Як взяти іпотеку: покрокова інструкція та рекомендації

Опубликованно 30.09.2018 03:20

Сьогодні іпотека є одним з найбільш реальних способів обзавестися власною квартирою або будинком в осяжній перспективі. Житловий кредит все частіше приваблює росіян можливістю не витрачати довгі роки на накопичення коштів і не переплачувати за наймане житло.

Ми підготували інструкцію та рекомендації для росіян, які вирішили вперше оформити іпотечний кредит. Ці вісім простих кроків допоможуть швидко і безпечно стати повноправним власником квадратних метрів.

Крок 1: оцініть фінансові можливості

Насамперед позичальнику слід визначити свій бюджет: скільки буде коштувати квартира, якою початковий внесок він готовий внести, скільки може платити кожен місяць протягом довгих років. Платежі за кредитом не повинні перевищувати 40% від сукупного доходу сім'ї.

Позичальникові необхідно заздалегідь прогнозувати всі витрати і об'єктивно оцінювати свої фінансові можливості. При цьому важливо врахувати, що за 15-20 років витрати сім'ї можуть збільшитися в кілька разів — наприклад, з народженням дітей або виникненням непередбачених обставин. На такий випадок рекомендується мати фінансову подушку безпеки в розмірі не менше шести щомісячних платежів за кредитом.

Середня ставка по іпотеці сьогодні дорівнює 9,57%, за даними Банку Росії. Однак чим більший перший внесок — тим менше відсоткова ставка. Його мінімальний розмір в залежності від програми кредитування становить 10-15% від вартості квартири.

Брати кредит найкраще в тій валюті, в якій позичальник отримує основний дохід. Тому що бажання заощадити на зниженою ставкою і курси іноземних валют може обернутися ще більшими витратами.

Крок 2: виберіть житло

Необхідно вирішити, на яку покупку піде іпотечний кредит. Це може бути приватний будинок, котедж, квартира в новобудові або на вторинному ринку. Крім того, деякі банки надають кредити на індивідуальне будівництво житлових будинків і на участь у пайовому будівництві.

Однак у цьому випадку ризики вище — девелоперська компанія може призупинити або зовсім припинити будівництво, оголосивши себе банкрутом. З цієї причини кількість банків, що бажають співпрацювати з забудовником, буде обмежена. До того ж відсотки по іпотеці в такому випадку часто вище стандартних, попереджає юрист колегії адвокатів «Юков і партнери» Олександра Воскресенська.

При покупці житла на вторинному ринку важливо переконатися, що приміщення є вільним від прав третіх осіб, не обтяжене заставою не перебуває під арештом. «Для отримання інформації про всі характеристики квартири необхідно замовити виписку з ЕГРН і ознайомитися з усіма її розділами. Така перевірка забезпечить безпеку покупки для самого покупця і підвищить ймовірність схвалення обраного житлового приміщення банком», — радить експерт.

При цьому домовлятися з господарем про купівлю квартири краще вже після узгодження кредиту — тоді позичальник буде розуміти, на яку суму він може розраховувати. До того ж кредитні організації пред'являють до заставного житла ряд вимог. Банк може не схвалити обрану квартиру, тому залишати аванс або завдаток за неї не варто. Так, навряд чи вдасться придбати житло в будинку з дерев'яними перекриттями, дерев'яним фундаментом, неузаконеним переплануванням або без центрального опалення.

Крок 3: виберіть банк

Особливу увагу слід приділити вибору кредитної організації, в якій буде оформлена іпотека. Знайти в інтернеті інформацію про програми та умов кредитування сьогодні не складе праці. За підсумками моніторингу можна зробити список банків, умови видачі житлових кредитів в яких здалися найбільш привабливими.

Часто вигідніше вибирати той банк, в якому позичальник є учасником зарплатного проекту. Як правило, таким клієнтам пропонуються спеціальні умови: зокрема, додаткові пільги за ставкою, прискорений процес розгляду заявки на кредит і знижені вимоги до стажу на останньому місці роботи.

Дізнатися про можливі додаткові платежі та задати питання, які залишилися можна по телефону або при особистому відвідуванні офісу кредитної організації. Наприклад, варто запитати про необхідність оформляти страховку, передбачених штрафи і достроковому погашенні. Не зайвим буде попросити фахівців відділу іпотечного кредитування розрахувати щомісячні платежі для різних строків та сум.

Крок 4: зберіть документи

В стандартний пакет документів включені паспорт, довідка про доходи, що завірена копія трудової книжки та документи, що підтверджують родинний стан. Залежно від фінансового та юридичного статусу позичальника пакет документів може сильно відрізнятися. Список документів, необхідних для оформлення іпотеки, можна уточнити на сайті банку або за телефоном.

Деякі кредитні організації пропонують оформити іпотеку в спрощеному режимі — за двома документами. Для цього позичальнику потрібно надати лише паспорт і, наприклад, номер СНІЛС. Такі програми є в Ощадбанку, ВТБ, Газпромбанк, «Уралсибе» і Россельхозбанк.

Крім того, якщо позичальник є зарплатних клієнтом обраної кредитної організації, перелік документів для нього може бути істотно скорочено. Наприклад, в Ощадбанку в цьому випадку достатньо надати лише паспорт.

Крок 5: відправте заявку

Заповнити заяву-анкету на надання житлового кредиту можна на сайті обраного банку в режимі реального часу. Після цього необхідно звернутися з пакетом документів до відділення кредитної організації.

Ключовою умовою для узгодження іпотеки буде відповідність потенційного позичальника чинним в кредитній організації вимогам. При цьому кредитору важливо максимально швидко і об'єктивно визначити рівень платоспроможності і надійності майбутнього позичальника.

Крок 6: дочекайтеся рішення банку

В середньому рішення по іпотеці приймається протягом одного-двох тижнів. Якщо це спеціалізований іпотечний банк — на розгляд піде від одного до трьох робочих днів. Після погодження заявки в банк необхідно надати документи на придбану нерухомість. Їх список можна також уточнити у співробітників кредитної організації.

Важливо пам'ятати, що схвалення по іпотеці діє протягом певного терміну. Як правило, він становить два-три місяці (залежно від банку). Якщо за цей час позичальник не надасть банку вибраний об'єкт — приступати до оформлення заявки доведеться знову.

«Вибране жиле приміщення необхідно оцінити у незалежного оцінювача. Покупцям слід мати на увазі, що банк не має права нав'язувати клієнту відібрану їм оціночну організацію», — попереджає Олександра Воскресенська.

На перевірку нерухомості потрібно ще близько двох тижнів. В цей час в тому числі проводяться оцінка вартості страхування і оцінка обраного житла, готуються документи на підписання. При цьому неправильне оформлення або неповний пакет підготовлених документів можуть стати причиною для відмови у видачі кредиту.

Крок 7: уважно прочитайте кредитний договір

Необхідно уважно читати весь текст іпотечного договору перед його підписанням. Дуже часто банки включають туди пункти, які вкрай невигідні для позичальника, зазначає адвокат, керуючий партнер юридичної компанії «АВТ Консалтинг» Олександр Тарасов. Після появи великої судової практики в користь позичальників це явище зустрічається рідше. І все ж залишається ряд моментів, на яких слід зосередити увагу.

У договорі повинні бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою. Це істотні умови, без яких договір не буде вважатися укладеним. Обов'язково перевірте, чи передбачені в ньому будь-які додаткові платежі — мито за оформлення угоди в Росреестре, оплата послуг оціночних компаній, річна комісія.

Також вивчіть договір на предмет штрафів. «Як правило, банки встановлюють їх за несвоєчасні платежі, ненадання інформації про зміну місця проживання, роботи і сімейного стану, — розповідає Олександр Тарасов. — Зверніть увагу на обмеження ваших прав на приміщення. Це можуть бути заборони на продаж житла, здачу його в оренду або на проведення ремонту, що передбачає перепланування».

В договорі не допускається наявність умов про надання банком додаткових послуг на оплатній основі, наприклад, про стягнення комісії за підключення до програми страхування майна. Це суперечить законодавству. При виявленні такого становища клієнта слід або вимагати внесення змін до договору, або відмовитися від подальшого співробітництва з банком.

«Згідно з законом про іпотеку, обов'язковому страхуванню підлягає тільки заставлене майно, — зазначає Олександра Воскресенська. — При цьому банк не має права нав'язувати позичальнику конкретного страховика та умови страхування. Як випливає з судової практики, включення в договір положень про обов'язки позичальника застрахувати своє життя і здоров'я свідчить про зловживання свободою договору. Умови, які нав'язують клієнту послуги щодо страхування, не пов'язані з обов'язковим страхуванням заставленого майна, є недійсними».

Крім того, незаконним є включення в кредитний договір умови про заборону на дострокове погашення кредиту чинності п. 4 ст. 11 закону «Про споживчий кредит (позику)». Позичальнику також слід переглянути договір, якщо його не влаштовує можливість безакцептного списання коштів з рахунку, відкритого для обслуговування кредиту. Це питання необхідно обговорити з представником банку.

Крок 8: оформіть право власності

Наступний крок — переоформлення нерухомості на ім'я іпотечного позичальника. Протягом декількох днів після отримання документів, що підтверджують право власності, банк переведе кошти на рахунок позичальника або видасть їх готівкою. Залишається тільки передати отримані кошти колишньому господареві квадратних метрів і відсвяткувати новосілля.

Категория: Недвижимость