Як не стати обдуреним пайовиком: 12 способів перевірки забудовника

Опубликованно 22.08.2018 01:00

Фінансовий крах одного з найбільших девелоперів Підмосков'я Urban Group знову звернув увагу на проблему довгобудів і ошуканих пайовиків. В кінці травня компанія зупинила продажі у своїх новобудовах. Поки влада приймають нові закони для захисту громадян від проблемних забудовників, можна спробувати знизити ризики самостійно. Допоможуть в цьому відкриті бази даних, державних реєстрів та форуми пайовиків.

Ми зібрали 12 доступних способів, як вибрати надійну девелоперську компанію.

Єдиний реєстр забудовників

Перевірити девелопера можна в Єдиному реєстрі забудовників, який працює з 2017 року. На порталі розміщена база девелоперських компаній, що займаються житловим будівництвом з залученням коштів пайовиків. Тут можна знайти інформацію не лише про професійних інвесторів житлового будівництва, але і про підконтрольних їм підрядників, які безпосередньо володіють землею і залучають кошти пайовиків. На основі аналізу термінів здачі закінчених об'єктів кожен забудовник отримує від 0,5 до 5 балів рейтингу. Чим вище значення, тим менше ймовірність перенесення термінів введення об'єкта в експлуатацію. Якщо ж воно становить 0,5 бала — забудовник вже допустив прострочення у підконтрольних проектах. А це серйозний привід задуматися.

Органи будівельного нагляду

Регіональні влади складають і публікують білі або чорні списки будівельних компаній. У таких реєстрах містяться дані про своєчасну здачу девелоперами звітності в місцеві органи влади. Якщо забудовник регулярно порушує строки здавання — варто звернути увагу. Швидше за все, у нього виникли проблеми. Подібні списки і результати перевірок публікують на офіційних сайтах органів виконавчої влади з питань будівництва, наприклад, на сайті Міністерства будівельного комплексу Московської області або на порталі Москомстройинвеста в столиці.

Судові розгляди

Інформацію про судові процеси, наявності або відсутності справ про банкрутство, господарські спори можна знайти в картотеці арбітражних судів. Якщо юридична особа забудовника часто зустрічається в судових розглядах у ролі відповідача, значить у кредиторів або партнерів є до нього претензії. Наявність суперечок з фізичними особами можна відстежити на сайті районного суду, який визначається в залежності від місця реєстрації забудовника. Як правило, вимога про стягнення коштів по невиконаних фінансових зобов'язань свідчить про відсутність грошей у бізнесі девелопера.

Судові пристави

Викрити недобросовісного забудовника допоможе банк даних виконавчих проваджень на сайті Федеральної служби судових приставів. Якщо суд зобов'язує юридична особа забудовника передати позивачам яке-небудь майно, пристави відкривають виконавче провадження — наприклад, про стягнення штрафів або неустойки. Невдачі у майнових спорах будівельної компанії неминуче тягнуть за собою конфіскацію майна або грошових коштів.

Форуми та соціальні мережі

Щоб оцінити ступінь надійності девелопера, можна зареєструватися на будівельних форумах, вивчити групи пайовиків в соціальних мережах і поспілкуватися з людьми, які вже купили квартиру у вибраній компанії. Вони можуть розповісти про конфліктних ситуаціях з забудовником, обговорити завершені будівельні проекти. Крім того, саме користувачі соцмереж найчастіше першими дізнаються про тривожні явища в бізнесі девелопера. Не зайвим буде зібрати інформацію і про інших РК забудовника, а поїздка на будмайданчик дозволить своїми очима побачити, наскільки активно там ведуться роботи.

Сайти, газети і журнали

Моніторинг ЗМІ — ще один дієвий спосіб перевірки. Проблеми будівельних компаній часто висвітлюються на сторінках ділових видань. Ввівши назву цікавить девелопера в пошуковий рядок, можна за пару хвилин відстежити весь хід реалізації цікавить будівельного проекту — від історії придбання земельної ділянки до зміни керівництва в девелоперської компанії. З публікацій можна отримати уявлення про те, як часто забудовник затримує терміни здачі, оголошував себе банкрутом, чи були в його практиці недобудовані об'єкти.

Експерти з галузі

До 30% працюючих жителів Москви так чи інакше пов'язані з будівництвом або операціями з нерухомістю. Тут у нагоді стане так зване правило «шести рукостискань». Можливо, хтось із родичів чи друзів зможе розповісти про ситуацію в бізнесі того чи іншого девелопера. Досить імовірно, що такі люди знайдуться або допоможуть зв'язатися з компетентним фахівцем. Однак таку інформацію слід сприймати лише у комплексі з іншими джерелами.

Відомості з перших вуст

Дізнатися про труднощі бізнесу та хід реалізації проектів можна безпосередньо у девелопера — співробітників компанії. Ще одним каналом отримання інформації можуть стати відгуки працівників — як правило, вони в числі перших дізнаються про зміни в компанії. Знайти такі відгуки неважко в соціальних мережах, на форумах і на спеціальних сайтах. Деякі відомості розміщені на офіційному сайті забудовника. Крім історичних довідок, там часто публікуються проектні декларації та інші документи, регулярні фотозвіти і онлайн-трансляції з будівництв.

Федеральна податкова служба

Перевірити наявність фіскальних боргів будівельної компанії і її право на здійснення угод дозволяє ресурс Федеральної податкової служби. Вказавши номер ІПН або ОГРН, тут можна замовити електронну виписку по юридичній особі забудовника та оцінити перспективи його банкрутства чи реорганізації. Сайт допоможе отримати уявлення про забудовника і переконатися у відповідності його реклами реальним фактам.

Банки і страховики

Про фінансової стабільності забудовника свідчить наявність акредитації у великих банках: можна взяти іпотеку, на яких умовах, з якою процентною ставкою. Списки акредитованих компаній та об'єктів доступні на сайтах банків. Для новобудови достатньо присутності трьох — п'яти кредитних організацій. На ранніх етапах забудови акредитація може бути відсутнім. Як правило, банки приєднуються до проекту по мірі підвищення будівельної готовності. В акредитації можуть відмовити і тим компаніям, які прийшли на будівельний ринок відносно недавно. Важливо звернути увагу і на страхову компанію, що співробітничає з девелопером. Реєстру компаній, яким дозволено страхувати цивільну відповідальність забудовників, опублікований на сайті Банку Росії.

Документи

Будівництво багатоповерхового житлового будинку зобов'язує забудовника отримати велику кількість документів. Перед купівлею квартири потрібно ознайомитися з установчої документацією (статут компанії, ІПН, ЕГРЮЛ, ОГРН), діючою ліцензією, проектною документацією, правовстановлюючими документами на земельну ділянку, дозвіл на будівництво. Особливу увагу слід приділити фінансових документів компанії, від яких багато в чому залежить якість і строки будівництва. Дізнатися про фінансове становище компанії допоможуть дані річних звітів та бухгалтерський баланс. При відсутності необхідних знань цю задачу краще довірити професійним юристам і ріелторам. Відповідно до закону № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві...» відмовити надати документи в офісі компанії не можуть. Крім того, потенційний покупець має право зробити копії або сфотографувати необхідні папери.

Договір пайової участі

Не менш важливо уважно ознайомитися з проектом договору пайової участі. У ньому повинні бути зазначені точні характеристики об'єкта, терміни його здачі, докладна інформація про забудовника, ціна договору, порядок оплати і гарантійний термін на об'єкт. Документ вважатиметься недійсним, якщо якийсь з обов'язкових умов пропущено. Оскільки ДДУ складається у вільній формі, тут також не завадить допомога фахівців. Нерідко будівельні компанії додають в договір пункти, що знижують ступінь їх відповідальності. Наприклад, розширюють перелік форс-мажорів, які не залежать від дій виконавця обставин. Списати зрив термінів здачі можуть на повільність постачальників або погодні умови. Такі виверти суперечать законодавству.

10 порад: як вибрати квартиру в новобудові

Засноване на матеріалах компанії «Метриум» (учасник партнерської мережі CBRE)

Категория: Недвижимость