Банки почали підвищувати ставки по іпотеці: що буде з цінами на житло
Опубликованно 30.09.2018 00:47
Прогнози експертів після вересневого підвищення Центробанком ключової ставки почали збуватися. Кредитні організації, що видають іпотеку, стали підвищувати ставки за кредитами.
Учасники ринку розповіли, як можуть повести себе інші іпотечні банки, яких змін вони очікують на ринку іпотеки і як відбувається відіб'ється на цінах на житло.
«Через зростання ставок по іпотеці знизиться попит на житло»
Марія Литинецкая, керуючий партнер компанії «Метриум»:
— Відновлення зниження ставок поки що очікувати не слід. У 2019 році з-за підвищення ПДВ зросте інфляція, з якої ЦБ почне боротися збільшенням ключової ставки. Інші фактори (скажімо, санкції) також будуть підштовхувати владу до посилення кредитно-грошової політики. У цій ситуації прийнятним (але, звичайно, не кращим) з можливих сценаріїв стане збереження ставок за кредитами на поточному рівні або їх дуже повільне підвищення.
Зараз ми будемо спостерігати інерцію попиту. Далеко не всі сім'ї, яких влаштовує рівень ставок 9-10%, мали кошти на початковий внесок, щоб швидко відреагувати на зменшення вартості кредиту. Зараз вони підтягують резерви», щоб встигнути отримати позику, і як тільки такі покупці реалізують цей план, попит поступово почне знижуватися.
Зростання ставок по іпотеці поступово почне уповільнювати купівельну активність, а саме вона останнім часом дозволяла забудовникам проводити більш впевнену цінову політику. Масове первинне житло в столиці з початку року подорожчало майже на 5% — після трьох років зниження цін. Однак потрібно розуміти, що, крім попиту, що на ціни впливають й інші фактори, не пов'язані з іпотекою. Вже згадане підвищення ПДВ змусить забудовників підвищити ціни як мінімум на 2,5–3%. Подорожчання кредиту під житлове будівництво в умовах переходу галузі на проектне фінансування також призведе до збільшення розцінок. В цілому можна сказати, що житло стане менш доступним.
«Ціни в новобудовах зростуть, але не через зростання ставок»
Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії «Бест-Новострой»:
— На заяву ЦБ про підвищення ключової ставки, яке регулятор зробив 14 вересня 2018 року, реакція банків послідувала негайно. І це цілком закономірно, так як банки беруть кредити в ЦБ і перепродують своїм клієнтам, заробляючи маржу на різниці ставок. Тим не менш підвищення ключової ставки на 0,25% не критично, по суті, ставка повернулася до весняного значенням 2018 року. І хоча деякі банки підняли ставки на 0,5 і навіть на 1%, це підвищення не може зробити іпотечні кредити непідйомними. Брати іпотеку можна без побоювань, тим більше що на первинному ринку більшість забудовників і банків створюють комфортні умови придбання нерухомості та їх спільні програми дозволяють взяти іпотеку від 6% річних.
Передбачуваний і зростання цін в новобудовах, але не через підвищення іпотечних ставок, а в зв'язку з поправками до 214-ФЗ і переходом на ескроу-рахунки, що призведе до збільшення собівартості нових проектів. Втім, цих змін варто очікувати тільки в 2019 році. Поки ж ми не бачимо ніяких підстав для зниження купівельної активності, в тому числі і з боку іпотечних позичальників.
«Банки приймуть рішення про підвищення ставок протягом двох тижнів»
Світлана Вольська, керівник відділу продажів офісу «На Київській» компанії «Міель-Мережа офісів нерухомості»:
— Ми очікуємо зростання ставок від багатьох банків. Деякі з них відразу відреагували на підвищення, інші приймуть рішення про зростання власних ставок по іпотеці протягом найближчих двох тижнів. Є ймовірність, що зростання складе приблизно 1,5%. Швидше за все, частина банків прийме рішення про разовому підвищенні ставки, закладаючи в нього можливі наступні підвищення ключової ставки з боку Центробанку. Інші банки вважатимуть за краще стежити за діями Центробанку, коригуючи іпотечну ставку на ту величину, яку буде оголошувати Центробанк. Незважаючи на зростання іпотечних ставок, реальних економічних передумов для зростання цін на квартири поки немає. Тому до Нового року ми не очікуємо значущою корекції цін на вторинному ринку житла.
«На ринку іпотеки зберігається спокій і стабільність»
Олена Дерябіна, генеральний директор «Дон-Строй Інвест»:
— Передчасно говорити про зростання ставок по іпотеці як про довгостроковому тренді. Сам БУДИНОК.РФ оцінює підвищення ставки як тимчасову міру, в цілому на ринку іпотечного кредитування зберігається спокій і стабільність. Невелике підвищення ставок навряд чи здатне надати критичний вплив на попит: ставки до 10% річних залишаються прийнятним рівнем для більшості покупців. Девелопери сьогодні не обмежуються базовими іпотечними програмами і намагаються пропонувати клієнтам максимально різноманітні варіанти покупки. Наприклад, субсидовані іпотечні програми, які розробляються спільно з банками під конкретні проекти. В цілому іпотека за останні роки стала ефективним інструментом продажів у всіх сегментах нерухомості, і на сьогоднішній день передумов до будь-яких різких змін ми не бачимо.
«Зростання цін перешкоджає зниження доходів населення»
Ольга Шихова, керівник департаменту іпотеки агентства нерухомості «Бон Тон»:
— Ми спостерігаємо ситуацію приведення ставок до певного рівня, відповідного можливостям банків. Очікуване підвищення, тобто після перегляду ключової ставки, в середньому становить 0,25–0,5%. При цьому найбільш привабливі іпотечні програми передбачають мінімальні ставки на рівні 8,5–9%, тобто до порога чутливості ще далеко.
Ми не очікуємо істотних цінових коливань в короткостроковій перспективі — забудовникам недоцільно змінювати ці умови, з огляду на величезні обсяги житла в реалізації і досить високі темпи виходу нових проектів у продаж. Дозволи, видані на будівництво з початку 2018 року, оцінюються приблизно в 3,8 млн кв. м, і це для Москви без урахування області та обсягів, передбачених у рамках реновації. При цьому ситуація з іпотечними ставками також перешкоджає цінового зростання, як і зниження доходів населення, яке спостерігається протягом останнього часу — щоб не втратити платоспроможний попит, забудовники будуть проводити обережну політику щодо реалізації своїх проектів.
«ЦБ довго гойдався, ключова ставка могла вирости раніше»
Сергій Шлома, директор департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість»:
— Ми прогнозували підвищення ключової ставки Центробанку і слідом за нею ставок по іпотеці, навіть припускали, що банк зробить це раніше, щоб стабілізувати поточну економічну ситуацію в умовах падіння курсу рубля. При цьому ЦБ, на наш погляд, довго гойдався, але, як би те ні було, своїм рішенням він надав ринку психологічну підтримку і тим самим сприяв зміцненню рубля, що закономірним чином відбилося на іпотечних ставках. Передбачаючи це, в останні два місяці ми попереджали наших клієнтів, раздумывающих над тим, чи брати іпотеку, що якщо вони не зроблять цього зараз, то потім їм доведеться оформляти кредит під більш високий відсоток.
Однак поки ми не бачимо, щоб банки почали масово підвищувати ставки по іпотеці, скоріше, вони зараз займають вичікувальну позицію, так як 0,25% — все-таки несуттєве для них зміна ключової ставки. Рубль продовжує зміцнюватися. І якщо черговий пакет санкцій проти Росії не буде прийнятий, ключова ставка, можливо, більше не підвищиться. Якщо говорити про ціни, все залежить від того, наскільки істотним виявиться зниження іпотечного попиту, тільки оперуючи цими цифрами, можна буде зрозуміти тренд цінової корекції.
«Покупці поспішать взяти кредит зараз — на більш вигідних умовах»
Олег Ступеньков, керівник консалтингової компанії «ТОП Ідея»:
— Новини про зростання ставок можуть стимулювати зростання угод. Покупці, звичайно, хвилюються, адже ніхто не хоче переплачувати. Багато поспішать укласти договір на поточних, більш вигідних умовах. При цьому на зростанні або зниженні цін на новобудови підвищення ставок поки ніяк не позначилося, і чи забудовники вирішать знижувати ціни для залучення покупців з цієї причини. Ставка навіть 10-11% річних — цілком нормальна, і 12% річних теж. Звичайно, якщо хтось встиг оформити іпотеку під 9%, це добре, але люди будуть брати кредити і за більш високою ставкою.
Досі існують програми зниження ставки забудовником: коли покупець квартири бере іпотеку під більш низький відсоток, а решту 1-3% банку компенсує забудовник. Але при цьому така іпотека видається на невеликий термін (п'ять — сім років), а забудовник готовий компенсувати банку суму в 200-300 тис. (в масовому сегменті житла) і не більше 500-600 тис. руб. (у бізнес-класі). Зараз такі пропозиції вже пішли на спад, але подекуди ще можна зустріти в економ - або комфорт-класі. Також іноді знижену ставку пропонують і самі банки — наприклад, зарплатним клієнтам, а також тим, хто оформляє страхування життя і здоров'я або проводить операцію в електронному вигляді.
«З'являться нові програми субсидування ставок від забудовників і банків»
Олексій Харитонов, директор з продажів сегменту «Житлове будівництво, Росія» концерну ЮИТ:
— Офіційних заяв, звичайно, ніхто не робить, але у вересні ми бачимо коригування ставок по ряду банків, з якими співпрацюємо, і насамперед це Райффайзенбанк і «Абсолют» (у них + 0,7%). Однак основні гравці ринку — Ощадбанк і ВТБ — поки не повідомили про зміни. Подивимося, Ощадбанк завжди був піонером у зниженні ставок — і, сподіваюся, буде аутсайдером в підвищенні. Думаю, зараз на ринку ми побачимо більше пропозицій субсидованих ставок від забудовників і банків.
Я впевнений, що різкої зміни не буде. Занадто велика робота зроблена по зниженню ставок і дуже багато обіцянок видано цьому ринку на найвищому рівні — ми всі пам'ятаємо мета 6%. Що стосується періоду зростання, то тут визначальними стануть макроекономічні фінансові показники, які зараз, на жаль, сильно залежать від зовнішньої політики санкцій. Але я оптимістично дивлюся вперед і думаю, що кінець першого кварталу 2019 року визначить тренд, який, сподіваюся, знову вниз. Останні чотири роки ставка знижувалася в середньому на 0,7–0,9% в рік, і в поточних умовах 0,5% було б непогано. У найближчі півроку нічого нового з цінами на житло не відбудеться. Більший вплив можуть зробити зміни 214-ФЗ і проектне фінансування для забудовників у другій половині 2019 року.
«Державі вигідніше підтримати іпотечний ринок, ніж посилити проблему обдурених пайовиків»
Олександр Пипін, провідний аналітик ЦІАН:
— До кінця 2018 року середня ставка видачі іпотечних кредитів може зрости на 0,75% на вторинному ринку і на 0,25% на первинному. У 2019 році можливе повернення ставок до мінімальних рівнів на первинному ринку — це станеться або в силу стабільної макроекономічної ситуації, або завдяки регулюючому впливу держави, аж до програм субсидування іпотечних ставок. Державі вигідніше підтримати іпотечний ринок, ніж зіткнутися з посиленням проблеми ошуканих пайовиків через зниження продажів у забудовників через зниження темпів видачі іпотеки на первинному ринку. Постраждалим від такої конфігурації буде вторинний ринок житла, який живе без державного стимулювання, але це відбувалося і в попередні хвилі кризи, коли ставки видачі на вторинному ринку зростали значно більше, ніж на первинному, і стали знижуватися пізніше.
На первинному ринку зміни іпотечних ставок не позначаться, так як зростання передбачається мінімальним, в тому числі за рахунок того, що зростання ставок будуть компенсувати забудовники, зацікавлені в збереженні темпів продажів, а також стримувати держава за рахунок регулювання ринку. На вторинному ринку, де немає державної політики, зростання ставок очікується більш помітним, що призведе до зниження попиту і, відповідно, зменшить потенціал зростання цін на вторинному ринку, що спостерігався в Росії останній рік.
«При першій можливості гравці ринку будуть знижувати ставки хоча б на частки процентних пунктів»
Дмитро Квітів, директор з маркетингу та розробки продукту ГК «А101»:
— Безпосередньо на цінах на житло підвищення іпотечних ставок не відіб'ється. Рівень ставок критичний для розміру щомісячних платежів, а це на сьогодні незрівнянно більш важливий показник доступності житла для населення. Сьогодні з використанням іпотечного кредиту купується приблизно дві третини квартир у проектах доступного цінового сегмента, і це багато в чому обумовлена саме розвитком ринку іпотечного кредитування.
Підвищення ставки БУДИНОК.РФ — тимчасове і, по суті, символічний, навряд чи здатне серйозно вплинути на розмір іпотечних платежів. Разом з тим ДІМ.РФ оголосив про поліпшення інших умов для позичальників, що можна розцінити як ще одна ознака загальної стабільності на ринку іпотечного кредитування. Можливо, іншим банкам також доведеться підвищити ставки або продовжити плавно підвищувати їх в короткостроковій перспективі. Але, остерігаючись втратити клієнтів і свої позиції на ринку, вони будуть шукати можливість компенсувати це зростання, наприклад, програмами без початкового внеску або з плаваючою ставкою. Довгострокову перспективу розуміють всі: до 2024 року, згідно з указом президента РФ, ставка по іпотеці повинна бути не вище 8%. Тому при першій можливості всі учасники ринку, а також сам Центробанк, почнуть знижувати іпотечні ставки хоча б на частки процентних пунктів.
«Прогнози про підвищення ставок викликали зростання купівельного попиту»
Костянтин Тюленєв, керівник управління роздрібних продажів ГК «Инград»:
— Волатильність іпотечних ставок, яку ринок спостерігав останні два-три роки, практично не чинила впливу на цінову політику забудовників. В даному випадку можна говорити про те, що на ціни впливає зміна попиту у тому чи іншому проекті в залежності від локації, стадії будівництва і конкурентного поля. Прогнози можливого підвищення іпотечних ставок викликали певну активізацію попиту в серпні, люди намагалися зафіксувати іпотечні умови, але у вересні ситуація вирівнялася. Не думаю, що підвищення ставок на 0,5–1% різко позначиться на попиті, швидше, вплив на нього може надати динаміка цін у проектах забудовників, а також загальноринкові тенденції, викликані змінами в галузевому законодавстві.
Категория: Недвижимость
