Квартири-пастки: чим небезпечно занадто дешеве житло

Опубликованно 03.11.2018 00:52

Низька ціна за об'єктивно непогану квартиру завжди привертає увагу покупця. Тому що будь-який з них, зрозуміло, хоче заощадити, а пропозиції за ціною нижче ринкової зустрічаються серед оголошень дуже часто.

Великі знижки бувають пов'язані просто з бажанням власника швидше продати житло. Особливо багато таких дисконтів з'явилося з настанням кризи, коли купівельна активність впала і квартири стали подовгу простоювати на вторинному ринку. Однак найчастіше сильно знижена ціна вказує на те, що проблемний об'єкт. Розповідаємо, які пропозиції повинні викликати підозри і чим може обернутися покупка такої квартири.

Нешкідливі квартири

На вторинному ринку трапляються цілком безпроблемні варіанти квартир, які власник хоче швидше продати. Серед причин можуть бути сімейні обставини (наприклад, термінова дорога операція, розлучення або переїзд за кордон), а також, наприклад, складна ланцюжок альтернативних угод, яка може розсипатися, якщо квартира довго буде чекати покупця. Щоб продати об'єкт швидко, доводиться виставляти ціну з дисконтом. У подібних ситуаціях немає шахрайського умислу і, відповідно, відсутні будь-які правові ризики.

Нарешті, пропозиція, яке здається дешевим у порівнянні з іншими, може виявитися цілком ринково обґрунтованих. «Ціни на інші квартири можуть бути спочатку завищеними, зазвичай ми називаємо їх «красивою мрією продавця», — пояснив брокер агентства нерухомості Century 21 Panorama Realty Костянтин Ламін.

Половина продавців квартир в Москві неадекватно завищують ціни

Є юридично чисті квартири, але мають деякі недоліки, які впливають на ціну. «Так, може знизити ціну відсутність паркування, непривабливий вигляд з вікна (наприклад, на ТЕЦ або сумну промзону), погані сусіди, стан під'їзду, поверховість (найдешевше перший поверх, потім другий, потім останній)», — відзначає керуючий партнер «Міель-Мережа офісів нерухомості» Марина Толстик.

Зазвичай непогані квартири, продавці яких готові на знижку, продаються дуже швидко, кажуть ріелтори. Але якщо оголошення про продаж житла за дуже привабливою ціною зависає в базі надовго, то, швидше за все, з об'єктом щось не так.

Яку ціну можна вважати сумнівною

На вторинному ринку нерухомості дисконт до 25% — максимальний межа знижки, не викликає сумнівів, говорить керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. У свою чергу, Михайло Куліков, директор департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість», вважає, що підозрілої можна вважати ціну квартири, що на 15% нижче ринкової вартості найбільш дешевих об'єктів того ж сегменту. Голова ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова вважає, що навіть 10%-ве зниження ціни має насторожити потенційного покупця.

«Уявіть, що ви шукаєте квартиру: спочатку дивіться оголошення в інтернеті, відбираєте подібні пропозиції в рамках однієї локації, потім ранжируєте за ціною, — пропонує свій варіант обчислень керуючий партнер «Міель-Мережа офісів нерухомості» Марина Толстик. — Ви одразу зрозумієте середню ціну за об'єкт — наприклад, 5 млн руб. Якщо квартира виставляється за 4,8, або 4,9 млн — цей варіант можна розглянути. Якщо продається за 4 млн (тобто з дисконтом близько однієї п'ятої вартості), то, швидше за все, вона виявиться з проблемами в юридичному сенсі. Так, нещодавно до нас прийшов продавати квартиру клієнт, який вже знайшов альтернативу у вигляді двох привабливих і дивно дешевих квартир. Ми їх перевірили — звичайно, з'ясувалося, що обидві «брудні». Клієнту підібрали інші варіанти, без темних плям в історії».

Квартири, які краще не купувати

Найчастіше квартири з сильно зниженою ціною мають серйозні недоліки юридичного характеру. Це можуть бути, наприклад, об'єкти з обтяженнями.

«З великими знижками часто продаються квартири, в яких залишаються невиписані громадяни, — пояснила Марія Литинецкая. Новий власник повинен буде зняти їх з реєстрації вже через суд. Причому не завжди це вдається, особливо якщо реєстрацію має неповнолітній. На ринку навіть є бізнес, коли клієнт купує житло на 25-30% дешевше, ніж у середньому по ринку, далі новий власник домагається виселення третіх осіб і продає житло вже за ринковою ціною».

Часто за низькою ціною продають успадковані спірні квартири з одним або декількома судовими рішеннями щодо них, а також квартири, власники яких належать до так званої групи ризику. Це особи, які страждають алкогольною чи наркотичною залежністю та психічними захворюваннями або перебувають під пильною увагою судових приставів (люди, які мають борги і невиконані зобов'язання). Житло з дисконтами також іноді продають спадкоємці, які розуміють, що стосовно нерухомості можливі судові розгляди з іншими родичами.

Чим небезпечна квартира, придбана з використанням маткапитала

Всі подібні об'єкти потенційно небезпечні, і їх покупка може обернутися розірванням угоди, втратою квартири і грошей. «Наприклад, якщо стосовно продавця буде розпочата процедура банкрутства, то операція з продажу об'єкта нерухомості за заниженою вартістю може бути визнана недійсною як досконала на шкоду інтересам кредиторів», — розповіла керівник юридичної служби «Інком-Нерухомості» Світлана Краснова.

Крім того, привабливо низька вартість — це інструмент, який використовують шахраї. І тут можуть виникнути, наприклад, підроблені документи — коли шахраї крадуть паспорт власника, шукають схожу на нього людину і оформляють нотаріальну довіреність на продаж.

«Якщо продавець ще й квапить покупця з придбанням житла («сьогодні гроші — завтра операція») і відмовляється звернутися в надійне агентство нерухомості, то це тим більше підозріла ситуація, — зазначає Михайло Куликов. — Потрібно пам'ятати, що безкоштовний сир буває тільки в мишоловці, і ні в якому разі не можна поспішати з виходом на угоду, коли продавець квапить. Навіть якщо власник квартири здається надійною людиною — зазвичай шахраї якраз щосили прагнуть викликати у людей довіру».

Від всіх підозріло дешевих варіантів покупцеві краще відмовитися, якщо він діє на ринку самостійно, ріелтори радять. Однак буває, що квартира дуже подобається і упускати такий варіант шкода. У цьому випадку краще звернутися до професіоналів — юристів або агентам з нерухомості, які допоможуть вивчити документи і історію квартири, щоб з'ясувати, чи варто ризикувати.

Категория: Недвижимость