Прощай, квартира: чим небезпечна купівля житла у власників з боргами

Опубликованно 15.11.2018 00:34

На вторинному ринку нерухомості досить багато «небезпечних» квартир, придбання яких може обернутися проблемами для нового власника. Це об'єкти з нечистою юридичної історією, з неврахованими правами неповнолітніх, успадковане житло. До даної категорії відносяться також квартири, продавці яких накопичили багато боргів.

Про те, які ризики несуть у собі операції з боржниками і як застрахуватися від можливих неприємностей, розповідаємо у додаткових картках.

Продавець з боргами Що це означає

Найпоширеніші борги продавців квартир — за комунальні послуги. За оцінками ріелторів, частка об'єктів з неоплаченої «комуналкою» на ринку нерухомості становить близько 1-3%.

Продавець може не мати можливості гасити борги по ЖКГ, але при продажу квартири позбавлення від цього боргу — єдиний шанс провести операцію, тому він навіть може залучити іншу позику, відзначає керуючий директор брокерського департаменту «Міель-Мережа офісів нерухомості» Олександр Москатов. «Бувають ситуації, коли продавець своїми силами вишукує можливість отримати банківський кредит або позику від фізичних осіб на оплату послуг ЖКГ, будучи впевненим, що погасить його з коштів, отриманих за квартиру. При істотному розмірі боргу заставою при такому кредиті може служити майно продавця: квартира, машина, земельна ділянка».

Трапляється, що у власника житла є й інші борги — наприклад, непогашені банківські кредити з простроченнями та інші позики. І згодом такий продавець може бути визнаний банкрутом.

Неоплачені послуги Що робити, якщо у продавця накопичився борг за ЖКП

Як правило, в таких випадках продавець і покупець домовляються «на березі». Припустимо, вартість квартири становить 10 млн руб., а заборгованість по ній — 100 тис. руб. При здійсненні угоди покупець закладає в банківську комірку суму 9,9 млн руб. (10 млн руб. мінус 100 тис. руб.). Експерти особливо підкреслюють, що щоб уникнути обману покупця краще сплатити цей борг саме самостійно, віднявши його з суми покупки.

«Зазвичай небезпеки в такій схемі немає, — вважає керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. — Майбутній власник залишає у себе суму, яку потім направить на погашення боргу після перереєстрації права власності. Якщо квартира не заарештована, то такі договори укладаються без проблем. Якщо мова йде про іпотечної угоди, то покупець просто віднімає заборгованість із суми початкового внеску».

Підтвердження Як дізнатися, що у покупця є борги за послуги ЖКГ

Для того щоб дізнатися про наявність комунальних заборгованостей, потрібно попросити продавця надати довідку від керуючої компанії про відсутність боргів за ЖКП. Якщо квартира арештована, це відображається у виписці з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЕГРН). До речі, в цьому документі відображається не тільки сам факт арешту, але і дані про те, ким накладено обмеження: судовими приставами, податкової, банком та ін.

Тривожний дзвінок Чим небезпечні «комунальні» борги

Самі по собі — не небезпечні, якщо діяти за вказаною вище схемою. «Але борг повинен бути закритий до угоди, — зазначає керівник комерційної практики юридичної компанії BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально борги по ЖКГ на нового власника перейти не повинні. Але може виникнути безліч проблем з керуючою компанією і складнощів з подальшим продажем квартири».

Проблема з оплатою самого «комунального» боргу вирішувана. Але велика заборгованість за послуги ЖКГ повинна насторожити покупця і стати стимулом для з'ясування додаткових відомостей. Не виключено, що у продавця квартири є й інші неоплачені борги — і ось це вже привід для занепокоєння.

Продавець-банкрут У чому полягають ризики для покупця

Проблема для споживача тут полягає в тому, що банкрутство власника житла, що має великі борги, може статися не до, а після продажу їм квартири. При цьому законом передбачено великий часовий люфт: якщо продавець визнається банкрутом протягом трьох років після укладання угоди, вона може бути визнана недійсною.

«Покупця можуть зобов'язати повернути квартиру в конкурсну масу, — пояснює заступник керівника практики майнових і зобов'язальних відносин національної юридичної служби «Амулекс» Галина Гамбург. — А от з поверненням покупцю коштів виникають часом нерозв'язні проблеми. Фактично покупець стає одним з кредиторів продавця-банкрута».

Під процедуру банкрутства може підпасти навіть не сам продавець, а попередній власник квартири, і це теж може негативно позначитися на кінцевому покупцеві, додає керівник юридичної служби «Інком-Нерухомість» Світлана Краснова. Якщо з моменту здійснення попередньої угоди теж не минуло трьох років, то перепродують квартира також буде витребувана в конкурсну масу.

Розгляду Може банкрут приховати факт угоди від кредиторів і суду

«Загубитися» така угода навіть по закінченні часу не може, зазначає Галина Гамбург. При подачі заяви про визнання громадянина банкрутом (за власною ініціативою або за ініціативою кредитора) боржник повинен повідомити арбітражному суду відомості про всі вчинені ним правочини з нерухомим майном за останні три роки. Крім того, запит в Росреестр буде робити фінансовий керуючий, тому приховати таку угоду від суду та інших кредиторів практично неможливо.

Заходи безпеки Як не допустити вилучення квартири

На 100% застрахуватися від такої ситуації неможливо, але ризик її виникнення можна знизити, кажуть експерти. Тут краще не нехтувати допомогою професійних юристів або ріелторів, які зможуть оцінити перспективи угоди і дістати необхідну інформацію.

При найменших підозрах (а їх можуть викликати, наприклад, ті самі великі заборгованості по оплаті послуг ЖКГ) необхідно якомога більше дізнатися про продавця, радить Світлана Краснова. Наприклад, про наявність у нього фінансових зобов'язань перед третіми особами (непогашені кредити, позики, інші борги). Важливо включити в текст договору купівлі-продажу пункт про гарантії продавця за відсутності у нього невиконаних фінансових зобов'язань, які могли б бути підставою для визнання його банкрутом. Також потрібно перевірити наявність порушених стосовно продавця виконавчих проваджень, наявність судових справ щодо стягнення з продавця грошових сум, затребувати інформацію з бюро кредитних історій, перевірити продавця на відсутність відносно нього порушених справ про банкрутство, впевнитися в тому, що на його об'єкт нерухомості не накладений арешт або заборона. Потрібно також дізнатися історію угод із цією квартирою: якщо вона змінила власника відносно нещодавно, то слід перевіряти і колишнього власника квартири.

«Ще один запасний варіант — титул страхування, коли квартира страхується на випадок розірвання угоди не з вини покупця. Однак у цьому випадку все одно доведеться ходити по судах і доводити свою правоту», — зазначає Марія Литинецкая.

Підстави З-за чого угоду можуть визнати недійсною

Угода з продажу квартири може бути визнана недійсною, якщо буде доведено, що продавець-банкрут зробив її з перевагою одного з кредиторів. Наприклад, якщо у продавця є кілька кредиторів, але він продає свою нерухомість одному з них, позбавляючи всіх інших права на отримання відшкодування або порушуючи черговість задоволення вимог, розповіла Світлана Краснова з «Інком-Нерухомості».

Ще одна підстава — заподіяння шкоди майновим правам кредиторів. Тут маються на увазі операції з продажу нерухомості за явно заниженою ціною, дарування або фіктивна продаж (наприклад, коли продавець продовжує користуватися квартирою після операції).

«Додатковою умовою для визнання угоди недійсною є те, що покупцеві про протиправної мети продавця було відомо на момент угоди, — пояснила юрист. — Це передбачається, якщо, наприклад, оспорювана угода була укладена між зацікавленими особами — родичами, афілійованими особами».

Права покупця чи він Може довести свою правоту

Навіть у разі банкрутства продавця операція з продажу їм квартири може бути залишена в силі. «Кредиторам ще доведеться довести, що угода завдала шкоди їх інтересам і що покупець знав про неплатоспроможність продавця. На практиці це зробити складно, особливо якщо покупець діяв сумлінно», — пояснив керуючий партнер колегії адвокатів «Старинський, Корчаго і партнери» Володимир Старинський.

Але навіть якщо покупцеві вдасться відстояти свої права на квартиру, купівля житла у власника з боргами може обернутися тривалими судовими позовами. Тому таких угод краще уникати.

Категория: Недвижимость