Будинок за містом: 5 пасток, які приготували недобросовісні продавці

Опубликованно 09.09.2018 05:59

Покупка котеджу — це завжди лотерея. Рідкісний продавець стане розповідати потенційному покупцеві про допущених при будівництві порушення та інші вади свого об'єкта. Часто виявити технічні і юридичні недоліки заздалегідь під силу тільки експертів — юристів, ріелторів, нотаріусів, незалежних оцінювачів. Між тим раптово виниклі складнощі можуть надовго зіпсувати новоспеченому власнику радість від покупки.

Ідеальний лот — це будинок в організованому і повністю заселеному селищі, вважає директор департаменту заміської нерухомості «Інком-Нерухомості» Антон Архипов. «Там чітко працюють всі комунікації, є необхідна інфраструктура. При цьому бажано, щоб сам селище перебував на обжитій території — без порожніх полів по сусідству. В один прекрасний день на них може з'явитися новий мікрорайон. Також необхідно мати на руках всі документи. По суті, будь-які відступи від цієї схеми таять в собі потенційні проблеми», — попереджає він.

Ціною помилки при покупці «неправильного» вдома може стати дорога перебудова або перспектива залишитися без грошей і довгоочікуваної нерухомості. Ми зібрали п'ятірку найпоширеніших проблем, з якими можуть зіткнутися всі майбутні домовласники.

1. Низька якість будівництва

Технічні недоліки не завжди вдається виявити навіть за кілька відвідувань об'єкта. До найбільш поширених можна віднести наявність грибка, тріщини в фундаменті і протікання, упевнений керуючий партнер компанії «Міель-Заміська нерухомість» Володимир Яхонтов. Не менш важливо оцінити стан покрівлі. Недотримання правил монтажу часто призводить до утворення конденсату і подальшого гниття стропальной системи, а економія на утеплювачі стає причиною протечки. «Неспеціалісту визначити джерело проблеми складно. Працівники технічної експертизи після проведення дослідження дадуть висновок про якість будівництва», — додає Володимир Яхонтов.

Крім того, варто звернути увагу на стіни і кути в хаті. В ідеалі експерт повинен оглянути їх за допомогою тепловізора. Якщо прилад покаже, що вони відволожуються — краще відмовитися від угоди. В іншому випадку покупець ризикує багато років боротися з цвіллю. «Ми радимо клієнтам оглядати будинок мінімум два рази. Перший — при ясній сонячній погоді, коли добре видно всі патьоки на фасаді. Другий раз варто оглянути будинок в дощ, а краще — на зливу. У цьому випадку буде зрозуміло, чи протікає дах, правильно сконструйована зливова каналізація на ділянці. Погану гідроізоляцію можна визначити і без опадів — на фундаменті залишаються розводи», — пояснює керуючий директор «Метриум Преміум», учасник партнерської мережі CBRE Ілля Менжунов.

Куди гірше, коли дефекти є непереборні в силу істотних порушень будівельних норм. Наприклад, неправильно залитий фундамент. Якщо клієнт встиг заплатити гроші, перш ніж виявився недолік, вимагати компенсацію від продавця доведеться через суд. «Якщо говорити про технічні курйози, то досить поширена ситуація, коли при будівництві будинку власник перестраховується з фундаментом і товщиною стін. У підсумку заливається фундамент, який може витримати будинок в двадцять два поверхи. При цьому вартість такого непотрібного конструктиву вище в кілька разів», — говорить Володимир Яхонтов.

2. Відсутність обіцяних комунікацій

Підключення комунікацій — процес досить клопіткий і витратний. Із-за складнощів з їх прокладкою власник може тимчасово зупинити будівництво або зовсім його припинити. При цьому котедж, до якого не підведені комунікації, буде коштувати на порядок нижче аналогічної нерухомості з комунікаціями. Якщо будівельники або попередній власник не подбали про це заздалегідь, покупцеві доведеться витратити чимало часу, сил і коштів.

Але навіть якщо всі необхідні комунікації вже встановлені, їх якість може зіпсувати навіть саме комфортне на перший погляд житло. «У моїй практиці був випадок, коли при облаштуванні басейну, який перебував на цокольному поверсі елітного особняка, будівельники не продумали системи осушення повітря. Тому вся волога, піднімалася на верхні поверхи, де в кімнатах рассыхалась меблі і отваливалась оздоблення. Ці недоліки були виявлені в ході якраз технічного аудиту», — ділиться Ілля Менжунов.

Тому дуже важливо приділити увагу хоча б поверхневої перевірки комунікацій. Наприклад, попросити продавця продемонструвати їх роботу. «Електромонтажні роботи здійснюються фахівцями. Ви можете уточнити, чи є схема проводки, яке перетин проводів використовувалося. Особливі вимоги пред'являються до електропроводки, виконаної прихованим способом в будинках з дерева, — розповідає Володимир Яхонтов з «Миэля». — У продавця зазвичай є контакти усіх підрядників, які виконували роботи з комунікацій. Документальним підтвердженням наявності пакету комунікацій можуть служити договори на обслуговування. Якщо ж ви відчуваєте, що наявної информациинедостаточно, замовляйте експертизу».

3. Юридична чистота угоди

Поверхневе вивчення документів нерідко веде до цілого ряду неприємних наслідків. Неуважні покупці купують котеджі, які побудовані на «червоних лініях» і земельних ділянках з обтяженням. Допущені при будівництві порушення закону часто роблять реєстрацію права власності на придбаний будинок неможливою. Більше того, об'єкт можуть вимагати знести. Наприклад, якщо будівництво котеджу на чужій земельній ділянці визнають незаконним. Таке трапляється, коли майбутній продавець починає зводити будинок за домовленістю за умови подальшого викупу землі, але цього так і не відбувається.

Цілком може виявитися, що будується або навіть готовий котедж — самобуд. «У такому разі продавець зазвичай продає тільки землю, фактично приховуючи від Росреестра, що на ділянці є ще і будинок. Ми не радимо купувати житло за такою схемою. Завжди є ризик того, що об'єкт не вдасться оформити у власність, — говорить Ілля Менжунов. — У кращому випадку вам доведеться вносити зміни в проект за свій рахунок. У гіршому — будинок буде знесено. Тому варто задатися питанням, щоб усі готові та незавершені будівлі були офіційно оформлені у власність продавця».

Оскільки заміська нерухомість є дорогою покупкою, для перевірки юридичної чистоти угоди клієнти зазвичай користуються послугами фахівців. Щоб переконатися в тому, що права власності продавця на землю і будинок правильно оформлені і зареєстровані, перед вчиненням правочину важливо запросити повний пакет документів. «Необхідно мати на руках всю документацію, пов'язану із земельною ділянкою і побудованим будинком, проекти комунікаційних і технічних систем, плюс контакти організацій, які мають до цього відношення», — застерігає Антон Архипов.

4. Розбіжності з проектом планування

Готовий котедж від забудовника може істотно відрізнятися від затвердженого індивідуального проекту і не відповідати очікуванням покупця. Різниця виявляється між проектною та реальної площею кімнат, товщиною і довжиною стін, висотою стель, місцем розташування вікон і дверних прорізів. Іноді змінам піддається навіть місце розташування будинку. Наприклад, у зв'язку з будівництвом доріг чи об'єктів загального користування та подальшим зменшенням площі земельної ділянки.

«У цьому випадку необхідно врегулювати спір в досудовому порядку — скласти претензію із зазначенням всіх вимог до підрядника. Наприклад, про зменшення ціни або усунення недоліків. Якщо друга сторона відмовиться задовольняти ці вимоги, можна сміливо звертатися до суду. Крім того, якщо відповідач відмовився піти вам назустріч у досудовому порядку, його зобов'яжуть виплатити не тільки стягаються суму, але і штраф у розмірі 50% від неї», — пояснює юрист «Європейської юридичної служби» Тетяна Трофименко.

Якщо ж параметри житлового об'єкта не відповідають вимогам, зазначеним у дозволі на будівництво — можуть виникнути труднощі з реєстрацією права власності. «Особливо якщо їх значення вийшли за гранично допустимі. До приємної новини можна віднести те, що з 4 серпня 2018 року не вимагається видача дозволу на будівництво об'єктів індивідуального житлового будівництва», — додає партнер незалежної юридичної групи «Стрижак і Партнери» Ельдар Ахмеров.

Також приблизно половина покупок на «загородки» обертається розчаруванням з-за того, що людина набуває об'єкт в селищі, облаштування якого перебуває на початковій стадії. «Таким чином, покупець прирікає себе на багаторічна споглядання будівництва і розбиті вантажівками дороги. Буває і навпаки: перші роки з вашого вікна відкривається прекрасний вид на руське поле, а потім горизонт заповнюють баштові крани і багатоповерхові новобудови», — розповідає Антон Архипов.

5. Подвійні продажі і наявність інших претендентів

Навіть після внесення завдатку продавець може поступитися обраний котедж іншому претенденту. Щоб убезпечити себе, Ілля Менжунов з компанії «Метриум Преміум» рекомендує заздалегідь передбачити серйозні штрафи за відмову від угоди як з боку покупця, так і продавця. «У такому випадку, навіть якщо власнику надійде нове, більш вигідну пропозицію, він задумається: чи є сенс платити дво - або триразовий розмір завдатку, відмовивши в угоді першому потенційному покупцеві? Як правило, і юридичної перевіркою та оформленням попереднього договору займається ріелтор», — пояснює він.

Крім того, недобросовісний власник може реалізувати об'єкт відразу декільком покупцям. Така шахрайська схема широко поширена на ринку нерухомості. За словами юриста колегії адвокатів «Юков і партнери» Олександри Воскресенської, у випадку з заміської нерухомості ризик подвійних продажів так само не виключено. При розгляді спору про подвійний продажу в суді перевагу має той покупець, який першим зареєстрував або уклав договір. При цьому інші потенційні власники можуть отримати повну вартість оплаченого договору, компенсацію моральної шкоди та понесених збитків.

Категория: Недвижимость