«У Москві ще мінімум п'ять років будуть будувати житло за старими правилами»

Опубликованно 18.11.2018 00:16

Влада Москви видали забудовникам дозволів на будівництво близько 21 млн кв. м житла. Близько 70% з цих проектів будуть зводитися і продаватися за старими правилами. За оцінкою глави Москомстройинвеста Костянтина Тимофєєва, до повного переходу на проектне фінансування девелопери ще п'ять-шість років будуть будувати проекти за старими правилами.

Також в інтерв'ю «РБК-Нерухомості» чиновник розповів про російських і іноземних інвестиціях в нерухомість Москви та її привабливість для інвесторів, нових вимогах до забудовникам житла, проблеми девелоперів при переході до проектного фінансування і статус квартир у столиці.

Інвестиції в нерухомість Москви

— Москва представляла свої інвестиційні можливості на міжнародній інвестиційній виставці нерухомості ExpoReal в Мюнхені. Чи бачите ви сьогодні на столичному ринку іноземних інвесторів в різних секторах нерухомості та будівництві?

— Москомстройинвест відповідає за будівництво у всіх секторах. І практично в кожному з них, чи то офісна, торгова, складська, спортивно-розважальна та житлова, ми бачимо іноземні інвестиції. Але, на жаль, протягом останніх трьох років спостерігається скорочення обсягів іноземних інвестицій, в першу чергу європейських і американських, або затягування строків реалізації раніше запланованих проектів, зокрема американськими та чеськими компаніями.

З іншого боку, традиційні іноземні інвестори з Туреччини і Китаю, навпаки, тільки збільшують обсяги інвестицій, зокрема в будівництво торгових центрів, офісів і готелів. Також частіше спостерігається їх участь у будівельних підрядах, в тому числі за держконтрактами. Ці інвестори працюють і на московських містобудівних проектах. Від загального обсягу введення в Москві — це близько 8 млн кв. м — частка проектів складе цього року близько 220 тис. кв. м нерухомості, тобто більше 2% від введених квадратних метрів у столиці. Мені здається, це достатні обсяги.

— Інвестори з яких країн вкладають сьогодні більше?

— Порахувати складно. Виникає питання, як розцінювати походження іноземного капіталу. Можливо, це російські інвестори, які повертають свої капітали з офшорів або інших країн. Якщо говорити про житловому будівництві, то з 280 забудовників іноземних компаній всього шість, а російських з іноземним участю близько 25% від загального числа. Але тут не можна сказати однозначно, що це іноземний капітал, так як акціонери зареєстровані в зонах оптимізації оподаткування — на Кіпрі та інших островах.

— У яких секторах в основному працюють іноземні інвестори?

— Статистика говорить, що це торговельна та офісна нерухомість. Тут є кілька переваг — об'єкт не продається, а здається в оренду, і іноземна компанія продовжує отримувати дохід на території Росії. Найчастіше після будівництва іноземною компанією торгового центру вона здає його в оренду в основному іноземним брендам. Таким чином, доступ на ринок деяким закордонним брендам стає більш комфортним і простим. Умовно кажучи, європейський інвестор, який будує тут торговий центр, частіше залучає великі іноземні мережеві бренди торгівлі меблями або продуктами, що спрощує доступ на наш ринок не тільки компаніям, але і товарів. Це нормальна практика і природний розвиток ринків. Те ж саме потрібно робити і російським компаніям — розширювати доступ вітчизняних товарів на зарубіжні ринки.

Фото: Москомстроймнвест

— Ви говорили, що з ринку йдуть американські і європейські компанії. Чи бачите ви, що на їх місце приходять інвестиції з інших ринків, наприклад країн СНД, близькосхідні, азіатські або китайські інвестори?

— Так, ми спостерігаємо зростання зацікавленості з боку інвесторів з інших країн, у тому числі з Азіатсько-Тихоокеанського регіону. Сподіваємося на поступове відновлення обсягів іноземних вкладень до докризового рівня. Але в умовах триваючих санкцій і негативних настроїв на Заході це зробити складно.

Зараз ми бачимо, що обсяг іноземних капіталів на фондовому ринку, які інвестори вкладали в публічних російських девелоперів, поступово скорочується. Цілком можливо, що вітчизняні девелопери, які раніше розміщувалися на європейських і американських біржах, віддадуть перевагу азіатські та інші фондові ринки.

— А іноземні підрядники з'являються на московському ринку як будівельники інфраструктурних та інших великих проектів?

— У січні 2017 року був укладений договір з китайською корпорацією China Railway Construction Corporation Limited (CRCC) на будівництво станційних комплексів «Аминьевское шосе», «Мічурінський проспект», «Проспект Вернадського», 4,6 км перегінних тунелів з притоннельными спорудами та тупиків за станцією «Аминьевское шосе». Важливим напрямком у розвитку співпраці є будівництво Китайського ділового центру «Парк Хуамін».

Залишилися на московському ринку і компанії з інших країн, в тому числі турецькі. Серед продовжують роботу в столиці іноземних компаній варто назвати, наприклад, «Хайнц», «Ікеа», «Ашан», «Мега».

— В цілому де більше інвестицій, і російських, і іноземних?

— У Москві найбільші інвестиції йдуть в житло — це близько 2 трлн руб. у реалізуються сьогодні проектах.

"Чорний список" забудовників

— Нещодавно на вашому сайті був оновлений список забудовників, у яких уряд Москви не рекомендує купувати житло. Вже 32 компанії. За якою ознакою туди потрапляють девелопери?

— Сьогодні в Москві 285 забудовників зводять 620 об'єктів. Безумовно, безпечніше для громадян було б купувати готове житло. Але дійсність така, що левова частка житлових об'єктів на первинному ринку купується у форматі пайового будівництва, контролювати яке і покликаний Москомстройинвест.

Що стосується списку, то тут необхідно дати пояснення, хоча ми вже й коментували ситуацію. У зв'язку з тим що 32 забудовника не виконали вимогу законодавства щодо відкриття спеціального розрахункового рахунку в уповноваженому банку до 1 вересня 2018 року, у них фактично було відкликано право залучення нових грошових коштів громадян. Ці компанії можна умовно розділити на три групи.

Перша — компанії, об'єкти яких вже знаходяться під особливим контролем уряду Москви і Москомстройинвеста, а самі забудовники — небудь у процедурі банкрутства, або в стадії ліквідації, або припинили будівництво. Для цих компаній відгук права залучення взагалі ні до чого не приведе, так як вони вже давно не приваблюють коштів пайовиків.

Друга — діючі забудовники, об'єкти яких знаходяться на завершальній стадії будівництва. Девелопери не змогли відкрити спецрахунки у встановлений час з тривіальних причин: через неохайність менеджменту, несумлінність та недолугості управлінців і т. д. Але, швидше за все, у цих компаній і не було необхідності залучати додаткові кошти — їх об'єкти знаходяться у високому ступені готовності.

Третя — компанії (на момент призупинення реєстрації нових договорів пайової участі їх було шість), у портфелі яких є об'єкти, в тому числі і заморожені, різного функціонального призначення, в тому числі і нежитлового. Ця категорія, найнебезпечніша. Визнавши житлові об'єкти компаній з даної групи високоризиковими, Комітет тут же взяв їх під свій контроль.

Після опублікування списку «32» ми неодноразово відзначали, що призупинення можливості залучати нові кошти населення не є припиненням діяльності забудовника. З часом, коли обов'язок щодо відкриття спеціального розрахункового рахунку буде виконана, з забудовника знімуть ці обмеження. Що вже й сталося у випадку трьох компаній з останньої групи: до теперішнього моменту вони успішно відкрили спецрахунки в уповноваженому банку, повернувши тим самим собі право залучати нові кошти у населення.

Нові вимоги до девелоперам

— Як в цілому девелоперський співтовариство поставилося до нових вимог по будівництву житла? Які питання їх найбільше хвилюють?

— Ми працюємо як з найбільшими забудовниками, так і з невеликими, в тому числі через Асоціації інвесторів Москви. Проводимо різноманітні консультації та семінари по здачі звітності, застосування нового законодавства і т. д. Це допомагає роз'яснювати девелоперам, що робити далі.

Сьогодні є кілька питань, питань щодо правозастосування нових поправок, що набрали чинності 1 липня 2018 року. За деякими з них вже є пояснення від Мінбуду РФ, за деякими пояснення тільки готуються. Ці відповіді дуже важливі, так як спільнота девелоперів стурбований змінами законодавства. Особливо це важливо для здійснення діяльності забудовників у перехідний період, коли продовжує діяти стара форма залучення відповідальності і відбувається апробація принципово нової.

Фото: Москомстроймнвест

— Щодо нецільового витрачання коштів: найчастіше девелопери за рахунок коштів, залучених у будівництво житла, зводили і соціальну інфраструктуру — дитсадки, школи, поліклініки. Чи зможуть вони їх будувати і стануть? Адже фактично на кошти пайовиків їх вже не побудувати?

— Сьогодні ця норма збереглася. Забудовник має право витрачати кошти пайовиків для будівництва наступних об'єктів: дитячих садків, шкіл, поліклінік та дорожньої інфраструктури. Але за однієї умови: якщо буде мати підписану угоду про безоплатну передачу соціального об'єкта муніципалітету ще до початку реалізації проекту. На даний момент в дев'яти випадках з десяти таких угод немає. Це серйозне обмеження, яке, безумовно, ускладнило життя забудовникам. Сподіваюся, що дане питання буде переглянутий законодавцями.

— Аналітики відзначали сплеск активності девелоперів в Росії і в Москві перед набуттям чинності нових вимог до забудовників. До 1 липня вони намагалися отримати якомога більше дозволів на будівництво, ГПЗУ та інших документів, які дозволили їм продавати за старими правилами — без оформлення ескроу-рахунків. Наскільки в Москві зросла видача дозволів на будівництво?

— Ми зафіксували зростання отримання дозволів на нові житлові проекти до 1 липня 2018 року. Тільки з травня по червень їх було видано на 30% більше порівняно з відповідним періодом минулого року. Це зрозуміло: якщо інвестор отримав дозвіл на будівництво до 1 липня 2018 року, то він може будувати об'єкти за старими правилами, тобто без обмежень: будь-яку кількість об'єктів з будь-якого кількості дозволів. Ми не перешкоджаємо процесу, але відмовляємо у видачі висновків про відповідність забудовника та проектної декларації нормам 214-ФЗ (ЗОС) у разі неправильно підготовлених документів.

— Цей ажіотаж на ринку триває?

— До 1 липня 2018 року було погоджено безліч майданчиків, видано дозволи на будівництво безлічі проектів, які зараз практично в повному обсязі виходять на ринок. Сьогодні в перехідний період — девелопери теж звертаються за дозволами, але це поодинокі заяви. 90% бажаючих встигли «вскочити в останній вагон» 30 червня. Зараз до нас звертаються ті забудовники, які фізично не встигали подати документи в червні. Треба сказати, що ці компанії досить комфортно себе почувають, тому що умови перехідного періоду набагато простіше і м'якше тих, що почнуть діяти з 1 липня 2019 року.

— А ви вважаєте, що банки і девелопери у нас готові до переходу?

— Російські банки займаються проектним фінансуванням вже більше 15 років. У свій час кредитні організації по багатьом проектам отримали дефолт і зараз вдосконалили структуру контролю і оцінки ризиків, так як їм доведеться відповідати за повернення коштів населенню. Виходить, що банки будуть вибирати і фінансувати не кожен проект.

— Виходить, що деякі девелопери підуть з ринку?

— За нашою оцінкою, до 30% проектів, що реалізуються сьогодні в Москві, банки не взялися б сьогодні фінансувати.

— Як же невеликі гравці зможуть реалізовувати свої проекти?

— Тут є два варіанти дій: або йти під крило великого девелопера і використовувати його кредитні можливості, або шукати альтернативні, тобто небанківські джерела фінансування. В якості останніх можуть виступати власні або несистемні кошти.

— Якщо в Москві буде вдвічі менше девелеперов, то істотно скоротиться і кількість проектів і, відповідно, обсяг введення житла?

— Ні. У Москви величезний потенціал. Щоб виконати завдання щодо збільшення обсягів житлового будівництва в Росії до 120 млн кв. м, по суті, потрібно небагато: земля, проекти і великі гравці. Все це у міста є. Попит на житлову нерухомість в Москві також не обмежений, його ще можна подвоїти або потроїти. В зв'язку з цим президентська програма має всі можливості для успішної реалізації. Згідно з цією програмою, орієнтир по введенню житла встановлений для Москви на рівні 8,5–9 млн кв. м в рік. І ми бачимо, що ринок готовий до таких обсягів.

— За фактом виходить, що це формальний власник ділянки з ГПЗУ та дозволом на будівництво, а головна компанія — якийсь девелопер, у якого і так фірм-забудовників багато...

— Так, формально це так. Виходить, що як би багато нових забудовників не створювалося, головна компанія одна і ризик, по суті, не змінився. Тому наскільки потрібна була поправка, що збільшує число забудовників, контрольованих однією материнською компанією, незрозуміло. На мою думку, треба ще раз подумати над цією формулою: один дозвіл — один забудовник.

— Де девелопери куплять стільки юридичних осіб?! Адже є й нові, більш жорсткі вимоги до капіталу девелопера, досвід роботи від трьох років і т. д.

— Нові вимоги насправді досить прості. Створюючи нове юридична особа, можна «отримати досвід», успадковував його як від головного — материнської компанії, так і від будь сестринської. Для компаній, що професійно займаються будівництвом це нескладно. Проблемно для дилетантів, які тільки планують зайти на ринок житла. Цих «потенційних новачків» можна віднести і до самої ризикової категорії учасників. Але такі компанії, швидше за все, і не з'являться. У них не буде економічної зацікавленості.

— На скільки років у забудовників вистачить того запасу житла, щоб будувати і продавати за старими правилами?

— За нашими розрахунками, це мінімум п'ять з половиною років. Всього в Москві було видано дозволів на будівництво близько 21 млн кв. м житла, з них близько 70% будуть зводитися і продаватися за старими правилами.

— Виходить, перехідний період до проектного фінансування буде не рік, як це передбачає закон, а більше п'яти років?

— Абсолютно вірно. І що найважливіше, протягом цього періоду залишається ризик появи постраждалих громадян по всій Росії. І як будуть справлятися з цією проблемою різні регіони залежить від стану галузі, стану тієї урядової структури, яка за це відповідає конкретному суб'єкті. І нові закони на ситуацію ніяк не вплинуть. Ми буде п'ять-шість років жити в рамках проектів, що зводяться за старими правилами.

— На вашу думку, проектне фінансування стане панацеєю від ошуканих пайовиків?

— Якщо правильно розуміти прийнятий закон, то він не має на увазі повний захист громадян. Це захист обмеженим лімітом. Або лімітом квадратних метрів, або лімітом грошового відшкодування коштів громадян. Виходить, що, за законом, абсолютного захисту немає. Проблема залишається, так само як і проблема отримання повної суми депозиту банку у разі його банкрутства.

Але важливо, що зараз почали говорити про те, що купують майбутнє житло громадяни є інвесторами будівництва, і інвестиційний ризик повинен поширюватися і на них. З точки зору закону це, звичайно, не покупка квартири, а інвестиція — придбання права вимоги майбутнього житла і не може бути цілком гарантована державою. Благо зараз з метою підтримки розвитку ринку держава та регіони беруть на себе величезну відповідальність. Але з урахуванням проектного фінансування та вдосконалення законодавства ризики будуть звужуватися. Я вважаю, швидше за все, громадяни повинні звикнути до того, що частина ризиків вони повинні нести самі. Тому що в цьому бізнес-проекті тільки громадянин одержує і квартиру, і прибуток.

— Стане чи житло, побудоване вже з проектного фінансування, дорожче? З чим це пов'язано?

— Ціна регулюється ринком і тільки ринком. І собівартість будівництва у кожного девелопера різна. До того ж ми вже говорили про проекти, які реалізовуватимуться за старими правилами. На них не вплине проектне фінансування. У інвесторів є запас мінімум п'ять-шість років. Їх кількість стане поступово скорочуватися, але і закони можуть змінюватися. Девелопери припускають, що частина відсотків по кредиту можна компенсувати прибутковістю за рахунками ескроу. Може бути, я не стверджую.

Але, піднімаючи ціни через підвищення собівартості, девелопер в першу чергу повинен дивитися на ринок. І якщо у конкурентів на сусідньому майданчику проект продається за старими вимогам, то марно піднімати ціни. На мою думку, через проектного фінансування ціни рости не будуть.

— Деякі девелопери вже кажуть, що прибутковість знизилася до рівня рентабельності роботи в цілому в цьому бізнесі. І падати далі неможливо, їм простіше піти в інший бізнес. Особливо це стосується регіонів. Немає ймовірності, що в майбутньому низька маржа змусить їх піти і виникне провал за обсягами введення?

— Проекти не зникнуть, вони перейдуть іншим девелоперам. Ми не бачимо в майбутньому провалу в Москві, про інших регіонах я б так говорити не став. У столиці у девелоперів ще достатній запас рентабельності, щоб працювати в нових умовах. У Росії стоїть завдання по введенню житла на рівні 120 млн кв. м в рік, і держава буде думати, як стимулювати попит. На мою думку, головне — підвищувати прибутковість домогосподарств.

Про апартаментах

— Хотів повернутися до московської темі апартаментів. Чи варто перекладати їх у житло, так як громадяни купують їх не для бізнесу, а для життя?

— Закону, за яким апартаменти переводяться в житло, не існує. Апартаменти, які побудовані в нежилому будинку, перевести в житло неможливо. Для даних категорій нерухомості встановлені абсолютно різні вимоги і норми Санпіну. Тому це навіть не технічне питання.

В першу чергу, це питання життя і здоров'я людей. Адже споживчі якості квартир (нежитлових приміщень), наприклад, за рівнем інсоляції, шуму та інших санітарно-епідеміологічним нормам, знижені і не відповідають тим нормам, які необхідні для комфортного проживання там людей.

Крім того, у забудовників квартир відсутня соціальна відповідальність. У них немає зобов'язань з будівництва дитячих садків, шкіл, поліклінік і т. д. І покупці повинні це чітко розуміти.

Єдине, що необхідно підтримати законопроект про апартаментах, — у питанні надання покупцям постійної реєстрації. У місті існують норми за кількістю, наприклад, дільничних, співробітників патрульно-постових служб, двірників нарешті. Постійна реєстрація в апартаментах просто необхідна в першу чергу для забезпечення безпеки і санітарних норм проживання людей.

— Але за фактом їх купують квартири...

— Визначити межу використання даного виду нерухомості або для короткочасного проживання, або для заняття бізнесом практично неможливо. Громадяни, які придбали нежитлову нерухомість типу апартаментів, не захищені законом (214-ФЗ) і не є обманутими учасниками пайового будівництва.

Москомстройинвест зі свого боку постійно нагадує громадянам про те, що, перш ніж укладати будь-які договори і вкладати свої кошти у подібні проекти, потенційні покупці обов'язково повинні ознайомитися з усіма необхідними документами на об'єкт, наприклад з проектною декларацією, дозволом на будівництво і т. д. Придбання нерухомості за більш низькою ціною в даному випадку загрожує негативними наслідками — люди повинні розуміти, що, купуючи апартаменти, вони не отримують захисту своїх прав у рамках 214-ФЗ, так як квартира — нежитло. Москомстройинвест проводить роботу по роз'ясненню громадянам ризику купівлі апартаментів.

Категория: Недвижимость