Квадратні метри від А до Я: нова абетка нерухомості 2018 року
Опубликованно 24.10.2018 00:15
Останнім часом в сфері нерухомості, будівництва та ЖКГ відбулося досить багато цікавого: аналітики ділилися цікавими спостереженнями і прогнозами, законодавці внесли чимало поправок і ініціатив і навіть скасували деякі звичні поняття.
Ми підготували абетку нерухомості — довідник основних подій і тенденцій, про які потрібно знати власникам і покупцям житла.
Оренда
Головною подією на російському ринку оренди житла став Чемпіонат світу з футболу. Щоправда, зміни торкнулися тільки кількох міст, де проводилися матчі. Цінники на добову оренду житла там виросли багаторазово. Наприклад, в Сочі квартири подорожчали в шість разів. Втім, відразу після закінчення ЧС-2018 стався обвал ставок: в Сочі — на 49%, в Нижньому Новгороді — на 43%, в Калінінграді — на 46%.
БТІ
Бюро технічної інвентаризації (БТІ) — організації, які проводять державний технічний облік і технічну інвентаризацію нерухомості. З 2019 року в Росії кожні п'ять років вони будуть проводити обов'язкові техобстеження багатоквартирних будинків. Відповідні поправки в законодавство вже схвалені профільним комітетом Держдуми з ЖКГ та житлової політики.
Вторинний ринок
Вторинний ринок житла Москви ожив після тривалого періоду стагнації. Туди почали повертатися покупці — з початку року спостерігається зростання попиту на квартири. Пов'язано це з реалізацією накопичився за кілька років відкладеного попиту, зниженням ставок по іпотеці, поверненням інвесторів, а також настороженістю покупців, викликаної законодавчими змінами на ринку новобудов і банкрутством деяких забудовників. В першу чергу із вторинного ринку почали йти самі бюджетні пропозиції вартістю до 5 млн руб.
Містобудівний кодекс
У Росії можуть ввести мораторій на зміну Містобудівного кодексу. Він регулює містобудівні та окремі пов'язані з ними відносини, що стосуються розвитку територій міст та інших поселень. В Мінбуді вважають, що гравці ринку не встигають звикнути до постійних змін в законодавстві, тому потрібно взяти паузу і «пожити в сталій системі координат».
Пайове будівництво
Цей спосіб фінансування будівництва житла скоро перестане використовуватися в Росії. Ще наприкінці минулого року президент Росії Володимир Путін доручив розробити заходи щодо поетапного заміщення пайового будівництва банківським кредитуванням й іншими джерелами фінансування, мінімізують ризики пайовиків. З 1 липня 2019 року угоди з новобудовами можна буде проводити тільки за новою схемою. Програма проектного фінансування передбачає використання спеціальних ескроу-рахунків в акредитованих банках.
ЕГРН
Єдиний державний реєстр нерухомості (ЕГРН) діє з 1 січня 2017 року, він замінив існуючий раніше Єдиний державний реєстр прав на нерухомість (ЕГРП). ЕГРН об'єднав відомості реєстру прав власності, реєстру кордонів та кадастру нерухомості. Тепер єдиним доказом існування прав власності є електронна запис в ЕГРН, підробити яку, на відміну від паперового свідоцтва, неможливо.
Житло економ-класу
З 1 січня 2018 року в Росії скасовано поняття «житло економічного класу». Тепер таке житло називається «стандартним». Відповідні зміни внесені до федерального закону «Про сприяння розвитку житлового будівництва». Таким чином, термін офіційно не існує, але на ринку нерухомості як і раніше поки використовується як більш звичний і зрозумілий споживачам.
Забудовник
Найгучнішою подією на ринку нерухомості в цьому році став крах одного з найбільших підмосковних забудовників — компанії Urban Group. У квітні Росреестр перестав реєструвати договори пайової участі з проектів девелопера, а в травні продажі квартир в його житлових комплексах зупинилися. Банкрутами були визнані п'ять дочірніх компаній Urban Group, займалися зведенням будинків. Передбачається, що на добудову об'єктів потрібен майже 71 млрд руб.
Іпотека
Іпотека в цьому році б'є рекорди за обсягами видачі кредитів. З початку 2018 року російські банки видали 785 тис. кредитів на суму понад 1,55 трлн руб., що на 68% більше, ніж за такий же період у минулому році. Минулорічний рекорд (2 трлн руб.) може бути побитий вже за підсумками вересня. Тільки в липні росіяни набрали кредитів на 245-255 млрд руб.
Котеджі
Ринок заміської нерухомості ніяк не може оговтатися від кризи, популярні у свій час котеджі — більше не хіти продажів. Попит на них в Підмосков'ї за п'ять років скоротився на 28%. Девелопери практично перестали братися за нові проекти: у II кварталі цього року в області з'явилося всього 18 селищ, і тільки три з них — із забудовою, а решта — просто з ділянками. Близько 40% відмовилися від будівництва до виникнення стійкого попиту на заміську нерухомість.
Пільги ЖКГ
З 7 серпня 2018 року в Росії спрощена процедура отримання пільг на оплату комунальних послуг. Росіянам більше не доведеться надавати довідку про склад сім'ї при подачі заявки на пільгу. Крім того, від сплати внесків на капремонт повністю звільнені непрацюючі пенсіонери старше 80 років, які живуть в сім'ї з інвалідами I і II груп. Сім'ї, які складаються з пенсіонерів старше 70 років та інвалідів, отримають пільгу у розмірі 50%.
Моноліт
Монолітна технологія будівництва лідирує на ринку новобудов московського регіону. У старих кордонах столиці без урахування Зеленограда 84% корпусів в нових об'єктах — монолітні, 15% — зроблені з панелей та лише 1% припадає на інші способи зведення будинків. При цьому в Москві немає жодної цегляної новобудови — їх перестали будувати на початку 2000-х.
Новобудова
Подією на ринку новобудов у цьому році став лавиноподібний вихід в продаж нових проектів. До вступу в силу законодавчих змін, що посилюють вимоги до забудовників, компанії намагалися отримати максимально можливе число дозволів на будівництво, за якими вони можуть працювати ще за старими правилами. З початку року в продаж вийшло 1,5 млн кв. м нерухомості. У червні В столиці було видано 132 дозволу на будівництво, хоча з початку року видавалося за 10-15 документів в місяць.
Обманутий пайовик
Російські власті обіцяють, що досить скоро поняття «обманутий пайовик» зникне назавжди. Це відбудеться після того, як у країні будуть добудовані всі проблемні об'єкти і будуть відновлені права всіх покупців житла. Це має відбутися, за їх розрахунками, до 2024 року. Зараз у федеральному реєстрі ошуканих пайовиків числиться понад 34 тис. росіян. В цілому по країні зареєстровано 880 заморожених новобудов.
Перепланування
З 14 лютого зареєструвати перепланування квартири в Москві можна повністю онлайн — весь процес займає не більше 15 хвилин. Є єдина вимога — наявність електронного підпису у компанії, становила проект перепланування. Зареєструвати можна як план робіт, так і вже завершену перепланування, але тоді доведеться заплатити штраф: фізособам — 2-2,5 тис. руб., юрособам — 300-350 тис. руб.
Реновація
У Москві триває запущена в минулому році програма реновації, за якою жителів п'ятиповерхових хрущовок будуть переселяти в нові будинки. За підсумками 2018 року планується побудувати 2 млн «квадратів» нового житла для переселенців із п'ятиповерхівок по цій програмі. Столична влада обіцяє, що вже в цьому році в новобудови заселяться 10 тис. жителів Москви.
Самобуд
У Росії прийнято закон, спрямований на боротьбу з самовільним будівництвом. Самовільними тепер визнають будівлі чи інші споруди, зведені без законних погоджень та дозволів, з порушенням містобудівних і будівельних норм. Якщо порушено призначення забудови земельної ділянки, будівництво на ній також визнають самобудом. Рішення про знесення таких простроек або приведення їх у відповідність із законом виносить суд, а роботи власник ділянки виробляє самостійно або за свій рахунок.
Тарифи ЖКГ
Мінекономрозвитку і Міненерго запропонували підвищити тарифи на послуги ЖКГ через зростання ставки ПДВ з 18 до 20%. За задумом відомств, з 1 січня 2019 року має відбутися індексація на 1,7%, а з 1 липня 2019 року — ще на 2,4%, або на 4%. Погодити розмір індексації тарифів ЖКГ влади обіцяли в серпні. Але поки домовитися з цього питання відомствам не вдалося: втрутилася ФАС, яка вважає, що підвищувати тарифи можна лише в тих регіонах, де тарифи — низькі. Але в службі уточнили, що в двох з кожних трьох регіонів Росії тарифи вище економічно обґрунтованого рівня.
Ділянку без підряду
На заміському ринку Підмосков'я спостерігається величезна кількість виставлених на продаж ділянок без підряду. При цьому частка неліквідних пропозицій у загальній масі становить 30-80% залежно від локації. Великий відсоток ділянок без підряду — ознака несприятливої ситуації на ринку, відзначають ріелтори. Це говорить про те, що у забудовників немає коштів для створення проектів з забудовою. І в найближчі два-три роки ситуація навряд чи зміниться, вважають експерти.
Фонд пайовиків
Фонд захисту пайовиків — учасників пайового будівництва був створений в 2017 році. Девелопери, які розпочинають будівництво нових житлових комплексів, зобов'язані робити в нього внески в розмірі 1,2% від кожного ДДУ. З коштів фонду фінансується добудова об'єктів або виплачується компенсація постраждалим громадянам. У серпні цього року стало відомо, що фонд поки не вистачає коштів, щоб добудувати будинки. Щоб вирішити цю проблему, потрібно збільшити внески забудовників до 6,7% з кожного договору.
Хрущовка
У серпні цього року за програмою реновації в Москві знесли першу расселенную хрущовку. Це п'ятиповерховий будинок площею 3,5 тис. «квадратів» на вулиці Костянтина Федіна на сході столиці. Розселили його в лютому — 80 сімей переїхали в новобудову на сусідній 5-й Парковій вулиці.
Ціни на житло
Ціни на вторинному ринку Москви, які з початку 2018 року стали повільно рости, можуть знизитися аж до чергового цінового дна, прогнозують експерти. Це може статися, якщо погіршиться економічна ситуація в країні і станеться падіння попиту — деяке його зниження спостерігається на ринку. Ціни на новобудови, згідно з прогнозами, найближчим часом можуть зрости, але незначно і ненадовго. Це пов'язано з тим, що купівельна спроможність громадян обмежена відсутністю зростання доходів. До того ж очікується старт продажів нових проектів за відносно низькими цінами.
Приватні будинки
За даними Росстату, в Росії стали більше будувати приватних будинків (на 12% порівняно з минулим роком). Експерти пояснюють зростаючий інтерес покупців до приватного житлового будівництва дачної амністією. ЦІАН, в свою чергу, підрахував кількість приватних будинків у продажу у великих російських містах. З'ясувалося, що вони становлять близько 30% від усієї площі житлової нерухомості, виставленої на продаж.
Ескроу-рахунок
З 1 липня 2019 року угоди з новобудовами можна буде проводити тільки за новою схемою — через ескроу-рахунку. При укладенні договору пайової участі за новою схемою пайовик перераховує гроші не забудовника, а на спеціальний рахунок в акредитований ЦП банк. Там кошти зберігаються до здачі будинку в експлуатацію, тільки після цього забудовник зможе їх отримати.
Якушев
У травні цього року Міністерство будівництва і ЖКГ Росії очолив Володимир Якушев, змінивши на цій посаді Михайла Мене. До приходу в Мінбуд Якушев 13 років був губернатором Тюменської області. На посаді міністра будівництва Якушев вже зробив кілька важливих заяв. Зокрема він пообіцяв не допустити різкого зростання тарифів ЖКГ і позбутися від поняття «обманутий пайовик», а також допустив введення мораторію на зміни Містобудівного кодексу.
Категория: Недвижимость
