Майже музейна рідкість: як знайти унікальну квартиру на ринку житла

Опубликованно 18.10.2018 00:26

Нерухомість можна колекціонувати, як дорогі автомобілі і предмети мистецтва, оскільки і в цій сфері зустрічаються рідкісні об'єкти, кажуть експерти. До унікальним характеристикам можна віднести і формат житла, і його історію, архітектурні особливості, і локацію, і дизайнерську обробку.

Ріелтори розповіли, що це за унікальні пропозиції і де потенційний покупець може їх знайти.

Історія та архітектура

Єдиної класифікації об'єктів, в яких зустрічаються унікальні пропозиції, не існує. Як не існує і єдиного зводу параметрів, за якими квартири можна віднести до унікальних. Деякі ріелтори ділять рідкісні пропозиції умовно на три категорії. В першу чергу це житло з історією. Такі квартири, наприклад, зустрічаються в сталінках, колись призначених для радянської політичної, наукової і творчої еліти.

Найяскравіші приклади — Дім на набережній на вулиці Серафимовича і житлові сталінські висотки на Котельнічеській набережній, на Кудринській площі і на Червоних Воротах. До цієї ж категорії відносяться і квартири в інших ексклюзивних будинках, причому побудованих в різний час. Наприклад, в знаменитому будинку з левами в Ермолаевском провулку, який був побудований в останні роки війни, а також в будинку-сороконожке на Біговій (1978 рік) або будинку-кораблі на Тульської (1981-1990 роки).

Висотка на Кудринській (Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press)

Друга категорія — це відносно нові проекти, які встигли завоювати славу завдяки архітектурним особливостям або незвичайної концепції. Серед них, наприклад, висотки «Москва-Сіті» або окремі особняки в районі Остоженки. «Купуючи таке житло, можна бути впевненим, що дизайн і планувальні рішення в квартирі будуть унікальними, тому що вони майже завжди виконувалися під індивідуальне замовлення», — пояснює керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая.

До третьої умовної категорії відносяться новітні проекти новобудов, в яких пропонуються нестандартні квартири: з кількома рівнями, терасами, окремими входами з вулиці, виходами на дах, басейнами і т. п. Це можуть бути як абсолютно нові будівлі, так і реконструйовані. «Приміром, зараз йде реновація пам'ятки архітектури епохи конструктивізму Будинку Наркомфіну. Тут збережеться зовнішній вигляд будівлі, а також всі планувальні рішення, передбачені архітекторами ще в 1930-х роках. Серед них, зокрема, дворівневі квартири виходять на дві сторони фасаду будівлі», — зазначає Литинецкая.

Види та дизайн

Ряд експертів виділяє і інші характеристики унікальних квартир — зокрема, види з вікон на знакові московські пам'ятки: Кремль, храм Христа Спасителя і т. д. «Наявність виду відразу виділяє квартиру з ряду схожих об'єктів і відчутно підвищує її ліквідність, привабливість і ціну, оскільки вид з вікна — це те, що покупець своїми силами не змінить», — вважає керівник офісу «На Фрунзе» компанії «Міель-Мережа офісів нерухомості» Ольга Тихонова.

Керуючий партнер компанії Savills у Росії Дмитро Халін зазначає, що дійсно неповторною квартиру може також зробити робота над нею визнаних геніїв дизайну. Саме це, на його думку, робить квартиру штучним товаром, який якщо і має аналоги, то не у множині, а буквально в одиничній кількості. І в Москві є приклади робіт зірок світового дизайну — Келлі Хоппен, Філіпа Старка, Антоніо Чіттеріо, Роберта Стерна.

Вітражі Філіпа Старка в ресторані Bon у Москві (Фото: ИТАР-ТАСС/Кирило Чаплинський)

«Унікальність також може створювати та сервіс, який надається мешканцям об'єкта. Це відноситься до так званих брендованим апартаментів, які реалізуються і функціонують під брендом відомих готелів, — розповів Дмитро Халін. — Володіння подібними об'єктами свідчить про те, що власник багатий, успішний. Тому квартир і апартаментів під брендами Bvlgari або Fairmont не буває багато в будь-світовій столиці, їх кількість вимірюється кількома жартами або парою-трійкою десятків. Вони дійсно унікальні, і є клієнти, які колекціонують апартаменти від найпрестижніших та відомих брендів, як інші колекціоную твори мистецтва».

Відомі мешканці

Наявність знаменитого людини в історії квартири не завжди робить її ексклюзивною, кажуть ріелтори — зараз покупці менше звертають уваги на цей фактор. Тут все залежить від сукупності параметрів: місця, якості будинку і квартири, поверху, видових характеристик.

«Багато в чому це пов'язано з тим, що зв'язок з історичними коренями дореволюційного періоду у нинішнього покоління покупців практично втрачено, — пояснює Дмитро Халін. — А особистості радянського часу зараз вже не є авторитетами. Тобто, наприклад, немає престижу, в тому, щоб володіти квартирою Брежнєва чи Андропова. А героїв нового часу мало, вони не завжди однозначно інтерпретуються і не завжди володіють відмінним смаком».

Більш того, деяких клієнтів факт того, що в квартирі проживав відомий чоловік, може навіть віджахнути. Вартості квартирі такий аргумент теж не додасть, попереджають експерти.

Виставлена на продаж квартира Олександра Жулина (Фото: Savills)

До того ж в Росії розкривати відоме ім'я власника нерухомості і вже тим більше вибудовувати стратегію просування на основі цього імені поки не прийнято. Хоча поодинокі випадки «гучного» продажі подібних об'єктів в ринковій практиці є. Наприклад, в цьому році на продаж була виставлена квартира фігуриста Олександра Жулина. За словами Дмитра Халіна, публікації про це збільшили кількість показів квартири. «Думаю, ця практика буде поступово впроваджуватися на ринок, — вважає експерт. — Адже упускати такий серйозний козир дійсно шкода — скориставшись ним, можна значно прискорити продаж квартири чи будинку».

Плата за унікальність

Майже завжди речень, що виділяються з основної маси за рахунок якісних характеристик або історичної складової, коштують дорожче, відзначають ріелтори. При цьому правило діє як в масовому сегменті, так і в преміальних.

Наприклад, за даними аналітиків ЦІАН, квартири у круглому панельному будинку в районі Очаково-Матвіївській стоять на 7-9% дорожче, ніж у майже ідентичних типових дев'ятиповерхівках у тому ж кварталі. А квартири в сталінських висотках по площах і ергономіці планувань не сильно відрізняються від житла в звичайних сталінках по сусідству, але премія за популярність будинку буде високою. Наприклад, у висотці на Котельнічеській набережній 1 кв. м коштує близько 530 тис. руб., а в будинках цього ж періоду споруди в Замоскворіччя — близько 350 тис. руб., квартири в житлових корпусах будівлі готелю «Україна» стоять майже 600 тис. руб. за 1 кв. м., а в номенклатурних будинках уздовж Кутузовського проспекту — 300-330 тис. руб. за 1 кв. м.

Круглий будинок у Москві (Фото: Serguei Fomine/Global Look Press)

«На ціну може вплинути і історія будинку. Наприклад, у кварталі між Ломоносовским і Університетським проспектами розташовані дві абсолютно ідентичні сталінки (Ломоносовський проспект, 14, і Університетський проспект, 5). Але перший з адрес отримав неформальну назву «будинок професорів МДУ», оскільки в ньому частина квартир понад 60 років тому передали викладацькому складу головного вузу країни. І тільки з цієї причини квартири там коштують дорожче — 350 тис. руб. за 1 кв. м проти 320 тис. руб. за 1 кв. м в аналогічному будинку, але без історії», — розповів керівник аналітичного центру ЦІАН Олексій Попов.

Що стосується сучасних об'єктів (квартир або девелоперських проектів), то для того щоб створити ексклюзив, штучний товар, предмет розкоші, власник або девелопер спочатку повинен сам добряче витратитися, як це роблять власники дорогих полотен або раритетних автомобілів, стверджують експерти Savills. І звичайно, таке житло ніяк не можна віднести до середнього цінового сегменту, а накрутка «за унікальність» завжди буде індивідуальною.

Як знайти рідкісні об'єкти

Особливі об'єкти завжди в дефіциті. При цьому на ринку зустрічаються пропозиції, які мають додаткову цінність тільки думку їх власників.

«Є приклади, коли уявної унікальністю маскують реальні недоліки — наприклад, занадто химерний або «дикуватий» дизайн: «леопардові» шпалери, спальню, викладену плиткою, і т. п. Але навіть такі квартири трапляються в базах оголошень нечасто», — розповіла голова ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова.

По-справжньому ексклюзивні об'єкти доводиться «ловити». Якщо покупець ставить перед собою мету знайти щось нестандартне, то краще всього відразу звернутися до професіоналів. «Вони завжди мають в запасі об'єкти, які можуть зацікавити клієнта з нетривіальними запитами. Далі все залежить безпосередньо від уявлень покупця про «унікальності». Хтось розуміє під нею певну локацію, для інших важлива історична складова, треті шукають нестандартний функціонал, — радить Марія Литинецкая. — Складність запиту визначає і трудність пошуку об'єкта».

Квартири в будинках досить відомих, але не належать до елітного сегменту, цілком можна зустріти на популярних сервісах оголошень, а також у відповідних групах в соцмережах. Дорогі унікальні об'єкти часто залишаються в рамках сім'ї або близького кола або операції з ними проходять без виставлення об'єкта в публічне поле, відзначають ріелтори.

Можна залишити заявку в одному або декількох агентствах нерухомості, рекомендує Ірина Доброхотова: як тільки схожий з необхідним критеріям об'єкт з'явиться у продажу, про це повідомлять потенційному покупцеві. Але на пошук незвичайної квартири може піти набагато більше часу, ніж зазвичай, тому доведеться запастися терпінням.

Категория: Недвижимость