Спальня нагорі: скільки стоять двоповерхові квартири і де їх шукати
Опубликованно 12.01.2019 00:24
Дворівневі квартири — звичайно, пропозиції на любителів. Для одних — це імітація заміського будинку, для інших — можливість зонування простору, для третіх (тих, кому набридли «горизонтальні квартири») — просто незвичайне житло. І хоча таких об'єктів на столичному ринку нерухомості порівняно небагато, їх можна знайти майже у всіх цінових сегментах.
Ми попросили ріелторів розповісти, які дворівневі квартири і в яких будинках можна купити у Москві, що це за об'єкти, скільки вони коштують і які їх переваги і недоліки.
Вторинний ринок
Тим, хто мріє про двоповерховій квартирі і має намір її придбати, доведеться запастися терпінням. Всього в базі оголошень знайдеться лише кілька сотень таких пропозицій, велика частина яких — дорогі. Тільки на первинному ринку, за даними компанії «Бест-Новострой» представлено не більше 200 лотів — це близько 0,5% від загального обсягу пропозиції в Москві.
Зустрічаються квартири з двома рівнями у різних будинках і районах міста. Їх можна знайти в старому фонді — наприклад, в дореволюційних будинках в районі Патріарших і Чистих ставків. Є такі об'єкти і в сталінських висотках, і в конструктивістських будинках — наприклад, в будинку-комуні на Гоголівському бульварі, «Будинку атомників» на Тульської.
«Однак, двоповерхові квартири — досить рідкісна ситуація для сталінок, — зазначає керівник офісу «На Фрунзе» компанії «Міель-Мережа офісів нерухомості» Ольга Тихонова. — Справа в особливостях перекриттів: якщо вони дерев'яні або змішані, то навантаження на них обмежена, відповідно, і з надбудовами будуть складності. Але іноді це було можливо завдяки конфігурації будинку».
Директор з продажів «Лідер-Інвест» Євген Большаков згадав також, що 80-метрові квартири-«двоповерхівки» на початку 1980-х проектувалися і в експериментальному мікрорайоні в Північному Чертанове, і вони зараз періодично виходять на ринок.
Трапляються двоповерхові квартири в будинках, що будувалися в 1990-е роки, і на початку 2000-х, і серед них іноді зустрічаються об'єкти, які стали результатом перепланування — об'єднання двох звичайних квартир на різних поверхах в одну.
Михайло Куликов, директор департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість»:
— Вперше в таких дворівневих квартирах я побував якраз на початку 1990-х років. Це був будинок, розташований в Крилатському, на вулиці Осінній, і побудований він був за проектом фінських фахівців для співробітників Всесоюзного кардіологічного наукового центру Академії медичних наук СРСР. Кардіоцентр тоді очолював академік Євген Чазов, тому цей будинок називали «Чазовским». Квартири там були в основному двокімнатні: одна кімната — на нижньому поверсі (там же розташовувалася кухня), інша — поверхом вище. Тоді планування здалася мені дуже цікавою, хоча зараз я б не назвав її зручною.
Новобудови
Великий пласт дворівневих квартир на столичному ринку — пропозиції в новобудовах. Як розповіла голова ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова, спочатку квартири цього формату були представлені тільки в елітних будинках, потім стали з'являтися в апартаментних і житлових комплексах бізнес-класу, а потім і в проектах комфорт-класу, причому, не тільки в Москві, але і за МКАД. Але в масовому сегменті — це все-таки поодинокі пропозиції.
Знайти такі об'єкти на первинному ринку можна як в житлових комплексах, так і в апартаментах (у тому числі в лофтах). Дворівневі квартири та апартаменти зустрічаються як в будинках, так і в клубних будинках, як в багатоквартирних комплексах, так і в малоповерхових. Зазвичай забудовники підкреслюють наявність дворівневих квартир у своєму проекті як конкурентну особливість, намагаючись залучити покупців з різними уподобаннями.
Що це за квартири
В основному на другому рівні в таких квартирах розташовуються спальні, а на першому — загальні приміщення: кухня, їдальня, вітальня, санвузол, вітальня, підсобні приміщення. Таке планування властива заміським будинкам.
«Мінімальна площа відповідає габаритам стандартної однокімнатної квартири — близько 45 кв. м., — розповіла керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. — Однак найчастіше забудовники розраховують залучити забезпечених клієнтів в рамках свого сегменту, тому зазвичай площа об'єкта порівнянна з трикімнатною квартирою (від 75 до 120 кв. м.). Відповідно і потре клієнта визначається головним чином вартістю».
Фото: Jan Baldwin/Global Look Press
В дорогих сегментах серед об'єктів з двома рівнями часто зустрічаються пентхауси. Це житло з великою площею і нетипової плануванням. «Власник такої квартири може віддати один з поверхів під свою звукозаписну студію або майстерню», — зазначає Ольга Тихонова.
Найпростіші квартири — це невеликі студії з антресоллю. В надбудові найчастіше розміщується спальне місце (це свого роду «горище», відведений тільки для сну). Внизу розташований санвузол та кухня-вітальня.
Плюси і мінуси
Наявність двох поверхів дає великі можливості для грамотного зонування житла. «Простір ділиться на гостьову і приватну частини квартири, — пояснив керівник консалтингової компанії «ТОП Ідея» Олег Ступеньков. — Тому дворівневі квартири або апартаменти часто купують ті, хто, наприклад, працює вдома або часто приймає гостей: в цьому випадку внизу розміщують робочу зону (кабінет приватної практики, майстерню тощо) і приміщення для гостей, а верхні кімнати відводяться членам родини».
Що стосується недоліків, то головний з них теж має відношення до нестандартної плануванні. Людині може бути некомфортно весь час ходити вгору-вниз по сходах (наприклад, постійно спускатися, щоб відкрити вхідні двері або зайти на кухню). А якщо в сім'ї є маленькі діти і літні люди, то круті сходи небезпечна і незручна для них.
Фото: Jan Baldwin/Global Look Press
Ще один мінус полягає в тому, що сама сходи «з'їдає» відразу кілька квадратів житлової площі. «Це як мінімум шість кв. м. на другому поверсі (під обладнання отвору 2х3 м) і ще близько восьми кв. м — на першому поверсі, — розповів Олег Ступеньков. — Платити ж за ці квадратні метри доводиться як за повноцінно використовуються».
Однак, як вважає Михайло Куликов, дворівневі об'єкти можуть зацікавити тих, хто планує заробити на перепродажі нерухомості. Якщо власник продасть таку квартиру за адекватною ціною, там можна потім зробити перепланування (якщо дозволяє конструкція): розділити квартиру на дві і продати кожну окремо.
«В одному з житлових комплексів на вулиці Удальцова продавалася дворівнева квартира площею 80 кв. м — з панорамним склінням, бібліотекою, зимовим садом і т. д., — розповів він. — Реалізувати її не могли протягом п'яти або шести років. Дорогі об'єкти великої площі не користуються великим попитом, особливо в умовах тривалої кризи. У підсумку житлоплоща була розділена на дві окремі квартири».
Ціни
Самі бюджетні дворівневі квартири можна знайти в сегменті квартир на первинному ринку. Наприклад, 30-метрову квартиру-апартамент в Північному Медведкове можна придбати за 4,5 млн руб. А 42-метровий апартамент біля станції метро «Автозаводська» — за 7,2 млн. крб.
У квартирному сегменті дешеві пропозиції пропонуються за МКАДом. Там квартиру площею 42 кв. м з другим світлом можна придбати за 4,7 млн руб. На території Москви ціни вище.
«Комфорт-класі мінімальна вартість двоповерхового об'єкта площею 48 кв. м становить 8,3 млн руб. Однак зазначу, що незважаючи на відносно доступну мінімальну вартість, в середньому навіть комфорт-класі за двоповерхову квартиру доведеться віддати 20,5 млн руб.», — зазначає Марія Литинецкая.
Середні за ціною апартаменти можна знайти на вторинному ринку. Наприклад, в експериментальному мікрорайоні в Північному Чертанове зразка 1980-х років дворівневі квартири пропонуються за 17-18 млн руб. В будинках з мансардами в Північному Бутові, побудованих в середині 1990-х, квартиру площею 145 кв. м можна придбати за 25 млн руб.
У новобудовах бізнес-класу дворівневі об'єкти представлені у форматі апартаментів. Мінімальна ціна в цьому сегменті — 10 млн руб., середня — 24 млн руб. Великий вибір дворівневих квартир та квартир в преміум-класі. Самий недорогий об'єкт обійдеться в 28,3 млн руб. В середньому дворівневий апартамент або квартира преміум-класу коштують 49 млн руб., але значний розкид цін — до 113 млн руб.
Нарешті в елітному сегменті також є проекти з двоповерховими квартирами і апартаментами. Мінімальна вартість — 60,8 млн руб., середня — приблизно 240 млн руб. А найдорожчі пропозиції знаходяться за межами 2 млрд руб., але їх дуже небагато.
Категория: Недвижимость
