Капітал на квадратні метри: у що вкласти гроші інвестору-початківцю

Різкий обвал рубля і зростання цін на житло у другому півріччі 2018 року привів до появи на московському ринку нерухомості нових інвесторів. Багато з них — молоді люди, які вперше задумалися про те, як заробити на здачі в оренду або продажу квартири, апартаментів, комерційного приміщення. Однак не варто забувати, що конкуренція на ринку столичної нерухомості сьогодні надзвичайно висока, попереджають консультанти та брокери. Як наслідок, пошук орендаря/покупця може зайняти не один місяць, а прибутковість виявиться нижче, ніж припускають початківці інвестори.

«РБК-Нерухомість» розповідає, які формати нерухомості найбільш прості і вигідні для приватних інвестицій.

Квартира в новобудові

Самий простий спосіб спробувати заробити на нерухомості — вкласти гроші в новобудову на етапі котловану. «Найбільший і швидкий дохід приносять вкладення в ліквідні будуються житлові комплекси комфорт - і бізнес-класу. За час будівництва (а цикл складає в залежності від технічних особливостей комплексу 1,5-3 роки) вартість квартири зростає приблизно на 20-30%. При цьому практично ніяких значимих супутніх вкладень інвестору не потрібно, так що 20-30% (або 10-20% річних) — це чистий дохід, на який можна розраховувати, купуючи новобудову на котловані», — говорить керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. Є, щоправда, одне «але» — не факт, що ви зможете швидко продати цю квартиру за заявленою ціною, можливо, доведеться реалізовувати її зі значним дисконтом.

Орендна квартира

Квартира, що здається в оренду, забезпечує власнику самий надійний і стабільний дохід навіть на стагнуючому ринку, але тільки у випадку, якщо мова йде про ліквідний об'єкт. Єдиний мінус — довгий термін окупності: у столиці з-за високих цін на житло він складає більше 20 років.

«Інвестиції в новобудову з оздобленням, гарною транспортною доступністю, недалеко від центру і жвавих ділових та туристичних районів можуть принести до 12% річних при довгостроковому найм і до 14% — при короткостроковому», — прогнозує Марія Литинецкая. При цьому вона відзначає, що стратегія вкладень завжди обумовлена самим об'єктом інвестицій. Так, вкладення в будинки, що будуються гарні для тих інвесторів, які хочуть отримати максимальний дохід в стислі терміни при відносно високих ризиків, тоді як оренда — це інвестиція з прицілом на 8-10 років вперед.

Нежитлове приміщення на першому поверсі

Торгові приміщення на перших поверхах будинків у густонаселених районах Москви останнім часом користуються високим попитом незалежно від профілю орендаря. Такі приміщення затребувані у самих різних операторів стріт-ритейлу: тут відкриваються продуктові магазини, ресторани, кафе, салони краси і клініки.

«Важливо розуміти, за який термін вкладені гроші до вас повернуться, — говорить директор напрямку стріт-рітейл компанії Knight Frank Вікторія Камлюк. — Наприклад, в центрі Москви термін окупності становить близько 10 років, а прибутковість варіюється від 8 до 12% річних».

«Якщо ми говоримо не про стрес-активи (активи в нерухомості з проблемами), а про інвестиційний продукт з стійким орендних потоком, то середні терміни окупності якісної комерційної нерухомості в Москві зараз становить 8,5 — 10 років. Це об'єкти, де укладені довгострокові договори, стабілізуючі орендний потік», — погоджується додає говорить старший директор департаменту стратегічного консалтингу та сприяння розвитку продажів компанії Cushman & Wakefield Ігор Чаплинський.

Орендні ставки на невеликі приміщення перших поверхів сильно варіюються залежно від локації і можуть відрізнятися в десятки разів. Тут найбільше значення буде мати транспортна доступність, близькість до метрополітену, людський трафік, а також окремий вхід і електричні потужності. В цьому випадку ставка оренди для приміщень площею 50-200 кв. м може досягати 150-180 тис. руб. за кв. м на рік».

Консультанти рекомендують перед покупкою ретельно проаналізувати приміщення з точки зору його затребуваності на ринку на поточний день, навіть якщо мова йде про готовому орендному бізнесі.

Паркувальне місце

Найдоступніший спосіб стати інвесторів в нерухомість вкласти гроші в покупку машино-місця в багаторівневих паркінгах в активно забудовуються житлом районах. Операційна прибутковість такої нерухомості, якщо здавати її в оренду, складе від 8% до 12% річних. «Машино-місце може приносити хороший дохід, але в грошовому вираженні він буде обчислюватися декількома десятками тисяч рублів у рік. Тобто для отримання більш солідних коштів необхідно володіти цілим портфелем паркувальних місць, що створює додаткове навантаження на інвестора з точки зору управління вкладеннями», — радить Марія Литинецкая.

Категория: Недвижимость