Чому зростають ціни на «вторинці» і зникають дешеві квартири
Опубликованно 15.10.2018 09:16
Ціни на вторинному ринку нерухомості Москви пішли в ріст, а з експозиції стали зникати дешеві пропозиції, так і в цілому обсяг виставлених на продаж об'єктів помітно скоротився.
Учасники ринку розповіли «РБК-Нерухомості», з чим це пов'язано, наскільки реальний подальший активний ріст цін на квартири і можливий дефіцит пропозицій на «вторинці».
Продажу прискорилися
Порівняно з вереснем минулого року обсяг пропозиції на вторинному ринку зменшився на 34,3% (з 33,9 тис. до 22,2 тис. квартир в продажу), кажуть аналітики «Інком-Нерухомості». Вони зазначають, що в серпні база об'єктів компанії поповнилася лише на 806 одиниць — востаннє на такому низькому рівні обсяг нової пропозиції було 11-12 років тому.
«На вторинному ринку купівельна активність досить висока, і попит вимив всі дешеві варіанти. Швидкість продажу об'єктів збільшилася, термін експозиції зменшився», — підтверджує керуючий партнер «Міель-Мережа офісів нерухомості» Марина Толстик.
Що відбувається з цінами на «вторинку» в регіонах Росії
Середній термін експозиції лота на вторинному ринку знизився з 77 до 56 днів, відзначають експерти онлайн-сервісу оголошень ЦІАН. Обсяг продажів зріс: за підсумками перших восьми місяців 2018 року було укладено 94,2 тис. угод з вторинними квартирами, а за аналогічний період минулого року — 82,2 тис. (+ 11%).
З початку цього року ціни на вторинне житло поступово зростають. За даними «Миэля», в січні середня вартість 1 кв. м становила 178,1 тис. руб., а до цього моменту даний показник збільшився на 8,1%, до 192,6 тис. руб.
Розчаровані продавці
У що склалася на вторинному ринку ситуації досить багато причин. На думку експертів, зростання попиту викликаний, по-перше, зниженням іпотечних ставок (яке, втім, до теперішнього моменту припинилося), по-друге, виходом пропозицій нещодавно в зданих будинках за конкурентними цінами, по-третє, недавніми різкими коливаннями курсу рубля — багато хто вважав, що за нинішньої економічної невизначеності краще вкластися в нерухомі активи.
Ситуація ускладнюється тим, що багато власників зняли об'єкти з продажу і не поспішають виводити їх назад. Ріелтори називають це явище «синдромом розчарованого продавця». За спостереженнями експертів «Інком-Нерухомості», одні власники відкладають продаж, розуміючи, що не зможуть продати квартиру за бажаною вартості (як правило, вона завищена), інші чекають зміцнення рубля, щоб виручену від угоди суму вигідно перевести у валюту. Ще частина продавців просто відклали продаж з-за економічної нестабільності в країні, багато з них вирішили поки здати квартири в оренду.
Квартири, які перестали користуватися попитом у покупців
Власники, які залишилися на ринку, відчувають реальний приріст попиту, тому стали менш лояльні до покупців — вони відмовляються від надання більших знижок, відзначають ріелтори. Якщо в минулому році можна було розраховувати на дисконт в 3-5%, то сьогодні власники готові скинути не більше 2%, а то і зовсім не згодні на знижку.
«Два роки тому ми говорили про те, що на вторинному ринку нерухомості править бал покупець, який, не поспішаючи, вибирав з більш ніж двох десятків квартир, а потім зупинявся на першому переглянутий об'єкті (так як той все ще не був проданий). Зараз ситуація кардинально змінилася, — розповідає директор департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість» Сергій Шлома. — Покупці вже не можуть дозволити собі поважно ходити по ринку, прицінюватися, неспішно перебирати варіанти, так як просто ризикують втратити вподобане ним пропозиція — воно швидко піде з експозиції».
Прогнози
Для лавиноподібного зростання цін на вторинне житло передумов немає, кажуть експерти. На думку аналітика ЦІАН Марії Борисової, можливий подальший ріст іпотечних ставок (які для вторинного ринку завжди збільшуються швидше, ніж для новобудов), а також скорочення найбільш доступних і ліквідних пропозицій може в підсумку призупинити зростання попиту на вторинні квартири.
«Для глобального зростання вартості потрібні інші передумови — зростання економічної активності, зростання реальних доходів, — вважає брокер агентства нерухомості CENTURY 21 Milestone Сергій Коршунов. — Те, що відбувається на ринку житла зараз, — це спекулятивне рух саме в найнижчому сегменті вторинного житла, викликане поєднанням декількох короткострокових факторів. Припиниться дія цих факторів, зникне і зростання».
Прогнози на осінь: що буде з цінами на житло в Москві
Серйозного дефіциту вторинного житла теж не передбачається — як тільки економічна ситуація в країні стабілізується, власники, зняли з продажу квартири, знову повернуться на ринок. До того ж пропозиція буде поповнюватися за рахунок зданих новобудов — а зараз на ринок вийшло досить багато нових проектів.
Навряд чи варто готуватися до довгострокового зростання цін на квартири на вторинному ринку, вважає керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. Тим більше що «вторинці» все складніше стає конкурувати з новобудовами на якісному рівні, враховуючи перспективні обсяги будівництва в столичному регіоні. На її думку, вартість якісних об'єктів у відносно нових проектах буде зростати, а старі панельні будинки продовжать дешевшати.
«Саме з цієї причини власникам не варто затягувати з продажем старої нерухомості, — зазначає Литинецкая. — Краще реалізувати його сьогодні зі знижкою 5%, ніж втратити через два роки 10% від вартості. Вторинний ринок починає планомірно поповнюватися пропозицією в колишніх новобудовах, які за якістю на голову вище основного обсягу старого фонду. Конкуренція буде збільшуватися».
Сергій Шлома, в свою чергу, не рекомендує і покупцям затягувати з купівлею — оскільки найбільш ліквідні пропозиції сьогодні досить швидко йдуть з ринку, краще не відкладати вихід на угоду, якщо підвернувся дійсно оптимальний варіант.
Категория: Недвижимость
