Кінець буму: що бізнес думає про ситуацію з іпотекою в Росії
Опубликованно 12.09.2018 10:47
Протягом 2017 року та першої половини 2018-го ринок іпотеки в Росії демонстрував упевнене зниження іпотечних ставок, а банки видавали все більше кредитів — обсяги видачі побили всі історичні рекорди. Проте вже до кінця літа іпотечний ринок опинився в стані невизначеності. Зниження ставок припинилося, і багато заговорили про їх можливе зростання і наприкінці іпотечного буму.
Ми попросили експертів поділитися прогнозами — чого чекати, наскільки вірогідне зростання ставок і що робити тим, хто планував брати кредит на покупку житла.
«Не варто очікувати змін, завдяки яким кредити будуть ще дешевше»
Наталія Кузнєцова, генеральний директор агентства нерухомості «Бон Тон»:
— Навряд чи варто очікувати змін, які призведуть до появи ще більш дешевих кредитів. Тенденція у вигляді коректив кредитних програм і підвищення ставок по іпотеці вже намітилася — є банки, які підняли ставки на 0,5–1,5%. Передумови — макроекономічні фактори, що перешкоджають перегляду ключової ставки в меншу сторону.
Є і внутрішні причини, що роблять вплив на ринок іпотеки. Мова йде про підвищення ставки ПДВ, разом з якою очікується зростання рівня інфляції. Банки будуть проводити обережнішу політику і підвищувати ставки, якщо того вимагатимуть бізнес-процеси. Але іпотека була і залишається драйвером попиту на нерухомість, і ця ситуація не зміниться. Кредит — ключовий механізм, що забезпечує доступність житла, особливо на тлі зниження реальних доходів населення.
«Можна упустити шанс взяти дешевий кредит, але і занадто ризикувати не варто»
Марія Литинецкая, керуючий партнер компанії «Метриум»:
— Ситуація зі ставками по іпотеці стає все більш невизначеною. В листопаді можуть бути прийняті нові санкції, і невідомо, як відреагує економіка на чергове зовнішній вплив. Очевидно, що на користь ринку це не піде. Питання лише в тому, як швидко буде дорожчати іпотека. Зараз дійсно настає момент, коли можна упустити шанс отримати позику за історично низькими ставками (близько 9-9,5%).
У той же час ризикувати не слід. Я б рекомендувала покупцям не переоцінювати свої сили: не варто брати кредит, який може стати надмірно обтяжливим для сімейного бюджету. Мати іпотеку, обслуговування якої обходиться в 40-50% щомісячного доходу, було нормою на хвилі економічного зростання. Зараз треба бути реалістами і не обтяжувати фінанси іпотекою, яка вилучає кожен місяць більше 30% доходів. Звичайно, погіршення економічної обстановки прямо не вплине на вже наявний іпотечний кредит, але можуть зрости інші статті витрат з-за інфляції.
«Якщо покупка житла в найближчих планах, потрібно поквапитися»
Євгенія Акімова, генеральний директор IKON Development:
— З меншою доступністю іпотеки клієнти навряд чи відмовляться від придбання житла, оскільки покупці очікують зростання цін на тлі поправок до 214-ФЗ. Збільшення ставок по іпотеці також сприяє і зміни структури угод. По всій видимості, клієнти знову розглядатимуть менш габаритне житло, вибираючи більш доступні варіанти.
В цілому варто відзначити, що сьогодні немає ніякої паніки серед населення з приводу можливого зростання іпотечних ставок. На жаль, падіння рубля стало черговим за останні кілька місяців, тому клієнти менш гостро реагують на зміни, що відбуваються. Хоча, звичайно, якщо в найближчих планах стоїть покупка житла, є сенс поквапитися з угодою. При зростанні поточної середньої ставки за кредитом навіть на 0,5 процентного пункту переплата при сумі кредиту 2 млн руб. і терміном погашення 15 років складе близько 110 тис. руб.
«Найближчим часом попит на іпотеку збережеться»
Кирило Игнахин, генеральний директор Level Group:
— Я вважаю, що навіть при помірному підвищенні ключової ставки спочатку негативний вплив на попит буде непомітним. Швидше, навпаки, ми побачимо сплеск активності покупців житла, які вже готувалися брати іпотечний кредит, але з якихось причин відкладали це рішення. Підвищення ставок змусить їх прискоритися. За прогнозами Центробанку, до кінця року ключова ставка може збільшитися на 0,5 процентного пункту, що в цілому не призведе до значного подорожчання іпотеки, хоча темпи приросту обсягу кредитування сповільняться.
Втім, до кінця року ще трохи менше чотирьох місяців, причому найбільш активних з точки зору продажу. Тому найближчим часом позитивний вплив іпотечного попиту на ринку новобудов збережеться. За перше півріччя число ув'язнених у столиці угод з іпотекою перевищило показник аналогічного періоду минулого року на 74%, тому попередньо підсумки 2018 року на ринку можна визнати позитивними в будь-якому випадку.
«Знизити попит на кредити може різке підвищення ключової ставки ЦБ»
Роман Сичов, генеральний директор Tekta Group:
— Зрозуміло, немає нічого хорошого в зміні вектора кредитно-грошової політики Центробанку. Нагадаю, що президентом було поставлено завдання домогтися зниження іпотечних ставок до 6%, тому жорсткість кредитної політики вступає в пряме протиріччя з цією метою. Потрібно також підвищення платоспроможного попиту і збільшення обсягу продажів у контексті ще одного цільового показника — 120 млн кв. м житла в рік. Поки що ефективним засобом виконання цих завдань може бути тільки доступна іпотека.
Однак ситуація на валютних ринках тривожна, йде плавна девальвація рубля. Якщо ставки по іпотеці будуть рости повільно, то найближчим часом попит збережеться на високому рівні. У той же час практика 2014 року показала, що ЦБ може дуже різко підвищити вартість кредиту, як, наприклад, 16 грудня 2014 року, коли ключова ставка була піднята з 10% до 17%. Такі заходи, безумовно, знизять попит на іпотеку, а на тлі зростання цін на новобудови (зростання ставки ПДВ, перехід на проектне фінансування) істотно знизять і попит на житло.
«Невелике зростання іпотечних ставок ніяк не позначиться на ринку нерухомості»
Рустам Арсланов, директор з продажу ГК «Гранель»:
— Деяке ослаблення рубля може призвести до того, що ЦБ РФ підвищить ключову ставку. Тоді банки будуть змушені підвищити ставки по іпотечних, а також споживчими кредитами. Зараз ставки по іпотеці досягли свого історичного мінімуму. Якщо вони збільшаться на 1-1,5%, то це не сильно позначиться на ринку нерухомості. Але якщо ставки по іпотеці зростуть до рівня 15% і вище — купівельна спроможність значно зменшиться, що позначиться на рівні продажу нерухомості. Адже операції з використанням іпотечних коштів у портфелі угод забудовників досягають 60% і більше.
Категория: Недвижимость
