Що потрібно знати, якщо ви хочете купити житло в Новій Москві

Опубликованно 01.12.2018 05:14

Минуло шість років після приєднання до Москви великої ділянки Підмосков'я, який простягнувся від МКАД до Калузької області. Ця територія, яку стали називати Новою Москвою, активно розвивається, щоб стати повноцінною частиною мегаполісу: там будуються дороги, метро, інфраструктура і, звичайно, житло.

Разом з експертами ринку нерухомості ми розібралися, скільки коштують квартири в Новій Москві, наскільки відрізняються ціни на житло і тарифи ЖКГ від «старомосковській», де зводяться новобудови і наскільки широкий вибір пропозицій.

У Новій Москві житло дешевше, ніж в Старій

Різниця в цінах на квартири в старих кордонах Москви і на приєднаних територіях досить суттєва. За даними аналітиків «Інком-Нерухомості», середня вартість первинного житла в Новій Москві становить 5,8 млн крб, а середня ціна 1 кв. м — 105,7 тис. руб. В Старій Москві середня ціна квартири — 15,3 млн, а 1 кв. м коштує 215,3 тис. руб.

Вторинне житло в Новій Москві коштує в середньому 7,1 млн крб, а в Старій — 12,1 млн руб. (різниця у вартості 1 кв. м теж помітна: 121,3 тис. руб. до 186,7 тис. руб.).

«Ціни в Новій Москві кардинально відрізняються в меншу сторону, так як ринок житла там тільки-тільки почав пожвавлюватися, — пояснює брокер агентства нерухомості Century 21 Capital Realty Олександр Романов. — Але, за нашими прогнозами, до 2020 року операції, пов'язані з нерухомістю в Новій Москві, становитимуть 50%. Хоча зараз на цю територію приходиться тільки 18-22% угод. Суттєва різниця у цінах буде зберігатися нетривалий час, так як попит на житло в Новій Москві активно росте».

У НАО квартири дорожче, ніж в ТАО

У складі Нової Москви — два адміністративні округи: Новомосковський (НАО) та Троїцький (ТАО). НАО межує з Південним Бутовому, Північним Бутовій і МКАДом — територіями, які безпосередньо примикають до Старої Москві. Ціни на житло тут вище — як за рахунок меншої відстані до центру столиці, так і за рахунок більш активного розвитку транспортної системи, в першу чергу метро.

«Тому й основна забудова ведеться саме в НАО, — відзначає голова ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова. — Зараз там представлені пропозиції для продажу в 119 корпусах, а в ТАО — тільки в 37 корпусах у шести проектах. У Новомосковському окрузі бюджет покупки квартири становить 3,3–5,3 млн. руб, а в Троїцькому — 2,3 млн руб. Але обсяги продажів показують, що покупець голосує рублем за новобудови, розташовані ближче до МКАД, біля метро або з перспективою його відкриття найближчим часом. Незважаючи на більш високі ціни, попит на новобудови в НАО вище».

Найдорожчі муніципалітети Нової Москви — Сосенское і Внуковское

Поселення Сосенское і Внуковское є муніципалітетами з найдорожчою нерухомістю в Новій Москві — 1 кв. м житла там коштує 122 тис. руб. і 137 тис. руб. відповідно, свідчать дані аналітиків ЦІАН. А найнижчі ціни в Новій Москві — в Роговском поселенні на кордон з Калузької областю (67 тис. руб. за 1 кв. м). В інших периферійних районах Троїцького адміністративного округу (наприклад, Щаповском, Краснопахорском) ціни на вторинному ринку знаходяться в діапазоні 80-90 тис. руб., а новобудов у цих локаціях зараз немає.

У Новій Москві мало нових житлових проектів

Обсяг пропозиції на первинному ринку Нової Москви вперше перевищив показник у півмільйона кв. м (за підсумками серпня він становив 505,3 тис. кв. м житла), повідомили в ріелторської компанії Est-a-Tet.

Але активність забудовників на приєднаних територіях залишається низькою на протязі тривалого часу — в рік виходить всього два-три нових проекти. За даними аналітиків «Міель-Новобудови», нові проекти, які з'явилися на новомосковському ринку в цьому році, розташовуються в НАО, а в ТАО не з'явилося жодної новинки. Основну масу нового обсягу пропозиції складають наступні черги в рамках вже споруджуваних масштабних проектів.

На Нову Москву припадає лише 8% від усіх новобудов Московського регіону, свідчать дані «Бест-Новобудови»: зараз там в експозиції представлено 34 житлових комплексу (156 корпусів), в яких покупцям пропонується майже 9 тис. квартир. З 2015 року пропозиція новобудов скоротилося: тоді у продажу знаходилося 39 проектів на 269 корпусів,

Тарифи ЖКГ у Новій Москві можуть виявитися вище, ніж в Старій

Різниця в тарифах на комунальні послуги для Старої і Нової Москви дійсно існує. Причому жителі приєднаних територій у ряді випадків змушені платити більше, свідчать дані компанії «Метриум». Наприклад, з 1 липня 2018 року для Старої Москви тариф на електроенергію без диференціації за часом (двох-/трехтарифных лічильників) дорівнює 4,3 руб./кВт*год, у ТиНАО — 5,38 руб./кВт*год. Тарифи на теплову енергію в Старій Москві — від 1773,19 до 2279,95 руб./Гкал, у Новій Москві — від 1333,27 до 2684,47 руб./Гкал.

«Переплата за комунальні послуги в Новій Москві пов'язана з особливістю організації інженерних мереж, — пояснює керуючий партнер «Метриума» Марія Литинецкая. — Якщо тарифи в межах МКАД фактично однакові незалежно від того, як далеко будинок розташований від точки приєднання до магістральних комунікацій, то в Новій Москві, навпаки, є така залежність, оскільки інженерні комунікації прокладені не так щільно. І найменші тарифи спостерігаються в проектах, де девелопер створює власну інженерну інфраструктуру».

У Новій Москві не вистачає соціальної інфраструктури

Зараз на території Нової Москви недостатньо соціальної інфраструктури — медичних установ, шкіл, дитячих садів, відзначають ріелтори. Вона активно будується, але темпи будівництва поки відстають від введення нового житла. «Насамперед це пов'язано з тим, що забудовники зазвичай залишають соціальні об'єкти на потім, — коментує генеральний директор компанії «Міель-Новобудови» Наталія Шаталіна. — І в масштабних проектах від цього страждають мешканці перших черг».

Одна з проблем з нестачею інфраструктури пов'язана також з процесом передачі на баланс міста вже побудованих об'єктів, зазначає у свою чергу Марія Литинецкая. «Девелопери повинні пройти всі етапи узгодження, і цей процес займає по часу до декількох місяців. У результаті нові проекти можуть відчувати дефіцит соціальних об'єктів, які за фактом побудовані, але не передані місту», — пояснює експерт.

Будівництво метро штовхає ціни вгору

На території Нової Москви відкриті п'ять станцій метрополітену, чотири знаходяться в процесі будівництва та ще чотири — у найближчих планах. Всього на приєднаних територіях будуть проходити три гілки метро — Сокольническая, Калининско-Солнцевська і Комунарська.

За минулий рік серед всіх адміністративних округів Москви ціни на квартири у Троїцькому та Новомосковському округах зросли найпомітніше, повідомив керівник аналітичного центру ЦІАН Олексій Попов. У НАО житло подорожчало на 19%, в ТАО — на 18%, і це пов'язано в першу чергу з запуском Солнцевського лінії метро і активним будівництвом нової ділянки Сокольницької лінії.

Категория: Недвижимость