Арешт і конфіскація: як купити нерухомість з великим дисконтом

Опубликованно 21.09.2018 00:47

Купівля заставної нерухомості банків може стати вигідним підприємством. Але в ще більшому виграші можуть залишитися покупці конфіскованого та арештованого житла і власності.

Практика покупки таких квартир, будинків і землі придбала популярність порівняно недавно, розповідає юрисконсульт офісу «Таганське» департаменту вторинного ринку «Інком-Нерухомість» Іван Лабека. Разом з експертами намагаємося розібратися у відмінностях між конфіскованої і заарештованої нерухомістю, а також говоримо про переваги такої покупки і небезпеки, які можуть загрожувати потенційним покупцям.

Заарештована або конфіскована нерухомість

Поняття «конфіскований» і «заарештований» не є синонімами. «Сам термін «конфіскація» — з кримінально-правового поля. Конфіскація — це безоплатне вилучення майна у власника за рішенням суду у випадках, передбачених законом, у вигляді додаткової санкції за вчинення злочину. Всі гроші, виручені від продажу конфіскату, надходять в дохід держави», — пояснює керівник юридичної служби компанії «Інком-Нерухомість» Світлана Краснова.

Конфіскації майна передує, як правило, завчасно встановлений органами слідства арешт. Він покликаний забезпечити саму можливість подальшої конфіскації. «Під арештом розуміється адресований власнику або власнику визначеного майна заборона розпоряджатися цим майном. Надлишки коштів, виручених від продажу арештованого майна, після оплати боргу по виконавчому виробництву повертаються боржнику», — розповідає експерт.

«Нерухоме майно, що перебуває у власності боржників, є досить поширеним об'єктом звернення стягнення у виконавчому провадженні. До реалізації нерухомості на торгах боржник у будь-який момент має право погасити наявну заборгованість. У цьому випадку арешт з майна знімається, і об'єкти повертаються боржнику», — розповідає в. о. начальника відділу по взаємодії із засобами масової інформації ФССП Росії Наталія Молчанова.

Верховний суд заборонив боржникам переписувати майно на рідних

Конфісковане майно передається Росмайну для звернення його у державну власність та подальшої реалізації. Тільки за минулий період 2018 року в Росмайно було передано близько 15 тис. об'єктів нерухомого майна, повідомили у прес-службі відомства. Це квартири, житлові будинки, земельні ділянки, гаражі, будівлі та споруди, нежитлові приміщення, недобудовані об'єкти або частки в них.

Найбільший плюс придбання заарештованої і конфіскованої нерухомості — фінансова вигода. Такі квартири, будинки та ділянки продаються набагато дешевше ринкової ціни, стверджує керівник комерційної практики юридичної компанії BMS Law Firm Денис Фролов. За його оцінкою, в середньому ціна такої нерухомості на 30% нижче середньоринкової вартості.

Дисконт тут набагато більше, ніж у випадку із заставною нерухомістю, підтверджує член ради при голові Ради Федерації ФС РФ по взаємодії з інститутами громадянського суспільства Євген Корчаго. «В цілому по конфіскованого майна знижка іноді доходить до 80%. Але якщо ви хочете придбати таке майно — важливо розуміти, що ви йдете на вчинення правочину з підвищеними ризиками. Це не повинно бути вашим єдиним житлом, — радить він. — Подібними речами можуть займатися або професійні учасники ринку, або ті люди, які можуть дозволити собі ризикнути додатковими грошима».

Фото: Наталія Дмитрак/ТАСС

Як купити

Арештоване майно виставляється на електронні торги на підставі постанови судового пристава і реалізується за загальними правилами проведення торгів. Реалізація конфіскованого майна здійснюється через аукціон на електронних торговельних майданчиках. Замовником торгів і продавцем конфіскованих об'єктів виступає Росмайно. Що стосується порядку реалізації таких об'єктів, то серйозних відмінностей щодо нерухомості тут немає, уточнює Світлана Краснова.

Продавати конфісковану нерухомість можуть різні організації. В першу чергу це Росмайно. Електронні торговельні майданчики теж можуть отримати у держави ліцензію на реалізацію і займатися збутом вилучених об'єктів, розміщувати на своїх сайтах інформацію про торги, розповідає експерт «Інком-Нерухомості» Іван Лабека. Вся інформація про проведені торгах публікується територіальними органами Росмайна на офіційних сайтах torgi.gov.ru і fssprus.ru, а також в місцевих друкованих виданнях. Росмайно займається продажем цієї нерухомості на підставі документів, що надійшли від судового пристава-виконавця, уточнили в прес-службі відомства.

Уряд змінив порядок реалізації конфіскованого майна

Для участі в електронних торгах необхідна посилена кваліфікована підпис і забезпечувальний заставу, пояснює Іван Лабека. «Він включається у вартість об'єкта в разі виграшу на аукціоні або повертається учаснику, якщо торги виграв хтось інший. Або не повертається, якщо покупець виграв торги, але не оплатив вартість об'єкта і відмовився від укладення договору придбання», — додає він.

Відповідно до вимог ст. 85 ФЗ № 229-ФЗ «Про виконавче провадження», для визначення вартості лота залучається незалежний фахівець-оцінювач. При цьому на вторинних торгах постановою судового пристава-виконавця початкова ціна може бути знижена на 15%. Якщо продаж знову не відбудеться — стягувачу запропонують залишити майно за собою, уточнили в прес-службі ФССП.

Фото: Максим Григор'єв/ТАСС

Які існують ризики

До проведення торгів побачити нерухомість не вийде. Можна вивчити тільки документи і письмовий опис, тому є ризик придбати кота в мішку, попереджає Денис Фролов з BMS Law Firm. Такі квартири та будинки нерідко продаються в поганому стані і з боргами за комунальні послуги. Вони можуть бути відключені від енергопостачання, газопостачання та інших життєво важливих комунікацій. «Крім того, кредитором або судовими приставами на житло часто накладається обтяження у вигляді арешту. Його зняттям доведеться займатися нового власника, що вимагає чимало часу і сил», — розповідає Іван Лабека.

Варто враховувати і можливі проблеми з колишніми власниками. Боржник, який не згоден з рішенням суду, може знайти спосіб нашкодити новому покупцеві. Наприклад, час від часу виникають проблеми з виселенням членів сім'ї боржника, коментує юрист адвокатського бюро «А2» Дені Мурдалов. «Виселяти доведеться, швидше за все, через суд, а процес може виявитися довгим. Але попит на такі квартири все одно є, так як вигода може бути значною», — додає Денис Фролов.

Основний ризик при покупці конфіскованої і арештованої нерухомості на торгах — можливість визнання їх недійсними, вважає адвокат колегії адвокатів «Юков і партнери» Маргарита Захарова. За її словами, перелік підстав для анулювання торгів ст. 449 ЦК РФ не є вичерпним. Наприклад, туди ж можна віднести розміщення інформації про проведення торгів в неналежному періодичному виданні або порушення строків публікації і повноти інформації.

Нерухомість під заставою: де шукати конфіскат зі знижкою

Допущені організаторами порушення будуть визнані істотними, якщо суд встановить, що вони вплинули на результати торгів. Зокрема, якщо такі порушення позначилися на формуванні ціни та визначення переможця. «Тобто, крім звичайної при купівлі нерухомості перевірки документів, потенційному покупцеві необхідно уважно поставитися до всієї процедурі проведення торгів», — пояснює Маргарита Захарова.

Якщо покупець бачить на ринку два однакових приміщення, він інтуїтивно вибирає нерухомість з чистою історією, оскільки не хоче вникати в складні схеми покупки, вважає Дені Мурдалов з «А2». «На один вид майна попит вищий. Ринок самостійно реагує і формує ціну. До того ж конфіскована нерухомість реалізується через невиконання грошового зобов'язання, де сторони зацікавлені в поверненні боргу в найкоротший термін. Для цього потрібно знизити вартість об'єкта», — говорить юрист.

Схожої думки дотримується Євген Корчаго. «Мало хто готовий купувати нерухомість, ризики щодо якої підвищені. В основному це професійні гравці, які купують квартири з величезним дисконтом, а вже потім перепродують їх. Таким чином вони «обеляют» цю нерухомість», — розповідає він.

Категория: Недвижимость