7 порад для росіян, які вперше купують житло за кордоном

Опубликованно 08.01.2019 00:10

Деякі росіяни хочуть купити нерухомість за кордоном. Одні прагнуть інвестувати свої заощадження для отримання пасивного доходу, інші хочуть використовувати квартиру або будинок в якості дачі, треті планують переїзд або купують у світових столицях житло для своїх дітей.

Цього літа росіяни виявили підвищений інтерес до нерухомості в Болгарії, Іспанії, Італії, США та Німеччини. Ми зробили підбірку з 7 найпопулярніших експертних рекомендацій, які допоможуть придбати житло за кордоном.

1. Дізнайтеся про країну якомога більше

В першу чергу необхідно відвідати країну, в якій планується покупка. А ще краще — пожити там якийсь час. «Як мінімум, це допоможе швидше визначитися з критеріями пошуку, як максимум — відразу вибрати об'єкт», — пояснює керівник відділу продажів Tranio Марина Філічкіна. До того ж, якщо планується іпотека, можна заздалегідь підготувати документи та під час поїздки подати їх у банк.

«Якщо ви хочете здавати житло, то варто ознайомитися з нюансами оподаткування — як на нерухомість, так і на дохід від оренди. Заздалегідь перевірте, чи є у країни укладений з Росією договір про уникнення подвійного оподаткування», — радить керуючий партнер колегії адвокатів «Старинський, Корчаго і партнери» Володимир Старинський.

Всі питання можна з'ясувати шляхом консультації з ріелторами та юристами. Також є сенс особисто поспілкуватися з власниками нерухомості у даному регіоні, рекомендує президент Міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock Станіслав Зінгель.

При виборі нерухомості для постійного проживання проводиться більш глибокий аналіз. Особливо ретельно вивчається інфраструктура району, в якому знаходиться об'єкт. «Мова йде про уточнення складу населення і рівня розвитку соціальної і транспортної інфраструктури. Одночасно з цим з'ясовується ставлення місцевого населення до іноземців», — коментує Станіслав Зінгель.

Важливо також дізнатися про можливості ринку праці та імміграційному законодавстві країни. «В частині придбання житла іноземними громадянами можуть бути встановлені як обмеження, так і різні бонуси. Наприклад, спрощений порядок набуття виду на проживання або громадянства при покупці нерухомості», — розповідає адвокат, експерт судового захисту Тарас Котосин.

2. Проаналізуйте ризики

До прийняття рішення про придбання житла за кордоном слід оцінити свої фінансові можливості, чи вистачить коштів на купівлю та утримання такої нерухомості, є ризик скорочення ваших доходів. «Може виявитися, що економічно доцільніше і простіше не купувати зарубіжну дачу», а просто орендувати її у разі необхідності. Якщо вигоди від придбання житла виявляться вагомішими, то угоду укладати дійсно варто», — говорить Станіслав Зінгель.

«Перед оформленням угоди необхідно оцінити майбутню вартість володіння. Податки, комунальні платежі і дрібний ремонт може обійтися в суму, яку ви не готові виплачувати», — рекомендує експерт Prian.ru Філіп Березін.

3. Подивіться об'єкт перед покупкою

За оцінкою Prian.ru близько 2-3% угод здійснюються віддалено. Однак купувати житло дистанційно експерти не рекомендують. «Вивчіть його споживчі характеристики, завітайте в денний і вечірній час. Дуже важливо зрозуміти, ліквідний чи придбаний об'єкт — як з точки зору подальшого перепродажу, так і з точки зору оренди», — пояснює директор департаменту закордонної нерухомості Savills в Росії Юлія Овчиннікова.

Вирушаючи на перегляд, сформулюйте 8-10 основних параметрів, за якими будете порівнювати всі варіанти. Складіть свою таблицю, щоб потім було простіше аналізувати, радить Філіп Березін. Зверніть увагу на технічний стан об'єкта, наявність необхідних комунікацій, прибудинкову територію. «Обов'язково самостійно переконайтеся у відсутності істотних недоліків. Якщо виникають сумніви, можна також звернутися до фахівців, які оцінять нерухомість», — радить Володимир Старинський.

При цьому їхати на перегляди краще вже з невеликою грошовою сумою, яку при необхідності можна залишити в якості завдатку. «Особливо це актуально для розігрітих ринків. У Німеччині хороші об'єкти продаються за кілька днів, тому рішення потрібно приймати якомога швидше», — розповідає Марина Філічкіна з Tranio.

При купівлі курортної нерухомості, основну увагу звертають на близькість об'єкта до моря або гірськолижним курортам, якість пляжів, чистоту води, температуру повітря. Значущими стають конструктивні особливості житла — наявність терас або лоджій з хорошими видовими характеристиками. Великим плюсом є близькість розташування міжнародних аеропортів, розповідає Станіслав Зінгель.

Вибираючи житло в мегаполісі, покупці вивчають склад населення району, наявність поруч з будинком парків, шкіл, зупинок громадського транспорту та паркінгів для автомобілів. Їх цікавить інформація про мережах роздрібної торгівлі, якості та вартості послуг ЖКГ, наявності смогу і вуличного шуму. Близькість метро і відсутність автомобільних пробок стає важливіше близькості міжнародного аеропорту.

4. Дізнайтеся про додаткові платежі

До ціни об'єкта можна відразу додати до 12% на супутні витрати, каже експерт Tranio Марина Філічкіна. До них відносяться переклад документів, відкриття рахунку в місцевому банку, оплата послуг ріелтора і нотаріуса.

Не варто забувати і про витрати, що супроводжують укладення угоди купівлі-продажу. «Може бути передбачений одноразовий збір, величина якого залежить від ціни договору. Наприклад, на Кіпрі сплачується податок на реєстрацію права власності — від 3 до 8% від вартості житла, а також гербовий збір у розмірі 0,15-0,2%», — розповідає Володимир Старинський.

Експерт судового захисту Тарас Котосин перед покупкою радить проводити незалежну оцінку нерухомості. «Навіть якщо ви розбираєтеся в середніх цінах на житло в цій країні, оцінка не завадить — це позбавить вас від неприємних сюрпризів у майбутньому. До того ж ця оцінка знадобиться, якщо згодом ви вирішите продати нерухомість», — пояснює він.

5. Забудьте про заочний торг

Домовлятися про знижки краще всього не заздалегідь, а вже за підсумками переглядів. Це ще одна причина, чому варто проводити незалежну експертизу об'єкта, вважає керівник відділу продажів Tranio Марина Філічкіна. «У цьому випадку у потенційного покупця з'являться переконливі підстави для зниження ціни. Заочний торг відлякує продавців і агентів», — додає вона.

6. Виберіть спосіб оплати

Далі необхідно визначитися з фінансуванням придбання і продумати всі нюанси оплати. Як ви будете переказувати гроші за нерухомість? З якого рахунку? Чи будете залучати іпотечні кредити, якщо така можливість передбачена в обраній країні?

Швидше за все, знадобиться відкрити рахунок в іноземній державі, а це не завжди проста процедура. По-перше, на неї буде потрібно час. По-друге, необхідно буде підготувати певний пакет документів. Не варто забувати і про те, що резидент Росії, який відкрив рахунок за кордоном, повинен повідомити про це Федеральну податкову службу Росії, попереджає адвокат Тарас Котосин.

Нерідко для придбання нерухомості за кордоном використовуються кредитні гроші. Оскільки після розгляду заявки банк може відмовити у видачі позики, покупцеві слід заздалегідь продумати свої дії. Наприклад, прописати в договорі повернення коштів, якщо позичальник віддає початковий внесок до схвалення кредиту, радить керуючий Володимир Старинський.

7. Не економте на послугах фахівців

Не варто нехтувати допомогою юристів і ріелторів. Вони перевірять «чистоту» об'єкта, щоб захистити покупця від всіляких ризиків — чи то переплата або купівля об'єкта з обтяженнями. «Повна перевірка включає чотири види експертизи: юридичну, технічну, фінансову та податкову. Її проводять інвестори в прибуткові об'єкти. Покупці житлової нерухомості, у свою чергу, можуть обмежити коло питань, на які хочуть отримати відповідь», — розповідає Марина Філічкіна.

При покупці житла на первинному ринку слід вивчити прописані в угоді терміни здачі об'єкта, а також відповідальність забудовника у разі затримки виконання зобов'язань. «Якщо ж ви купуєте нерухомість на вторинному ринку, то звертайте увагу на відсутність на ній боргів. Велика ймовірність, що оплачувати їх в підсумку доведеться новому власнику», — говорить Володимир Старинський.

З особливою ретельністю потрібно вивчити документи, що стосуються переходу права власності. Для цього краще всього звернутися до адвокатів, які зможуть пояснити всі нюанси. Не варто сподіватися тільки на себе і своє знання мови, так як це може призвести до великих проблем у майбутньому, попереджає Тарас Котосин.

Юлія Овчиннікова з Savills рекомендує доручити пошук житла і укладення угоди перевіреним ріелторам з великим досвідом роботи і позитивними рекомендаціями від клієнтів. «Ретельно аналізуйте всі дані і не здійснюйте емоційних, не підкріплених розумними доводами придбань. Купівля нерухомості за кордоном — це серйозний крок, який вимагає відповідального і зваженого підходу», — додає вона.

Категория: Недвижимость