Житло з доважком: що потрібно знати про квартирах з обтяженнями

Опубликованно 10.12.2018 00:04

Збираючись придбати ту чи іншу квартиру, потрібно обов'язково перевіряти, чи немає у неї обтяжень. Так називаються права інших осіб (як приватних, так і юридичних осіб і державних) на володіння або користування об'єктом, з-за яких права власника виявляються обмеженими. Зокрема, він не може продати житло, поки не зніме обтяження.

Розповідаємо, що потрібно знати про обтяження, які бувають різновиди і чим небезпечна купівля житла, власнику якого вдалося приховати факт обтяження.

Обтяження у вигляді застави по іпотеці

Буває, що власники вирішують продати квартиру, яка куплена в іпотеку і досі ще знаходиться в заставі у банку. Відповідно, без його дозволу заставлене житло не може бути продано. Щоб придбати таку квартиру, покупець повинен або переоформити іпотечний кредит продавця на себе і продовжити його виплачувати, або домовитися з продавцем про достроковому погашенні кредиту за рахунок завдатку та зняття обтяження.

Угоди з продажем іпотечних квартир — не рідкість, і зазвичай вони проходять без проблем. Ризик полягає тільки в тому, що власник, погасивши кредит за рахунок коштів продавця, може відмовитися від угоди. Згодом суд має право зобов'язати власника повернути покупцеві гроші, але якщо сума вже витрачена, він може виплачувати їх частинами, а на це піде багато часу.

Обтяження у вигляді ренти

За договором ренти права власності на житло переходять від однієї людини (зазвичай літнього і потребує догляду) до іншого (готового взяти на себе довічне утримання колишнього власника). У результаті об'єкт нерухомості отримує обтяження.

Що таке рента

Рента — особливий вид угоди, що передбачає передачу нерухомості в обмін на матеріальне забезпечення власника до його смерті. Власник проживає в квартирі до кінця життя і отримує ренту у вигляді грошових виплат, а після його смерті квартира переходить до платника ренти, з яким укладено відповідний договір. Продати житло без його письмової та завіреної згоди можна до припинення дії договору ренти (тобто до смерті рентополучателя).

Якщо колишній власник не проти, договір ренти можна переукласти на іншу людину, зокрема на покупця. Природно, потенційний покупець повинен бути повідомлений, що у квартири є таке обтяження. У цьому випадку він може стати власником житла, і рентодателем — тобто візьме на себе всі зобов'язання за змістом одержувача ренти. Але такі випадки дуже рідкісні.

Однак трапляється, що недобросовісні рентодатели намагаються продати житло без відома своїх підопічних. Щоб уникнути фальсифікацій і подальших неприємностей юристи не рекомендують розглядати покупку житла, обтяженого рентою.

Обтяження у вигляді арешту

Накладення арешту на квартиру означає, що з нею не можна робити ніяких юридичних дій: ні продати, ні здати в оренду, ні заповідати, ні подарувати її неможливо. Інформація про накладення арешту відображається в ЕГРН, і для реєстраційних органів цей факт непоміченим не залишиться. Арешт може бути накладено, якщо житло є предметом судових розглядів (у тому числі при розділі майна при розлученні або поділі спадщини) або якщо у власника є борги. Суд може накласти арешт на нерухомість, так і зняти його — тоді квартиру можна буде продати.

Обтяження у вигляді оренди

Такий тип обтяження означає, що продається квартира здається в оренду і термін орендного договору ще не закінчився (тобто до цього виселити орендарів не можна). Якщо договір оренди реєструвався в Росреестре, то відмітка про те, що квартира здана, буде і в ЕГРН. Власник може зняти це обтяження, достроково розірвавши договір оренди (виконавши всі зазначені там умови розірвання). Він може також запропонувати покупцеві купити квартиру разом з орендарями (переукласти на себе договір з ними) і продовжувати здавати її — в цьому випадку новий власник бере на себе зобов'язання щодо надання житлової площі та обтяження не знімається.

Обтяження, які складно виявити

Більшість обтяжень (застава по іпотеці, рента, оренда, арешт) легко виявити, навіть якщо продавець не попередив. Для цього потрібно ознайомитися з випискою з ЕГРН.

Однак деякі обтяження відстежити складно, оскільки відомості про них виписку не потрапляють і потрібно уважно вивчати інші документи. Наприклад, це може бути, якщо в квартирі зареєстрований людина, який відмовився від приватизації — за законом він має довічне право користуватися житлоплощею. Також може виявитися, що чоловік отримав право проживання в квартирі за заповітом, і його теж не можна виселити навіть при зміні власника.

Нарешті, житло може бути придбане з використанням материнського капіталу, а це значить, що права на частки у квартирі мають діти продавця.

Чим небезпечні квартири з маткапиталом

Якщо житло куплено із залученням коштів материнського капіталу, значить за законом всім членам сім'ї (включаючи і дітей) мають бути виділені частки в цій квартирі. Тільки після цього житло можна продавати, якщо виникла така необхідність. Також вимагається згода органів опіки та піклування. Якщо частки в квартирі дітям не були виділені і продавець приховав від покупця факт використання материнського капіталу, згодом угода може бути визнана недійсною. І проблема тут не тільки в скасуванні угоди, але і в тому, що повернути гроші буде дуже складно, якщо їх встигли витратити.

Що робити з неочевидними обтяженнями

Для того щоб з'ясувати, чи є в будь-яких осіб право претендувати на житлоплощу, потрібно вимагати від продавця надання додаткових відомостей або документів. Наприклад, виписку з будинкової книги, де вказані всі зареєстровані громадяни. Також можна прописати в договорі купівлі-продажу вимога про зняття всіх проживаючих у квартирі з реєстраційного обліку.

Якщо в документах продавця фігурує свідоцтво про спадщину, необхідно дізнатися, чи немає у квартири обтяження у вигляді осіб, які мають права проживання по заповідальному відмови.

Щоб з'ясувати, чи не порушуються при продажу квартири права неповнолітніх (якщо у власника є діти), потрібно попросити надати довідку з Пенсійного фонду про залишок коштів на сертифікат на материнський капітал.

Категория: Недвижимость