З других рук: як купити новобудову по переуступці прав

Опубликованно 10.09.2018 09:42

Покупка житла в споруджуваному будинку не завжди передбачає, що угода може бути укладена безпосередньо з забудовником. Продаж квартир в новобудовах іншими юридичними особами, а також першими пайовиками — дуже поширена практика. По суті, вони продають не самі квартири, а переуступають свої права на них.

В коротких картках розповідаємо, як укладаються такі угоди, в чому їх особливості і ризики.

Переуступка прав Що це за угода

Переуступка прав — це операція з купівлі в недобудованому будинку квартири, яка раніше була придбана у забудовника. «Простіше кажучи, це заміна одного пайовика на іншого у договорі участі у пайовому будівництві багатоквартирного будинку», — пояснює начальник відділу продажів департаменту новобудов «Інком-Нерухомість» Валерій Кочетков.

Справа в тому, що в споруджуваному будинку сам об'єкт (квартира) поки ще не існує фізично і не має точного поштової адреси. Є тільки оформлене договором пайової участі право на нього, і це право можна передати іншій особі. По суті, початковий пайовик передає покупцеві право вимоги до забудовника про передачу квартири після завершення будівництва та інші права і обов'язки, передбачені ДДУ.

Продавці Хто зазвичай продає недобудоване житло

По-перше, це оптові інвестори — як правило, юридичні особи, які купили по ДДУ кілька десятків квартир. Придбані на старті продажів квартири ближче до завершення будівництва продаються дорожче, ніж інвестори і заробляють.

По-друге, продавцями виступають підрядні організації. Забудовник розрахувався з ними за виконану роботу квадратними метрами, і їм потрібно конвертувати їх в гроші.

По-третє, це приватні інвестори (фізичні особи), які теж отримують прибуток від продажу майже готової квартири, купленої за мінімальною ціною на етапі котловану.

Четвертий тип продавців — пайовики в звичайній життєвій ситуації: наприклад, спочатку купили те, на що вистачило коштів, але поки будинок будувався, з'явилася можливість придбати квартиру більшої площі або в іншому районі.

«Нерідко люди спочатку набувають однокімнатну квартиру, потім по мірі зростання ціни до моменту здачі будинку її переуступають і в тому ж проекті, але в наступної черги, набувають за стартовою ціною вже більш простору квартиру», — відзначає голова ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова.

Забудовник Потрібно отримувати дозвіл

Не у всіх випадках. Багато забудовників практикують стягнення комісії за оформлення дозволу (згоди) на переуступку. Цей пункт регулюється самим ДДУ: якщо в договір пайової участі внесено умову, що для поступки потрібно отримати згоду забудовника, його необхідно буде виконати. «Розмір комісії може бути як фіксованими (30-60 тис. руб. за квартиру), так і вираженим у вигляді процентної ставки (може досягати 4%)», — пояснює керівник консалтингової компанії «ТОП Ідея» Олег Ступеньков.

Більше того, забудовник навіть може накласти заборону на реалізацію квартири по переуступці, щоб перші пайовики в масовому порядку не виходили на ринок з пропозиціями про перепродаж. Але якщо в ДДУ немає заборони на поступку, то після проведення операції новому дольщику потрібно лише повідомити про неї забудовника, приклавши до листа копію зареєстрованого договору та свої контакти.

Комісія Чому будівельні компанії її беруть

Так вони намагаються регулювати поведінку інвесторів, що купили на котловані пул квартир, щоб запобігти вихід на продаж великого обсягу за цінами нижче, ніж у нього самого. Інвестиційні квартири часто реалізуються на 5-10% нижче цін, виставлених забудовником на аналогічне житло.

«Є проекти, в яких поступки взагалі не грають ніякої ролі і не роблять впливу на темпи реалізації квартир забудовником, — розповів Олег Ступеньков. — Найчастіше це масштабні житлові комплекси з високими темпами продажів. А ось на точкових проектах, де план продажів забудовника у місяць становить не більше 1 тис. кв. м, втрата вигоди вже буде відчутною».

Покупець Ніж йому вигідна така купівля

Вигода покупки квартири по переуступці прав полягає в тому, що можна придбати квартиру в споруджуваному будинку дешевше, ніж у самого забудовника, який регулярно проводить планові підвищення цін по мірі готовності об'єкта. Крім того, якщо основна маса квартир у необхідному об'єкті вже розпродана, цілком ймовірно, що цікавий варіант можна буде купити з переуступки у початкових пайовиків.

Обмеження Що заважає укладення такої угоди

Договір переуступки прав можна укласти тільки в певний проміжок часу: з моменту державної реєстрації договору пайової участі (ДДУ) і до підписання передавального акту між пайовиком і забудовником. Після оформлення квартири у власність вже укладається договір купівлі-продажу.

Пайовик не може переуступити право вимоги по ДДУ, якщо він ще не оплатив договір. «Таке може бути, наприклад, якщо квартира купувалася в розстрочку, — розповідає керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. — У даному випадку заміна пайовика можлива тільки за згодою забудовника. При цьому підписується договір поступки з переведенням боргу. В текст угоди вноситься формулювання про те, що пайовик № 1 передає дольщику № 2 борг перед забудовником у зазначеному розмірі».

Правочин Як вона полягає

Початковий пайовик і покупець укладають договір уступки прав вимоги (ДППС). Кінцевому покупцеві передається оригінал цього документа і договір пайової участі (ДДУ). При цьому в договорі відступлення прав обов'язкове посилання на ДДУ, також зазначається основна інформація про об'єкт, його характеристиках і вартості. Крім того, там повинен бути підтверджений факт повного виконання фінансових зобов'язань продавця перед забудовником. У свою чергу, компанія-забудовник передає новому покупцеві документи про оплату. Якщо квартира в іпотеці, кінцевому покупцю потрібно отримати довідку про зняття обтяження.

Далі складається передавальний акт всієї перерахованої вище документації, він завіряється обома сторонами за договором про відступлення прав вимоги. Пакет документів передається в МФЦ для реєстрації ДППС в Росреестре, потім проводиться оплата покупки. Після отримання зареєстрованих документів покупець набуває законне право вимоги на квартиру.

Ризики Чого слід побоюватися в угодах по переуступці прав

Ризик зриву термінів будівництва не знижується, як і у випадку з укладенням ДДУ, тому важлива ретельна перевірка надійності забудовника. Можна оцінити, наприклад, кількість виставлених першими пайовиками квартир на продаж. «Велика кількість пропозицій про продаж споруджуваних квартир від фізичних осіб може говорити про появу проблем у забудовника і ризик порушення термінів закінчення будівництва», — відзначає генеральний директор компанії «Міель-Новобудови» Наталія Шаталіна.

Є також ризик, що оголосять угоду недійсною. Серед причин, які можуть до цього призвести, — визнання першого пайовика банкрутом протягом року після продажу квартири, а також відсутність попередження забудовника про перехід права вимоги.

«Нарешті, для покупця зберігаються багато ризики, властиві купівлю вторинного житла, — розповіла Марія Литинецкая. — Наприклад, краще заздалегідь дізнатися, чи немає в числі власників ДДУ неповнолітніх та придбано для них інша нерухомість, не менша за площею. Також покупцеві необхідно з'ясувати, чи не перебував у шлюбі продавець на момент покупки квартири, а якщо складався, отримав письмову згоду чоловіка на її продаж».

Покупцеві слід переконатися, що йому буде передано оригінал ДДУ (або його нотаріально завірена копія, у випадку, якщо ДДУ укладений на великий обсяг квартир), радить Наталія Шаталіна. Також справжніми повинні бути підтверджують оплату ДДУ документи (оригінали або нотаріально завірені копії платіжних доручень, довідка від забудовника про виконання зобов'язань).

Купівля у юросіб Безпечніше купувати квартиру у підрядників, ніж у приватників

Тут теж є ризики, про які потрібно знати. Бувають ситуації, коли генпідрядна компанія домовляється з забудовником на взаємозалік за роботи. При цьому обмовляється ціна за 1 кв. м.

«Підрядник і забудовник одночасно підписують ДДУ та договір підряду з описом умов взаємозаліків, — розповів Олег Ступеньков. — ДДУ відразу йде на реєстрацію, але він може виявитися на момент подальшої переуступки ще не сплачено, так як прив'язаний до договору підряду. Тому кінцевий покупець, який має намір укласти договір поступки з підрядником, повинен перевірити не тільки ДДУ, але й акти взаєморозрахунків, рахунки-фактури і договір підряду, в якому фігурує цікавить його квартира, пропонована до переуступки. При укладенні договору поступки з фізособою теж слід попросити акт звірки і платіжки, перевіривши факт оплати ДДУ. Тому найголовніша порада: укладайте договори поступки тільки в офісі продажів забудовника».

Іпотека Можна купити квартиру за переуступку прав за використанням кредиту

Ще кілька років тому банки, як правило, не схвалювали видачу іпотечного кредиту на придбання житла за договором переуступки прав. Але сьогодні вони набагато охочіше погоджуються фінансувати такі операції акредитовані об'єкти нерухомості: це говорить про те, що механізм ДППС вже добре відпрацьований. Серед кредитних установ, готових давати іпотеку на зазначених умовах, — Ощадбанк, ВТБ 24, DeltaCredit, Банк Москви і інші.

Категория: Недвижимость