Три російських кризи: як падав ринок житла в 1998, 2008 і 2014 роках

17 серпня виповнилося 20 років з дня першого глобального кризи в російській економіці, який суттєво обвалив зароджується тоді ринок нерухомості. З тих пір в Росії відбулися ще дві кризи — 2008 року та 2014 роки, наслідки останнього все ще відбиваються на ринку житла.

Особливої різниці по впливу на первинний і вторинний ринки житла ці кризи не мають: падали доходи населення, ослаблення рубля призводило до нового витка інфляції — і в підсумку на покупку, оренду житла або іпотеку грошей у росіян залишалося менше. У результаті знизилися ціни на житло, які в середньому падали в періоди криз на 30% і більше. Але все ж у всіх трьох криз є істотні відмінності їх впливу на різні сегменти нерухомості. Згадуємо про трьох кризах, як вони змінили ринок, що у них спільного і чим відрізнялися один від одного.

1. Дефолт. Перший удар по ринку

Фото: РБК-Нерухомість

Перший серйозний удар по російському ринку житла було завдано в результаті дефолту. 17 серпня 1998 року уряд Росії оголосив технічний дефолт — ввела мораторій на погашення зовнішніх боргів російських банків і примусову реструктуризацію боргів по ГКО/ОФЗ. Коли піраміда звалилася, влада не змогли залатати дірки в бюджеті. По суті, на той момент девелоперський ринок тільки зароджувався — новобудови майже не зводилися, забудовникам було практично неможливо отримати проектне фінансування, іпотеки не було.

В результаті основний удар прийняв на себе ринок вторинного житла. Варто зазначити, що тоді більшість росіян отримувало зарплату в доларовому еквіваленті, а ціни на житло були також виставлені у валюті. Криза призвела до відтоку експатів, які в основному знімали квартири в Москві, що підштовхнуло падіння цін і попиту на цьому ринку. «Власники квартир на вторинному ринку відмовлялися знижувати ціни, а покупці не хотіли купувати житло за старими цінами. В результаті всі угоди на ринку стали на тривалий період», — згадує директор департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість» Сергій Шлома, який тоді працював рядовим ріелтором.

Олег Репченко, керівник аналітичного центру IRN.RU:

— У 1998 році здавалося, що все звалилося і на ринку російської нерухомості утворився глобальна криза небачених раніше масштабів. Однак якщо сьогодні поглянути на цей період, то дефолт в Росії більше нагадує тимчасову корекцію ринку житла, коли ціни впали з $1000 до рівня $700 за 1 кв. м — на 30%. Для порівняння: на історичному максимумі (перед кризою 2008 року) ціни на житло становили близько $6200 за 1 кв. м, на сьогоднішній день від цього максимуму вони впали в три рази — до рівня $2000 за «квадрат».

Олег Репченко, керівник аналітичного центру IRN.RU:

— Це не криза, а нова геополітична і макроекономічна реальність. З осені 2014-го і назавжди.

Категория: Недвижимость