Зберегти або заробити гроші: 10 фактів про інвестиції в нерухомість
Опубликованно 15.11.2018 09:02
Вперше за останні три роки на столичному ринку нерухомості знову з'явилися інвестори, які мають намір конвертувати свої заощадження в квадратні метри, помітили ріелтори. У серпні 12% угод на вторинному ринку були саме інвестиційними.
Експерти розповіли «РБК-Нерухомості», в які об'єкти сьогодні вигідно вкладати. Все про актуальні тенденції в сфері приватних інвестицій — в десяти пунктах.
1. Прибутковість від вкладень в новобудови знизилася
Вкладення в новобудову для подальшого перепродажу на пізніх стадіях будівництва — досить популярний вид інвестицій. Але якщо до 2014 року можна було говорити про прибутковість в 20-25% річних, то зараз прибутковість знизилася до 15-20% річних. І це в тому випадку, якщо квартиру взагалі вдасться продати — попит на такі об'єкти сьогодні набагато нижчий, ніж до кризи.
Яку прибутковість можуть принести інвестиції в новобудови
«Динаміка цін у різних проектах істотно розрізняється, і інвестиції в об'єкт можуть не принести очікуваного доходу, — попереджає керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. — Максимальний ріст цін від котловану до дозволу на введення в експлуатацію демонструють тільки найбільш ліквідні житлові комплекси, чия частка на ринку не перевищує 15-20% від загального обсягу пропозиції. Простіше кажучи, заробити на вкладеннях в новобудову можна, але об'єкт потрібно ретельно підбирати, бажано з професіоналом».
2. Котлован — вигідніше, готовий будинок — надійніше
Інвестиції завжди означають певну ступінь ризику, адже при мінімальному бюджеті інвестор входить в проект на стадії котловану. При виборі новобудови на більш високій стадії будівельної готовності губиться і кількість зароблених відсотків доходу.
«Тим, хто побоюється ризиків на ринку нерухомості, варто розглядати об'єкти на стадії завершення монолітних робіт та активного підведення комунікацій, але і різниця в ціні до моменту закінчення будівництва не буде яскраво вираженою», — відзначає генеральний директор агентства нерухомості «Бон Тон» Наталія Кузнєцова.
3. Потрібно обережно вибирати забудовника
Зараз не самий спокійний час для інвестицій в новобудови, кажуть експерти. Справа в тому, що цей ринок переживає кардинальні зміни з точки зору законодавства. «Тому треба зважено підходити до вибору об'єкта і компанії, що його будує, — радить голова ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова. — Але захиститися на 100% можливих ризиків не можна, саме тому споруджуване житло, як і раніше сильно дешевше вже готового».
4. Середній ціновий сегмент — самий передбачуваний
При купівлі інвестиційної квартири краще робити ставку на середній ціновий сегмент, ріелтори радять. Найбільш доступне житло може втратити масу покупців з-за зниження їхніх доходів, а в дорогих об'єктів (преміум - або елітного класу) — дуже вузька і специфічна аудиторія.
«Відносно стабільний і передбачуваний попит буде зберігатися на житлові комплекси класу low-business (170-190 тис. руб. за 1 кв. м. на старті продажів), — зазначає Марія Литинецкая. — Можна заробити і на більш дорогому житлі, але ризики при цьому зростуть в силу специфіки сегмента».
5. Москва привабливіше Підмосков'я
Якщо розглядати Московський регіон, то нерухомість у столиці сьогодні набагато цікавіше з інвестиційної точки зору, ніж у Підмосков'ї, стверджують ріелтори.
Підмосков'ю передбачили дефіцит новобудов через п'ять років
«Інвестиції концентруються там, де росте попит. З цієї точки зору Москва, де за півроку кількість угод зросла на 42%, набагато привабливіше, ніж Московська область, де попит за цей же період скоротився на 7%», — зазначає Марія Литинецкая.
6. Орендна квартира — стабільний дохід, але довго окупається
Квартира, що здається в оренду, забезпечує власнику невелику, але стабільну прибутковість. Квартира «працює» на свого власника, однак при покупці нерухомості для здачі мінусом є довгі строки окупності — 15-18 років.
«Максимальна прибутковість від здачі в оренду студій (найбільш відповідний формат) може скласти 12-13% річних. В середньому ж оренда принесе від 6% до 10%. Об'єкт відносно недалеко від центру, із зручною транспортною доступністю, близькістю до метро, в розвиненому і обжитому районі завжди знайде свого орендаря», — відзначає Марія Литинецкая.
7. Орендні апартаменти вигідніше орендних квартир
На ринку нерухомості з'являються проекти з обслуговуваними апартаментами, які спеціально розроблені для інвестицій в орендний бізнес. Там керуюча компанія бере на себе зобов'язання щодо управління орендними житлом.
«Вкладення в такий вид нерухомості будуть менше порівняно із звичайною квартирою, а ціна здачі об'єктів рівнозначна, — пояснює директор по супроводу бізнесу Century 21 Росія Юрій Шаранов. — По ряду проектів зараз можна отримати 8-9% річних, при тому, що цей об'єкт більш ліквідний, ніж комерційне приміщення. Однак я рекомендував би розглядати не Москву, а Санкт-Петербург, враховуючи, що туристичний потік в Північну столицю вище і такі об'єкти користуються високим попитом у приїжджих. Приблизно 3-4 млн руб. — нижня межа розміру інвестицій, з якої можна зайти на цей ринок».
8. Комерційна нерухомість — дорожче, але вигідніше житла
Прибутковість при купівлі комерційного приміщення під здачу в оренду складе порядку 10% річних, окупність — в середньому близько десяти років, прогнозує Юрій Шаранов. Він також радить розглянути стріт-рітейл, що знаходиться в пріоритеті перед орендою офісів. Зрозуміло, для обох сегментів важливо місце розташування — вкладення буде вигідним тільки в тому разі, якщо об'єкт знаходиться в прохідному місці з хорошою транспортною і пішохідною доступністю. Стартовий поріг для Московського регіону складе 10-15 млн руб.
9. Вкладатися в житло за кордоном зараз невигідно
Закордонна нерухомість зараз має дуже низьку прибутковість — 3-4% річних у валюті. Не виключено, що рублева інфляція буде обганяти валютний дохід власника. Крім того, високі витрати на фахівців з податків і юриспруденції, які потрібні для оформлення інвестиційних угод за кордоном. Нарешті знецінення рубля практично закриває доступ на європейський ринок житла.
Найчастіше найбільш дохідні активи за кордоном — нежитлова нерухомість. Потенційно це можуть бути різні номери в готелях, місця на парковках, і навіть номери у будинках престарілих або в студентських гуртожитках.
«У цієї нерухомості поріг входу дуже високий, а зараз у зв'язку із зростанням курсу валюти у населення стало менше грошей, і, природно, купівлі та інвестиції в зарубіжну нерухомість різко скоротилися, — зазначає Юрій Шаранов. — Однак при інвестуванні в зарубіжну нерухомість на 3-4% річних можна розраховувати».
10. Будинки під реновацію — вигідні, але терміни під питанням
На вторинному ринку є приклади інвестиційних покупок квартир у будинках під реновацію. Малогабаритні в хрущовках — найдоступніше житло в Москві: ціни на них починаються від 3,5–4 млн руб.
5 порад тим, хто збирається купувати квартиру в хрущовці
Часто такі об'єкти набувають під здачу в оренду, щоб потім після знесення будинку отримати нове житло — для себе або для подальшої здачі в оренду. Але треба враховувати, що терміни переїзду в нове житло по кожному будинку досі не уточнені і можуть розтягнутися на кілька років.
Категория: Недвижимость
