Якщо потрапили в таку ситуацію, терміново зверніться до юриста з нерухомості

Опубликованно 01.11.2018 00:14

Операції з нерухомістю вважаються найбільш складними та ризикованими. Щоб зберегти час, гроші і нерви, люди нерідко звертаються до житловим юристам. Одним достатньо разової консультації, інші повністю довіряють фахівцям рішення найбільш важливих і трудомістких питань. У деяких випадках при операціях з нерухомістю участь юриста обов'язково.

Питання нерухомості перетинаються з різними галузями права, а тому допомога юриста може знадобитися в сформованих ситуаціях. Наприклад, при купівлі квартири за кордоном, оформлення спадщини або при вирішенні судових спорів в сфері житлового права. Ми розглянули вісім випадків, коли обійтися без допомоги кваліфікованого спеціаліста особливо важко.

1. Додаткові мешканці

Допомога юриста потрібно при покупці житла. «Найбільш поширені шахрайські схеми на «вторинці» — інсценізація неосудності і підробка документів (правовстановлюючих або посвідчень)», — розповідає керівник департаменту міської нерухомості компанії «НДВ-Супермаркет нерухомості» Оксана Іванова.

Юрист перевірить справжність документів і проведе оцінку юридичної чистоти вторинного житла. Зокрема, він визначить, не зареєстровані в квартирі додаткові мешканці — наприклад, відмовилися від своєї частки в приватизованому житлі. Якщо були порушені права прописаних у квартирі осіб на момент приватизації, договір купівлі-продажу можуть визнати недійсним, говорить керуючий партнер колегії адвокатів «Старинський, Корчаго і партнери» Володимир Старинський.

5 незвичайних шахрайських схем, з-за яких можна втратити житло

«Факт переходу права власності від продавця до покупця не позбавляє таких осіб права проживати та бути зареєстрованими в оселі, від приватизації якого вони добровільно відмовилися. Завдання юриста — перевірити наявність таких громадян і вирішити питання з примусовим зняттям їх з реєстраційного обліку до здійснення угоди», — пояснює член ради при голові Ради Федерації по взаємодії з інститутами громадянського суспільства Євген Корчаго.

Крім того, провести процедуру відновлення прописки можуть люди, які раніше відбували покарання у вигляді позбавлення волі. Після винесення вироку їх знімають з обліку за місцем проживання і ставлять на облік за місцем знаходження виправної установи, додає Євген Корчаго.

2. Угоди за участю дітей

До високоризикових відносяться операції з нерухомістю, в історії якої фігурують діти, зняті з реєстраційного обліку до настання повноліття, вважає Оксана Іванова. Це ж стосується покупки квартири, одним із власників якої є дитина. Такі операції відносяться до розряду оспорюваних. Для їх проведення необхідна згода законних представників — батьків, органів опіки та піклування, що і є гарантією додержання прав неповнолітніх, пояснює керівник комерційної практики юридичної компанії BMS Law Firm Денис Фролов.

Купуючи квартиру, придбану за використанням коштів материнського капіталу, майбутній власник також ризикує залишитися без грошей і даху над головою. «Якщо квартира куплена за допомогою материнського капіталу, а частка дитині так і не була виділена, це може призвести до визнання угоди недійсною», — попереджає Денис Фролов. Юрист з нерухомості перевірить історію об'єкта, вивчить всі необхідні документи по ньому і підготує комплект паперів для оформлення угоди купівлі-продажу.

3. Оформлення спадщини

Проблемами може обернутися вчинення правочину щодо квартири, отриманої в спадок. Мова йде про порушення прав спадкоємців, пояснює Денис Фролов. Нові власники часто прагнуть як можна швидше продати отримане майно. Однак потенційним покупцям слід поставитися до проведення таких угод, з особливою обережністю.

Якщо ви готуєтеся вступити у спадок, запам'ятайте 6 важливих правил

Після придбання квартири можна зіткнутися з майновими претензіями родичів продавця, законні права яких були порушені при виділенні спадщини. «Інші спадкоємці, які не встигли в шестимісячний термін включитися в процедуру у нотаріуса, можуть відновити порушені права через суд», — каже Євген Корчаго.

4. Часткова власність

Продаж квартири, що знаходиться в частковій власності, — ще одна операція з підвищеними ризиками. Нерідко власники продають свою частину нерухомості з порушенням переважного права інших власників. Перш ніж виставляти свою частку на продаж третім особам, власник повинен направити письмову пропозицію про її викуп всіх, хто володіє рештою житлоплощі, пояснює Євген Корчаго.

«Тут головне, щоб перевірити, чи дотримані права всіх власників. У противному випадку можлива поява осіб, які будуть претендувати на майно. Це може призвести до судових розглядів та визнання договору купівлі-продажу недійсним», — розповідає Володимир Старинський. Покупцеві при цьому доведеться стягувати свої гроші з продавця в судовому порядку.

5. Банкрутство продавця

Чимало складнощів може виникнути при придбанні житлового об'єкта в особи, яка має багато боргів. Якщо продавець квартири протягом наступних трьох років буде визнано банкрутом, угоду можуть оскаржити і визнати недійсною. У цьому випадку покупець залишиться без придбаних квадратних метрів. Квартиру повернуть в конкурсну масу поряд з іншим майном, пояснює Євген Корчаго. Гроші покупець зможе отримати лише на загальних підставах у порядку черги.

Житловий юрист перевірить, чи порушено стосовно продавця справи про банкрутство, чи платоспроможний він, чи має борги, які стягуються примусово, і на чому вони засновані. Юрист також запросить додаткові документи перед оформленням угоди і вивчить історію житлового об'єкта.

6. Нерухомість за кордоном

Особливої уваги потребують операції з іноземною нерухомістю. Кваліфікований фахівець допоможе вивчити і правильно оформити всі документи, забезпечить юридичну чистоту угоди і пояснить всі нюанси. «Допомога грамотного юриста і знання тонкощів іноземного регулювання допоможе не допустити помилок», — пояснює Дені Мурдалов з «А2».

Не варто сподіватися тільки на себе і своє знання мови — це може призвести до великих проблем у майбутньому. Крім того, житловий юрист знизить ризик переплати і допоможе обчислити об'єкт з обтяженнями.

7 порад для росіян, які вперше купують житло за кордоном

Також не слід покладатися на власні сили при реалізації інвестиційних проектів. Правовий супровід допоможе уникнути багатьох проблем. Зокрема, для визначення інвестиційної привабливості об'єкта проводиться юридична оцінка ризиків. Здійснити її самостійно належним чином неможливо, розповідає Дені Мурдалов.

7. Пайове будівництво

Участь у пайовому будівництві теж несе в собі чималий ризик. Допомога юриста з нерухомості може знадобитися на всіх етапах — при виборі девелопера, перевірці документів і оформленні договору. «Часто забудовники прописують умови, що порушують права пайовиків, а розібратися самостійно в наданих документах не так просто, тому краще заздалегідь проконсультуватися з фахівцем», — рекомендує Володимир Старинський.

Крім того, перед підписанням договору юрист з нерухомості допоможе ретельно вивчити пункти, які стосуються відповідальності забудовника за зрив зобов'язань, додає Денис Фролов з BMS Law Firm. Надалі це значно спростить стягнення неустойки. Наприклад, за зрив термінів будівництва.

8. Судові спори

Судовий спір про об'єкт нерухомості — найбільш очевидний приклад ситуації, при якій слід звернутися до кваліфікованого фахівця, вважає Дені Мурдалов. Нерідко сторони з тих чи інших причин не виконують умови укладених угод. В цьому випадку необхідність сторонньої допомоги викликана в першу чергу специфікою процесуального законодавства, оволодіти якою без відповідних знань і досвіду фактично неможливо.

Це можуть бути спори, пов'язані з визнанням законності договорів купівлі-продажу або оренди нерухомості. У практиці зустрічаються ситуації, коли між фізичними або юридичними особами виникає спір щодо майнових прав на житлові та нежитлові приміщення, земельні ділянки. Сюди ж можна віднести судові суперечки між банками і позичальниками з питання звернення стягнення на закладені об'єкти. В ході судових розглядів також проводиться оскарження накладених арештів та заборон на використання житла або землі.

У подібних ситуаціях тільки суд може захистити інтереси сторони, права якої порушені. «Допомога радника з правових питань та експерта судового захисту дозволить відстояти інтереси в суді — забезпечити виконання договору і стягнути кошти з винної сторони угоди», — пояснює Тарас Котосин.

7 найбільш поширених причин, через які судяться сусіди

Категория: Недвижимость