Чайна-таун: яке житло купують і орендують китайці в Москві
Опубликованно 29.09.2018 00:26
У Росії з кожним роком приїжджає все більше жителів Китаю. За підсумками першого півріччя 2018 року пасажиропотік між Шереметьєво і КНР перевищила 1 млн осіб, що на 13% вище аналогічного періоду минулого року, розповіли у прес-службі аеропорту.
Чи відображається цей показник на ринку столичної нерухомості? За словами голови ради директорів Kalinka Group Катерини Румянцевої, китайцям цікаві будь-які вигідні інвестиційні проекти для збереження і примноження капіталу. Ми дізналися про те, як клієнти з Піднебесної інвестують свої кошти в російську нерухомість і де орендують офіси і житло.
Активність на ринку Москви
Покупців з Китаю житла в Москві сьогодні не більше 2% від загального об'єму попиту, розповідає керівник аналітичного центру компанії «Інком-Нерухомість» Дмитро Таганов. За його спостереженнями, за останні два-три роки кількість покупців з Китаю на столичному ринку нерухомості не змінилося. «Якщо порівнювати з періодом десятирічної давності, то їх стало більше. Скажімо, якщо десять років тому за рік проходило лише кілька угод з участю китайців, то зараз вони перевищують сотню», — додає він.
Росія стала шостою країною за обсягом китайських інвестицій в нерухомість
У Kalinka Group, яка займається продажами елітного житла, в загальному числі запитів від іноземців китайці становлять не більше 5%. На відміну від жителів європейських країн, громадяни КНР в угодах з московської нерухомістю беруть участь набагато рідше, говорить провідний менеджер департаменту вторинного житла агентства нерухомості «Азбука житла» Олександр Лунін. «Реальні угоди частіше вчиняють приїжджі китайці, а ті, хто довгі роки живуть і працюють у столиці. Або, наприклад, одружені на россиянках. Найчастіше для них це не перша покупка нерухомості в Москві. Якщо говорити про китайців, які приїжджають сюди на роботу і компанії яких орендують тут офіси, поки все-таки для них покупки нерухомості швидше виняток, ніж правило», — розповідає керуючий партнер Savills у Росії Дмитро Халін.
Про низькій частці угод з придбання житла приватними покупцями з Китаю говорять і в компанії Knight Frank. Великий китайський бізнес поки не присутній у Москві у тому обсязі і часовій перспективі, яких буде достатньо, щоб його власники і топ-менеджери проявили інтерес до купівлі житла для власного проживання. До того ж ринок житлової нерухомості столиці не демонструє істотного цінового зростання і тому не особливо цікавий китайцям з інвестиційної точки зору, вважає директор департаменту елітної житлової нерухомості компанії Knight Frank Людмила Потапова.
У той же час на ринку високобюджетної оренди спостерігається зростання, свідчать дані Savills. «За нашими спостереженнями, звернень від громадян Китаю останнім часом стало більше. Вони надходять як від клієнтів безпосередньо, так і від агентів, які підбирають квартири за запитом», — розповідає директор департаменту оренди Savills в Росії Олена Куликова.
Фото: Сергій Фадеїчев/ТАСС
Що орендують і купують
До основних сегментах, які цікавлять китайців у російській столиці, в першу чергу відноситься оренда квартир та операції з комерційними площами, розповідає Олександр Лунін з «Абетки житла». «Якщо абстрагуватися від інвестиційних проектів, їх інтерес поки фокусується в сегменті елітної нерухомості і на об'єктах, розташованих в безпосередній близькості від їх бізнес-проектів», — пояснює він.
Серед клієнтів агентства нерухомості Savills є орендарі з Китаю, які проживають в апартаментах площею 200-250 кв. м. Деякі сім'ї знімають більш демократичні квартири — до 160 кв. м. «Іноді компанія просить, щоб в одній квартирі проживали два-три співробітника. Це прийнятне рішення для клієнтів з Китаю, добре знайомих з системою коливингов. В таких випадках це квартири з двома-трьома окремими спальнями та просторою кухнею-вітальнею. Нерідко вибирають квартири з однією спальнею або студії», — коментує Олена Куликова.
«Нещодавно ми заселяли китайського громадянина в квартиру, бюджет угоди — 130 тис. руб. Китайський журналіст з сім'єю шукав житло поруч зі школою, де навчається його донька. Час від часу китайські компанії виступають корпоративними орендарями, знімаючи квартири для своїх співробітників», — розповідає Катерина Румянцева з Kalinka Group.
При покупці житла в Москві китайці в основному віддають перевагу новобудовам. Це більш прозорий і зрозумілий для них сегмент, ніж «вторинка». «Перед операцією не потрібно перевіряти юридичну чистоту квартири і стежити за тим, щоб попередні власники виписалися з неї. До того ж на первинному ринку більш прості умови оплати — не треба, як на «вторинці», вдаватися до взаєморозрахунків з використанням банківських сейфів», — розповідає Дмитро Таганов з «Інком-Нерухомості».
Китайці стали найбільшими після жителів СНД покупцями житла в Москві
При цьому пропозиції економ-класу цікавлять китайців меншою мірою. Як показує практика, вони вибирають квартири в сегментах бізнес і преміум. У «Абетки житла» є досвід продажу громадянам КНР статусної вторинної нерухомості в центрі Москви — квартири в сталінських будинках. «Бюджет покупки перебував у діапазоні від 30 млн до 40 млн руб., — ділиться Олександр Лунін. — Також представники КНР, що навчаються у столичних вузах, купували житло в районі Шаболовки і біля метро «Університет». У цьому випадку ціни були більш демократичними і не перевищували 10 млн руб.»
Покупці з Китаю цікавляться знаковими локаціями столиці з великим обсягом пропозиції нового житла бізнес-класу. Це, зокрема, «Москва-Сіті «і розташований поруч район Хорошево-Мневники, повідомили в «Інком-Нерухомості». Дешеві об'єкти китайців не цікавлять, як і лоти найбільш дорогих цінових сегментів, експоновані в історичному центрі столиці, уточнили в Kalinka Group.
Громадяни КНР частіше купують квартири на сході, півдні і південно-сході Москви і Підмосков'я. Таку тенденцію відзначає голова ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова. «Це може бути пов'язано з особливостями розташування великих речових ринків, таких як «Садівник». Розглядають покупці з Китаю найчастіше квартири з обробкою і на високих поверхах. При цьому якихось спеціальних умов купівлі іноземцям не пропонується — вони користуються базовими знижками», — розповідає вона. Окремі житлові комплекси і китайські анклави, так звані чайна-таун, в Москві поки не з'явилися. Потреба в житловій нерухомості в Москві у китайських громадян сьогодні не настільки велика, каже Катерина Румянцева з Kalinka Group.
Серед інших покупців-експатів китайці вирізняються тим, що вони не виявляють ніякого інтересу до заміської нерухомості, додає Дмитро Таганов. «Інші іноземні споживачі часом набувають об'єкти на «загородки» — котеджі і таунхауси. Для представників західних країн окремий будинок — один з головних показників свого добробуту. А заможних китайських покупців можна назвати більш урбанізованими. Вони звикли жити у великих містах, тому в основному тяжіють до квартирного формату», — розповідає він.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
Москва China Friendly
З безвізовим списками у складі організованих туристичних груп до Москви за перше півріччя 2018 року прибуло близько 158 тис. туристів з Китаю. Це на 18% більше, ніж у минулому році, розповіли в туристичній асоціації «Світ без кордонів».
Ринок туристичних послуг з кожним роком стає все більш орієнтованим на китайських гостей. Цьому багато в чому сприяє програма China Friendly, створена в 2014 році туристичною асоціацією «Світ без кордонів». Проект спрямований на адаптацію туристського сервісу у відповідності з потребами і очікуваннями китайських гостей. Кінцева мета China Friendly — залучення клієнтів і стимулювання повторних продажів.
Щоб стати учасником програми, потрібно пройти атестацію й отримати сертифікат на застосування знака відповідності. Для цього гостям з Китаю необхідно забезпечити особливий сервіс. У Москві сертифікацію China Friendly пройшли 46 об'єктів. «Серед них переважають об'єкти розміщення та громадського харчування. Також активними учасниками програми є об'єкти показу, транспортні та торговельні підприємства. На сьогоднішній день учасниками програми є 20 московських готелів», — розповідає заступник керівника програми China Friendly Яна Камильянова.
У березні 2017 року Шереметьєво першим серед російських аеропортів отримав сертифікат China Friendly. Для пасажирів з Китаю там створені спеціальні умови, розповіли у прес-службі терміналу. Наприклад, є звукове інформування, навігаційні покажчики, столичний путівник і версія офіційного сайту китайською мовою. У магазинах і точках харчування, розташованих на території аеропорту, приймають картки UnionPay. Оплатити покупки можна і за допомогою системи Alipay. Крім того, в Шереметьєво для китайців діють спеціальні знижки в магазинах Imperial Duty Free Heinemann.
Яким способом шукають житло
Клієнти з Китаю шукають нерухомість кількома способами. Це може бути звернення до агента по рекомендації колег або друзів. Самі підбирають в основному ті, хто говорить російською мовою, розповідає Олена Куликова з Savills. «Китайці воліють дотримуватися своєї спільноти, і якщо в одному будинку успішно оселився китайський клієнт, то дуже ймовірно, що його колега або знайомий буде шукати квартиру саме в цьому будинку або в безпосередній близькості», — пояснює вона.
Пошук комерційної нерухомості в основному ведеться через міжнародні агентства, які займають лідируючі позиції на ринку. Так шукають об'єкти великі компанії з міцними зв'язками і представництвами в Росії. «Більш дрібні компанії ведуть пошук через посередників, виходять на ріелторські компанії через своїх довірених осіб тут. Компаній, які спеціалізуються на роботі з азіатами, на російському ринку нерухомості немає», — додає голова ради директорів Kalinka Group Катерина Румянцева.
У кожній іноземній діаспори в Москві є свої агенти по підбору нерухомості. Як правило, це їхні співгромадяни, які давно проживають в нашій країні і знайомі з законодавством, каже Олександр Лунін з «Абетки житла». «Деякі з них вже отримали російське громадянство і досить добре говорять російською мовою. При організації угод з нерухомістю за участю китайських громадян потрібно ретельно продумувати всі етапи і деталі, уважно стежити за їх виконанням. Якщо щось обіцяно — це має бути обов'язково зроблено. Якщо з самого початку плани порушуються, про угоду можна забути», — додає він.
«Що стосується забобонів, деякі агентства нерухомості користуються любов'ю китайців до цифри вісім і продають об'єкти, в адресі яких є це число, дорожче. Або ставлять вісімку в ціну. На думку китайців, це символ багатства і процвітання», — розповідає редактор Tranio Ганна Данишек. При цьому китайці дуже не люблять купувати нерухомість з цифрою чотири, додає Георгій Качмазов.
Фото: Павло Каравашкин/Интерпресс/ТАСС
Чому китайців стало менше
Ще рік тому великі китайські інвестори з цікавістю дивилися на московський ринок як комерційної, так і житлової нерухомості. Підтвердженням цьому є угода з придбання будівлі «Військторгу» найбільшої китайської інвестиційної компанією Fosun Group. Проте в тому ж році уряд Китаю почало чинити тиск на інвесторів.
«Їх закликають вкладати кошти в проекти, реалізовані в рамках програми «Один пояс — один шлях», а не в нерухомість в інших країнах. В результаті активність китайських інвесторів за кордоном серйозно знизилася. Fosun Group, наприклад, припинила розглядати проекти в Москві», — додає експерт Knight Frank.
«Ми знаємо по роботі наших лондонських офісів про те, що зараз є певна проблематика, пов'язана з виведенням грошей за кордон для покупки нерухомості китайськими клієнтами», — підтверджує Дмитро Халін з Savills.
Немає роботи — немає квартири: як в Китаї обмежили право на житло
Іншою причиною низької купівельної активності громадян КНР на ринку московської нерухомості Дмитро Халін вважає нестабільну ситуацію на валютному ринку. «Китайці як інвестори спрямовані в більшій мірі на отримання доходів у валюті. І розуміючи, що у нас зараз курси валют переживають період турбулентності, вкладатися на якісь довгі або навіть середні терміни в московські квадратні метри китайці зараз практично не готові», — пояснює він.
«Традиційно китайські інвестори дотримуються опортуністичної стратегії з фокусом на якісні офісні центри, готелі і девелоперські проекти. Інституційні інвестори з Китаю бачать більше привабливих можливостей для покупки якісних об'єктів в умовах девальвації рубля та історичних мінімумів по вартості за квадратний метр, номінований у твердій валюті», — додає директор департаменту ринків капіталу Colliers International Денис Платов.
Фото: Андрій Махонін/ТАСС
Китайці на глобальному ринку
Приватні китайські покупці досить активні на великих зарубіжних ринках елітного житла, наприклад, в Гонконгу, Сінгапурі, Лондоні. За даними головного офісу Knight Frank, на покупців з Китаю, Гонконгу і Тайваню зараз припадає 15% від усіх угод на ринку центрального Лондона. У 2013 році їх частка становила всього 4%. «Причина такої високої активності — у зростаючій економіці і збільшення кількості заможних китайців. За прогнозами The Wealth Report 2018, у найближчі п'ять років число багатих людей з капіталом від $5 млн в Китаї виросте більш ніж на 100% більше, ніж у будь якій іншій країні світу», — розповідає Людмила Потапова.
Крім того, ВНЖ і паспорта за інвестиції найчастіше набувають саме громадяни Китаю, розповіли в Tranio. «Наприклад, 80% американських віз EB-5, виданих з 2006 по 2017 рік, отримали громадяни КНР. Мова йде про програму ПМП за інвестиції $500 тис. на комерційні підприємства США. У Португалії на китайців припадає 64% інвестиційних ВНП, виданих з моменту запуску програми в 2012 році до січня 2018 року. Вид на проживання там покладається за покупку нерухомості вартістю від €500 тис. До Греції 47% «золотих віз» жителі КНР отримали за інвестиції в нерухомість €250 тис. Більше 30% британських віз Tier 1 (Investor) їм видали за інвестиції ?2 млн на державні акції та облігації або капітал компаній Великобританії», — говорить Ганна Данишек.
«Велика частина китайців поки дуже недосвідчені, і з-за цього часто переплачують. Але оскільки вони найбільш активні в світі покупці закордонної нерухомості, то ми бачимо зростання кількості грамотних інвесторів з Китаю. У своїх мотиваціях вони дуже схожі на російських покупців нерухомості за кордоном. Їм важливі безпека, дохід у валюті, створення свого пенсійного фонду, краще майбутнє для своїх дітей, ВНЖ і паспорти», — розповідає керуючий партнер Tranio Георгій Качмазов.
Категория: Недвижимость
