ЦБ підвищив ключову ставку: що буде з іпотекою в 2019 році

Опубликованно 31.12.2018 00:04

Банк Росії 14 грудня ухвалив рішення підвищити ключову ставку на 0,25 процентного пункту, до 7,75% річних. Це друге підвищення в поточному році, яке пропорційно повинно вплинути на ставки за іпотечними кредитами.

Ключова ставка досягла свого піку (17%) криза 2014 року, що зробило практично недоступними житлові кредити, і з тих пір планомірно знижувалась до березня 2018 року, коли досягла мінімуму в 7,25%. Про те, як буде розвиватися ринок іпотечного кредитування в наступному році і як це відіб'ється на попиті на житло і його доступності для кінцевих споживачів, «РБК-Нерухомості» розповіли експерти ринку нерухомості.

Ринок не чекає нових рекордів

У 2019 році ринок іпотеки не повторить рекордів 2018 року, вважають опитані редакцією «РБК-Нерухомість» експерти. Ставки по іпотеці зростуть. Це буде проходити на тлі підвищення податків і традиційного зростання тарифів ЖКГ, в результаті все відіб'ється і на попиті на житло, вважають експерти.

Зниження процентних ставок у найближчій перспективі не прогнозується, але і тенденцій їх збільшення до 12-13% немає, вважає генеральний директор агентства нерухомості «Азбука житла» Володимир Каширцев. Критичною для ринку цифри в 12% середні ставки не досягнуто, впевнена директор департаменту маркетингу і продажу ЗАТ «Балтійська перлина» Ася Левнева. Швидше за все, ставка буде перебувати в діапазоні 9-10%, у зв'язку з цим збільшення обсягів іпотечного кредитування в 2019 році не відбудеться, уточнює Каширцев.

«Крім зростання ставок, які об'єктивно зменшують доступність кредиту і житла, потрібно брати до уваги погіршення фінансового становища населення, неминуче подальше підвищення податків, зростанням тарифів РК і прискоренням інфляції», — відзначає керуючий партнер ріелторської компанії «Метриум» Марія Литинецкая. Обсяг угод з житлом у 2019 році, швидше за все, буде нижче, ніж у цьому, але залишиться вище, ніж в 2017-му, прогнозує керуючий партнер «Міель-Мережа офісів нерухомості» Марина Толстик.

Потенційні позичальники повинні готуватися до того, що в осяжній перспективі ставки по іпотеці не почнуть зниження. «А значить, кожен місяць зволікання буде означати для покупців подорожчання квартири, яку вони хочуть придбати з допомогою кредиту», — вважає генеральний директор девелоперської компанії Level Group Кирило Игнахин.

На думку Толстик, ціни на вторинному ринку [Москви і Підмосков'я] в 2019 році значно підніматися не будуть, так як реальні доходи населення навряд чи істотно збільшаться. «Якщо середньозважена ставка не занадто сильно перевищить психологічний бар'єр у 10%, то на вторинному ринку подібне підвищення позначиться неістотно», — говорить він.

На ринку ж новобудов важливо, що ціни вже почали зростати — забудовники Московського регіону як мінімум хочуть встигнути за інфляцією, тому якщо вже є необхідність придбання квартири, то далі можна не відкладати, уточнює Каширцев.

Динаміка іпотечних ставок в Москві і Підмосков'ї в 2018 році, %

Місяць Москва МО Січень 9,93 9,82 Лютий 9,74 9,75 Березень 9,75 9,45 Квітень 9,65 9,36 Травень 9,66 9,45 Червень 9,44 9,36 Липень 9,42 9,97 Серпень 9,43 9,35 Вересень 9,41 9,39 Жовтень 9,37 9,44

Таблиця: «Азбука житла» за даними ЦБ РФ

Можливе підвищення середніх ставок, на думку Толстик, призведе до того, що позичальники оптимізують свої купівельні переваги, а деякі стануть довше роздумувати, тому що не впевнені, чи зможуть оплачувати кредит. «Як показує досвід минулих років, покупці віддадуть перевагу житло більш бюджетного типу, меншої площі або з меншою кількістю кімнат, знизиться середній розмір позики», — говорить топ-менеджер з «Миэля». На думку Игнахина, частина покупців і взагалі залишить ринок, інші відкладуть покупку на деякий час, щоб накопичити на початковий внесок. Як розподіляться ці групи клієнтів, уявити складно, але, враховуючи стагнацію доходів, швидше за все, більшість переключить увагу на більш доступні варіанти житла або зовсім відмовить собі в поліпшенні житлових умов, вважає експерт.

«Який би прогноз розвитку іпотечного ринку ми зараз не робили, в цілому дуже високий ризик різких і непередбачуваних поворотів в економіці, здатних вплинути на кредитування. Якщо виходити з консервативного сценарію, не передбачає неочікуваних шоків, іпотечний попит буде поступово знижуватися», — говорить Кирило Игнахин. Причому чим швидше виявиться зростання ставок, тим помітніше стане згасаюча динаміка активності позичальників, зазначає Литинецкая. Але і різкого падіння попиту поки очікувати не слід, якщо раптом Центробанк не наростить різко ключову ставку, додає експерт.

Не можна виключати, що в Москві ресурс нереалізованого попиту ще великий і поки достатньо потенційних покупців, яких влаштовують ставки за кредитами на рівні 9,5–10,5% річних, зазначає Игнахин з Level Group. Якщо таких клієнтів багато, то ринку іпотеки в столиці забезпечена «м'яка посадка», вважає генеральний директор Level Group.

Рекордний рік. Головні підсумки

Підсумком 2018 року стало рекордне зростання ринку іпотечного кредитування в Росії. Фахівці аналітичного центру БУДИНОК.РФ пояснюють це зростанням попиту іпотеки як основного способу поліпшення житлових умов. За їхньою оцінкою, сьогодні з допомогою іпотеки полягає 56% угод в новобудовах і 47% угод на вторинному ринку.

В цьому році житлові кредити стали доступні для 42% російських сімей. З січня по жовтень видано майже 1,2 млн кредитів на суму близько 2,4 трлн руб. Це практично більше на 45% у кількісному й на 58% в грошовому вираженні, ніж за аналогічний період минулого року.

Середні ставки по іпотеці за десять місяців 2018 року склали 9,55%. З-за вартості фондування в жовтні-листопаді 2018 року основні гравці ринку підняли ставки за іпотечними кредитами на 0,5–1,5 п. п., але це вже практично не позначиться на видачу в 2018 році, прогноз за обсягом видачі іпотеки за підсумками року зберігається на рівні 3 трлн руб. (+50% до 2017 року), відзначають аналітики. Середня ставка видачі, за оцінками БУДИНОК.РФ, складе 9,5–9,7%, вперше за всю історію опустившись нижче 10% за підсумками року.

В БУДИНОК.РФ не очікують падіння обсягів видачі іпотеки в наступному році, але не виключають уповільнення темпів зростання іпотеки. При сприятливих умовах ставки повернуться до зниження вже у другій половині 2019 року, разом з цим перейдуть до зростання і темпи видачі, зробили прогноз аналітики БУДИНОК.РФ.

В кінці листопада 2018 року глава Мінбуду Росії Володимир Якушев запропонував запустити нову програму субсидування іпотеки. Деталі майбутньої програми поки не розкриваються.

Влади будуть пильно стежити за ситуацією зі ставками по іпотечних кредитах через тієї значної ролі, яку відіграє іпотека для будівельної галузі, каже Литинецкая. «У наступному році влада дійсно можуть прийняти стимулюючі заходи для підтримки попиту на житло і кредит. Ймовірно, буде перезапущено програма субсидування іпотечних ставок, яка працювала в 2015-2016 роках. Така міра зможе підтримати високий попит на іпотеку в наступному році, навіть якщо кредитно-грошова політика і далі буде посилюватися», — припускає Литинецкая.

Категория: Недвижимость