девелоперському бізнесі, продовжують роботу в нормальному режимі і не відчувають труднощів у виконанні своїх зобов'язань.
Куди серйозніше на будівельній галузі може позначитися вплив обставин на великі банки, що знаходяться під санкціями, у тому числі на нинішніх лідерів в області іпотечного кредитування. Іпотека другий рік поспіль виступає основним драйвером попиту, частка операцій з її використанням постійно збільшується і зараз становить близько 65%. Зниження капіталізації може обмежити їх можливості банків у цій сфері.
Крім того, швидкий вступ в силу поправок до 214-ФЗ зроблять банки і єдиним джерелом фінансування девелоперських проектів, і власником ескроу-рахунків, на яких будуть накопичуватися кошти, отримані від покупців квартир в новобудовах до їх введення в експлуатацію. Ще задовго до введення санкцій залишалися відкритими питання готовності і можливості банків повноцінно замінити своїм фінансуванням механізми залучення коштів за ДДУ, а також довіри населення до банківської галузі в цілому. Якщо найближчим часом негативні наслідки від санкцій не будуть нівельовані, ці питання стануть ще більш гострими.
«Доходи покупців стануть занадто низькими для покупки житла»
Марина Толстик, керуючий партнер «Міель-Мережа офісів нерухомості»
— Падіння рубля і зростання долара і євро абсолютно точно підстьобнуть попит на нерухомість, тому що це єдиний інструмент, з допомогою якого пересічний громадянин нашої країни може спробувати врятувати свої заощадження, стрімко втрачають в ціні. Відповідно, зростання попиту викличе більш швидке поглинання виставлених пропозицій, зниження конкуренції і можливість для продавців утримувати ціни, надаючи менший дисконт. Природним чином ціни на нерухомість зростуть.
Якщо ж падіння фондових ринків виявиться затяжним, то за зростанням попиту на нерухомість буде черговий застій в нерухомості: всі, хто захоче і встигне придбати квартири, зроблять це, а у решти рівень доходу стане занадто низьким для вирішення житлових питань.
«Впаде попит на заміську нерухомість»
Дмитро Таганов, керівник аналітичного центру «Інком-Нерухомість»:
— Не можна сказати, що ініціативи американської влади призведуть до якихось глобальних змін на первинному ринку житла в столичному регіоні. Так, окремі великі підприємці втратили частину своїх коштів, але постраждали їх особисті інтереси, а не ринок нерухомості в цілому.
Однак макроекономічна ситуація може сильно ускладнитися, якщо будуть введені не індивідуальні, а так звані секторальні санкції, що зачіпають різні галузі промисловості. Але їх введення може вплинути на ринок нерухомості лише непрямим чином. Наслідком санкцій в деяких галузях промисловості може стати скорочення робочих місць, преміальних виплат та інших зарплатних бонусів.
Через падіння платоспроможності населення зменшиться попит на нерухомість, причому більшою мірою це торкнеться заміського житла, яке і зараз знаходиться у стані стагнації. А ось сегмент новобудов відчуває себе цілком комфортно. І що особливо показово, що саме в останні кілька років (як раз, коли діяли санкції) ми фіксували колосальне зростання обсягу пропозиції на «первинці» як столиці, так і Підмосков'я.
«Ослаблення рубля залучить на ринок покупців житла»
Павло Поселенов, президент девелоперської групи «Инград»
— Нерухомість в нашій країні була і залишається одним з найбільш надійних активів для збереження коштів в періоди політичних і економічних катаклізмів. Зовнішньополітична ситуація змінилася не вчора, проте 2017 рік і початок 2018-го показали наявність і зростання стабільного платоспроможного попиту, в тому числі і за рахунок зниження іпотечних ставок. Менш ніж за чотири роки попит відновився.
Можливо, ослаблення рубля викличе підвищення попиту і вихід на ринок тих покупців, хто планував покупку і побоюється девальвації національної валюти. У будь-якому випадку зараз важливо зробити вибір на користь надійного забудовника з диверсифікованим портфелем, який вміє якісно працювати і з продуктом, і з ціною.
«Девелоперські проекти фігурантів навряд чи постраждають»
Сергій Лобжанідзе, директор аналітичної платформи bnMAP.pro:
— Санкції вводяться не вперше. Прийняті раніше заходи проти найбільших банків не виявили значного впливу на ринок житла: зростання ставок по іпотечному кредитуванню не зазначено, навпаки, ставки планомірно знижуються, частка іпотечних угод зростає. Ринок житлової нерухомості в основному орієнтований на внутрішнього споживача. Тому від нових санкцій постраждають в першу чергу компанії, які торгують на світових ринках.
Так, у новому списку санкцій фігурують компанії, у складі яких є девелоперські структури, — це холдинги «Базовий елемент» і «Ренова». Їх дочірні підрозділи сьогодні ведуть активне будівництво в Москві, Підмосков'ї і деяких регіонах Росії. Продукт цих компаній орієнтований в основному на внутрішній ринок — як підтверджує аналіз операцій з їх проектами, попит в основному локальний. Таким чином, санкції не повинні надати значного впливу на розвиток даних проектів. Навіть навпаки, на ринку можливе зростання попиту в ряді сегментів житлової нерухомості з боку емігрантів і «зворотних переселенців».
«Покупці постараються зберегти заощадження в нерухомість»
Даромир Обуханич, генеральний директор ГК «МІЦ»
— Російський ринок нерухомості як сектор російської економіки не може не відреагувати на фактори зовнішньої політики. Поточна волатильність курсів валют, послаблення рубля може спровокувати зростання попиту, але більшою мірою це проекція короткострокової перспективи. Реакція купівельної активності, скоріше, стане вираженням стрес-сценарію, коли в умовах невизначеності зросте необхідність зберегти свої заощадження.
Але в довгостроковій перспективі нові санкції ще більше ускладнюють економічну кон'юнктуру країни, що, безумовно, не обнадіює російський бізнес. Здешевлення російської валюти як наслідок обвалу російських індексів на 9%-за зовнішнього тиску відіб'ється на платоспроможності населення, купівельна спроможність буде знижуватися.
Крім того, є ймовірність, що ЦБ збільшить ключову ставку, а це може спричинити подорожчання вартості кредитних ресурсів, зокрема іпотеки та кредитних ліній для забудовників, що спричинить зміну ціни пропозиції. Таким чином, прогнозувати розвиток попиту в стандартному сегменті житла, який зараз зберігає напружену стабільність, складно, а значить, складно прогнозувати динаміку розвитку ринку.
«Девелоперські проекти подорожчають»
Айдар Галєєв, керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії RRG
— Набір санкцій, судячи з усього, далеко не закінчений. Зокрема, заговорили про заборону купівлі російських державних і корпоративних облігацій, що дуже серйозно. А які можуть бути антисанкции (за типом продовольчого ембарго) і як вони вплинуть на російську економіку, взагалі передбачити неможливо.
У будь-якому випадку зрозуміло, що нічого хорошого не буде. Зниження обсягів виручки, вартості акцій підпали під санкції компаній неминуче призведе до зростання вартості фінансування будь-яких інвестиційних проектів, у тому числі девелоперських, зниження прибутків тощо Постраждає і безліч пов'язаних з ними компаній. У цій ситуації найбільш простий (однак не означає, що найбільш правильний) вихід — зупинка інвестиційних (девелоперських) проектів, їх перегляд та продаж. Але оцінити масштаби цього негативного ефекту на сьогоднішній день не представляється можливим.
«Зовнішній шок може відстрочити заплановані законодавчі ініціативи»
Ольга Широкова, директор департаментів консалтингу та управління продажами житлових проектів Knight Frank
— З одного боку, ринок нерухомості значно більше стресостійкий, і тут ми в набагато вигіднішому становищі, ніж ринок акцій або валют. І на короткострокові потрясіння девелопери, інвестори та покупці просто не встигають реагувати. З іншого боку, якщо, наприклад, говорити про ринку житлової нерухомості Москви, то тут вистачає своїх подразників. Це і значний обсяг пропозиції, і законодавчі ініціативи, і відгомін змін у банківському секторі.
Можливо, маючи у своїй основі об'єктивні передумови і отримавши додатковий суб'єктивний імпульс, ринок житлової нерухомості виявиться в зоні нестабільності. А можливо, сьогоднішній зовнішній шок сприятиме пом'якшенню регулювання ринку та відстрочення/скасування низки запланованих на літо 2018 року законодавчих ініціатив.
«Швидкої реакції ринку нерухомості чекати не варто»
Володимир Сергунін, партнер Colliers International
— Малоймовірно, що ці санкції вплинуть на діяльність російських девелоперських структур, чиї власники потрапили в новий список. Однак у випадку якщо санкції вплинуть на операційну діяльність великих гравців російської економіки (як падіння котирувань «РУСАЛ» після оповіщення про можливий дефолт), це може викликати подальше розбалансування валютних курсів і негативний тиск на фінансовий ринок та економіку в цілому.
Одночасно оголошена програма уряду щодо надання допомоги компаніям, власники яких підпали під санкції, буде спрямована на запобігання можливого spill over effect в реальні сектори економіки, в тому числі нерухомості. При цьому ринок нерухомості набагато менш волатильний, ніж ринок фінансових інструментів і валют, реакція на зміни зазвичай відбувається протягом чотирьох — шести місяців, тому миттєвої реакції чекати не варто.
«Забудовники повинні навчитися адаптуватися до змін»
Тетяна Подкидышева, директор з продажу компанії «НДВ-Супермаркет нерухомості»
— Ринок нерухомості пройшов через перипетії, пов'язані з політичною турбулентністю і санкціями, і новини про розширення кола компаній, що потрапляють в санкційний список, вже не викликають таких наслідків, як раніше. Бізнес навчився жити в нових умовах, і, незважаючи на те, що ніякої політичної розморожування в бік Росії не спостерігається, поліпшення, що відбулися в нашій економіці за останній час, позитивно впливають на внутрішній попит.
Основні проблеми в сегменті нерухомості зараз перебувають в іншій площині. Це необхідність вибудовувати процеси в умовах щільного ринку та реформування галузі, що вимагає від забудовників ефективного менеджменту та вміння адаптуватися під зміни. Компенсуючим фактором є впровадження більш доступної іпотеки. Привабливі умови для російських реалій, не кажучи вже про комерційному субсидування процентних ставок.
«Ставки оренди торгової нерухомості можуть знизитися»
Олеся Дзюба, керівник відділу досліджень компанії JLL
— Для нерухомості плюс полягає в тому, що після девальвації російської валюти в 2014 році орендний ринок перейшов в рублеву зону і поточна динаміка рубля не зробить серйозного впливу на умови оренди. Проте найбільш відчутним для ринку комерційної нерухомості може виявитися ефект від подальшого тривалого ослаблення рубля.
Компанії-експортери можуть призупинити свої плани по розширенню офісних площ або переїзду в більш якісні приміщення. Компанії-імпортери можуть поставити на паузу розвиток своїх логістичних платформ. Компанії, що мають позики у валюті, будуть змушені їх рефінансувати в рублі: в результаті вартість банківського фінансування для них збільшиться. Може збільшитися зростання споживчих цін, що негативно позначиться на купівельній спроможності росіян. Враховуючи, що ставки оренди торгової нерухомості, як правило, залежать від товарообігу, це може призвести до зниження ставок оренди торгових приміщень. Все перераховане буде мати ефект тільки в разі тривалого ослаблення рубля.
Враховуючи поточний рівень курсу рубля, вплив на інфляцію буде обмеженим: з високою ймовірністю рівень інфляції збережеться близько 4%-ного цільового рівня ЦП. Ефект перенесення курсу на інфляцію, згідно з останніми оцінками ЦБ, становить 0,10–0,12. Якщо поточні котирування рубля збережуться, зафіксувавши приблизно 10% послаблення долара США, з 57 до 63, то до інфляції на горизонті 12 місяців додасться 1,0–1,2 пункту. Припустимо, що якщо змін не буде, то це призведе до зростання інфляції до 5% за рік. Потім валютний ефект буде випадати з інфляції, повертаючи її до 4%. При такому сценарії ЦБ, ймовірно, буде повільніше знижувати процентні ставки.
Такий сценарій нам бачиться досить негативним. Як правило, за різкими коливаннями валюти період корекції. Тому і ослаблення рубля, та його вплив на інфляцію, ймовірно, будуть значно меншими і не викличуть корекції в грошової політики ЦБ. А емоційний ефект і, як результат, підвищена волатильність на фінансовому ринку зійдуть нанівець найближчим часом.
Категория: Недвижимость
