Долар по 70: що буде з цінами на житло після падіння курсу рубля

Опубликованно 24.09.2018 00:42

У понеділок, 10 вересня, національна валюта побила рекорди березня 2016 року. Курс євро на Московській біржі перевищив 81 руб., курс долара піднявся вище 70 руб. Однак на наступний день рубль дещо зміцнився, і на 12 вересня долар на біржі торгується по 69,4 руб. В 2014 році, коли курс рубля впав майже вдвічі, на ринку житлової нерухомості стався бум угод. Після «чорного вівторка» (16 грудня) багато москвичів для збереження коштів стали купувати нерухомість «про запас».

Сьогодні ринок столичної житлової нерухомості реагує на сильні коливання курсів валют, ніж сьогоднішня ситуація відрізняється від кризи 2014 року — «РБК-Нерухомості» розповіли експерти ринок нерухомості.

«На тлі різко збільшеного санкційного тиску і геополітичної напруженості»

Олексій Попов, керівник аналітичного центру ЦІАН:

— Ситуація, що склалася у серпні-вересні 2018 року, відрізняється від того, що відбувалося чотири роки тому. Ключова причина девальвації рубля в 2014-му — швидке зниження цін на нафту і зміни валютної політики ЦБ. Сьогодні російська валюта падає, незважаючи на досить дорогу нафту, на тлі різко збільшеного санкційного тиску і геополітичної напруженості. Ці події набагато складніше прогнозувати. Точне повторення грудня 2014 року з ажіотажним попитом на новобудови навряд чи можливо. Тоді порятунок заощаджень через інвестиції в житло сталося після чотирьох років сталого економічного зростання. Зараз економіка країни за аналогічний період пройшла ще одна криза і лише почала повільно відновлюватися.

Крім того, обсяги продажів в останні місяці (під впливом внутрішньоринкові факторів) і так перебували на високих рівнях. Досвід грудня 2014 року міг навчити покупців, які здійснювали операції на емоційному тлі і не завжди ефективно. Доларизація ринку навряд чи можлива. Станом на 10 вересня учасники ринку слабо реагують на зміну курсу. За підсумками серпня в Москві і Московській області ринок новобудов виріс на 9% в абсолютному вираженні і на 5% в грошовому порівняно з липнем; частка іпотечних угод майже не змінилася, а зниження ціни угоди пов'язано з виходом величезного обсягу нової пропозиції.

«Грошові кошти у населення є»

Оксана Вражнова, голова правління групи компаній «Міель»:

— На сьогоднішній день ми можемо говорити, що грошові кошти у населення є. Більшою мірою — в рублях. Цей факт підтверджується приростом депозитів фізичних осіб в російській банківській системі. 2018 рік показав стабільно стійкий попит на покупку нерухомості. Російський покупець житла вже давно не будує ніяких стратегій. Більшість росіян купують житло з метою вирішення власних житлових проблем, деякі — з інвестиційною метою, оскільки депозити дешевшають.

Якщо порівнювати сучасну ситуацію з 2014 роком, то тоді курс рубля різко ослаб майже в два рази. На цьому тлі сьогоднішнє ослаблення великої погоди на ринку нерухомості не робить. У 2014 році у населення було більше валютних заощаджень, на сьогоднішній день їх частка знижується. Оскільки ослаблення рубля практично не відбивається на рублевих цін на нерухомість, говорити про те, що щось може кардинально на ринку зміниться, не доводиться. Можливо, ми побачимо невелике збільшення попиту восени за рахунок покупців, які зберігають свої заощадження у валюті. Ринок уже давно звик до рубля, поява цін у валюті малоймовірно. Куди більший вплив робить дешева іпотека, достатня кількість пропозицій і вихід на ринок нових новобудов.

«Побоювання підвищення відсотків по іпотеці»

Марія Литинецкая, керуючий партнер компанії «Метриум»:

— Знецінення рубля дійсно впливає на рівень купівельної активності на ринку житла. За підсумками серпня кількість зареєстрованих ДДУ виявилося на 10% більше, ніж у липні, і на 36% вище, ніж в серпні минулого року. Однак це зовсім не означає, що росіяни діють рефлекторно. Дійсно, падіння валюти стимулює людей позбавлятися від рублевих заощаджень. Однак головна відмінність сьогоднішньої ситуації 2014 року в тому, що курсові коливання вже знайомі покупцям. І якщо чотири роки тому різка девальвація рубля стала справжнім шоком для росіян, то сьогоднішні зміни лише певною мірою стали несподіваними. Причому росіяни в більшій мірі накопичують на чорний день, а не витрачають кошти на випадкові покупки, тим більш дорогі. Про це свідчить і зростання обсягів рублевих депозитів.

Тобто москвичі вже не поспішають інвестувати кошти в квадратні метри, готуючись до подальшого погіршення рівня доходів. Російська економіка завжди була залежна від курсових коливань, так як імпорт охоплює майже всі життєво важливі товарні позиції: машини, електроніку, ліки, продукцію хімічної промисловості і т. д. Відповідно, як тільки національна валюта слабшає, весь імпорт стає дорогим. Що ще гірше, зростання цін відображається на платоспроможності покупців. Із-за девальвації в 2014 році реальні доходи впали на 15-20%. Кожне ослаблення рубля веде до зниження купівельної спроможності, особливо якщо ми говоримо про таких дорогих покупках, як нерухомість.

Таким чином, на відміну від ситуації 2014 року потенційні клієнти не поспішають терміново вкладати кошти в нерухомість. Стимулом для підписання договору стають побоювання підвищення відсотків по іпотеці. Незважаючи на зниження середньої ставки за кредитом, вартість позикових грошей залишається високою, тому загроза підвищення і без того низької ключової ставки сприймається негативно. Якщо ЦБ підвищує її рівень до 7,5–7,75%, кредити для населення подорожчають приблизно на 0,5%. Звичайно, це не викличе негайного обвалу попиту на новобудови. Навпаки, стимулюватиме раздумывающих покупців швидше укласти договори пайової участі. Але в цілому це поганий сигнал, який буде мати не короткочасний, а на довгостроковий ефект.

«Активізуються люди, що володіють значними вільними накопиченнями»

Михайло Куликов, директор департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість»:

— Якщо говорити про вторинному ринку житла, то зміна курсів валют здатне простимулювати лише невелику частину громадян прискоритися та придбати нерухомість. Можливо, зараз активізуються люди, що володіють значними вільними накопиченнями, що дозволяють купити квартиру. Побоюючись знецінення коштів, вони почнуть вкладати в житло з метою подальшої здачі його в оренду. Таким чином, їм буде гарантований стабільний дохід, на перший погляд невеликий — в діапазоні від 5% до 7%, — але з іншого боку, не такий вже незначний — цілком порівнянний з відсотками за банківськими депозитами. І в цьому році ми вперше за останні три роки спостерігаємо появу на московській «вторинці» так званих консервативних інвесторів, конвертуючих заощадження в квадратні метри. Однак справедливості заради зазначу, що в абсолютному вираженні їх в рази менше, ніж у 2014 році.

Ринок нерухомості в цілому дуже інертний, і які-небудь помітні зміни, пов'язані із зовнішніми факторами, тут виявляються вкрай рідко. Ажіотаж 2014 року — якраз з категорії винятків. Якщо ж говорити про сьогоднішній день, то кількість угод на вторинному ринку за останній час радикально не зросла — ми можемо говорити лише про відчутне збільшення потенційного попиту. Сьогодні для потенційних покупців зниження ставок по іпотеці — набагато більш потужний стимул вийти на угоду, ніж падіння рубля.

«Стрибок долара і євро в першу чергу підштовхне до купівлі»

Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії «Бест-Новострой»:

— Сьогодні повторення сценарію грудня 2014 року навряд чи можливе, оскільки після того шокового для росіян падіння рубля було ще кілька періодів серйозних курсових коливань, а потім все откатывалось до колишніх значень. Відповідно, всі ми до цих гойдалок кілька адаптувалися. Крім того, зараз падіння вітчизняної валюти відбувається на тлі зниження реальних доходів населення, тому серйозними накопиченнями, які треба рятувати від знецінення, може похвалитися набагато менше число споживачів. У зв'язку з цим можна припустити, що нинішній стрибок долара і євро в першу чергу підштовхне до купівлі тих, хто і так планував це зробити, але не прямо зараз.

Також можна очікувати збільшення попиту з боку тих, хто планував покупку квартири з залученням позикових коштів, — Центробанк вже 14 вересня може підняти ключову ставку, що, в свою чергу, приведе до зростанню іпотечних ставок.

Категория: Недвижимость